距离开征房地产税还有多远？

　　距离开征房地产税还有多远？

　　来源：法治日报

　　◎ 文 法治日报《法人》全媒体记者银昕

　　近日，财政部财税司司长王建凡在国务院新闻办公室举办的记者会上表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　从2018年“全国不动产信息登记实现全国联网”到2019年“房地产税立法计划”，再到2020年“推进房屋网签信息全国联网”，每当有政府官员提到推进房地产税立法工作，或者房地产信息的全国联网工作有所推动，就会引发房地产税即将开征的猜测。

　　房地产税真的不远了么？

　　对房产收税其实一直都在

　　实际上，对房产收税并不是新鲜事。早在1986年，我国就发布了《房产税暂行条例》，对经营性的房屋征收房产税。只不过，这个税种对个人购买的房屋一直是免征的。2011年1月28日，上海、重庆开启了对个人购房者征收房产税的试点工作。截至目前，全国只有这两个城市对个人征收房产税。

　　《法人》记者了解到，虽然沪渝两地同时开始试点，但各自做法有所不同。上海居民新购第二套及以上住房的，且总人均面积超过60平方米，超过60平方米的部分被征收房产税，并对非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率为0.4%至0.6%。重庆的计算方式更为复杂：对“城九区”内的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆所购的第二套及以上住房征收房产税，税率有三个区间，交易单价在上两年“城九区”新建商品房均价3倍以内的征0.5%，3倍至4倍之间征1%，4倍以上的征1.2%。

　　2019年全国两会时，全国人大常委会曾对房地产税法的立法工作提出过要求。当时分析人士预测，房地产税法草案可能于2019年内公布，并且进入“一读”。

　　但到了2019年下半年，全国经济进入下行通道，楼市在宏观调控中的地位开始变得微妙，房地产税草案便没了下文。新冠疫情开始之后，就再未见到房地产税立法工作有实质推进的公开报道。

　　2019年进入立法工作计划的房地产税多了一个“地”字，和房产税有所不同：此前房产税按照房屋原值一次减除10%至30%后的余值进行缴纳，没有考虑房屋和土地的升值。而房地产税要把房屋和土地增值的因素考虑进来。

　　值得注意的是，沪渝两城的税基均为交易时的实际价格，不考虑未来增值，这就是“房产税”的特点。如果“房地产税”开征，就要考虑房价和地价的增值因素。

　　“沪渝两市的房产税试点对各自的楼市演变进程几乎没有什么影响，其作用可以忽略不计。”曾服务于合硕机构的楼市观察人士郭毅对记者说。

　　从楼价上看，2011年上海均价为14000元，2015年涨到32000元，到2019年涨至5万元左右。征税9年来，除第二年的2012年（涨幅0.4%）最近的2019年（涨幅0.18%），其余年份涨幅均超过10%；与之相比，重庆房价相对平稳，但楼市业界普遍认为这并非是房产税的功劳，而是土地供应充足、人口数量少、政策调控和近年来积极建设公共租赁住房等因素的结果。

　　2019年上海市征得房产税216.8347亿元，该年上海的总财政收入为7165.1亿元，房产税仅占比3.03%。“中央政府希望通过房产税和房地产税的形式来改变各地的‘土地财政’现状，让各地财政收入不再主要靠土地出让金，但目前来看效果没有达到预期，这通过房产税在总财政收入中的占比就能看出。”郭毅说，这也是房地产税迟迟无法推行的一个重要原因。

　　不动产全国联网，开征房地产税的前奏？

　　一旦有关部门推进将个人名下房屋信息进行全国联网的行动，就会被舆论推向“房地产税就要开征了”的论调。2020年，网签备案信息全国联网是如此，再远一点的2018年全国不动产信息登记实现全国联网也是如此。

　　曾参与搭建湖南等地不动产统一登记平台武汉中地数码科技有限公司总裁万波对记者表示，他们的最终任务是要搭建一个“国土资源云”系统，统计对象是山川、河流、文物古迹等所有国土资源，不动产只是“国土资源云”很小的一个子集，而房屋网信息又只是不动产登记网络中的一部分，是“国土资源云”子集当中的子集。

　　房屋网签备案信息全国联网和不动产信息全国联网登记，抛去为征收房地产税筹备技术前提不说，这两张网对楼市最直接的影响是什么？

　　中国土地学会原秘书长黄小虎告诉记者，这两张网都给政府部门“以房查人”和“以人查房”提供了便利。“这两张网的直接结果是，我国境内所有公民名下的房产都将一目了然。此后，所有房产在谁名下全国各地政府都能摸清，对房价起不到直接影响，但至少可以间接起到抑制炒房的作用。”黄小虎说。

　　以一位在广州拥有10套房产的“房姐”为例，上述两张网未实现全国联通之时，她在一座未对外地户籍人士限购的城市购房，当地政府无法得知她在其他城市的房产情况，在当地所购房产仍算“首套”。全国联网之后，当地政府便能清晰地知晓她在广州拥有房产的情况。至于是否对这样的人继续按照“首套”对待，要由当地政策来定，但这位购房者的“家底”至少可以被有关部门掌握了。

　　诸葛找房分析师王小嫱分析称，征收房地产税的问题极其复杂，除了技术手段还有很多社会因素待解。“这两张网的直接目的是摸清家底和推动信息透明，至于开征房地产税，现在讨论为时尚早。”

　　房地产税具体该怎么收

　　上述两张网为房地产税提供了“天时”和“地利”，但在“人和”这一项上，房地产税距离开征还差得很远。房地产税的本质是政府将税基从交易环节过渡到持有环节，财产税二次分配的特征更加明显。

　　以北京为例，所谓的网签价格并非实际交易价格，购房者为了保证房屋“普通住宅”属性，五环内的每套房屋的网签价格最高只能被标到467万元（超过467万元就会被当作“非普通住宅”征税），但实际交易价格在1000万元以上的“非普通住宅”并不少见。

　　如果有关部门严格按照实际交易价格网签备案，就意味着贷款买房的人最高不止能贷出303万元（北京的政策是贷款总额不得高于网签价格的65%，首付不得低于网签价格的35%），而是可以按照实际成交价格从银行贷到更多钱，“一旦这么做，对全国的楼市系统和金融系统都是个大地震，而且还牵涉到新政执行前后贷款买房者之间的公平问题。”王小嫱说。

　　于是就产生了另一种意见：即便实现全国联网，网签价格也不应被当作房地产税的税基。应当由住建部门定期对房屋的房价和地价进行评估，以评估价格为标准征收房地产税。

　　然而，即便两张网可以提供真实信息，在这些信息的基础上制定具体政策也是极其复杂的工程，除了全国人大的立法程序不可逾越之外，具体税制设置方面也问题多多。

　　郭毅表示，即便有关部门可以从两张网中掌握公民名下拥有房产的具体信息，但还有具体政策的讨论过程，“对存量征收还是对增量征收？按照交易价格收还是每隔一个期限就重新评估当前价格再收？谁来评估？怎么评估？税基和税率怎么定？是按照总面积征收还是按照常住家庭的人均面积征收？从多少平方米以上起收……”郭毅表示，这些特别具体的问题无法靠技术手段解决，也不能靠政府官员简单表态来解决。

　　另一个棘手的问题是建在集体土地上的“小产权房”。“小产权房”本是不合法的产物，如果对其征收房地产税，则在法理上给予其一定的确权，似乎突破了其“不合法”的底线。但若不对其征收，又对合法房屋的购房者极不公平：凭什么买“大产权”要被征税，买“小产权”反而可以逃税？

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责任编辑：薛永玮