长租公寓再现爆仓 行业发展步入“十字路口”

　　原标题：博鳌房地产论坛|长租公寓再现爆仓 行业发展步入“十字路口”

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 博鳌报道

　　近日，乐伽公寓宣告停止经营，爆雷的长租公寓名单又增加一个。近两年来，长租公寓问题频出，爆仓、甲醛超标、资金链断裂等新闻层出不穷。

　　长租公寓从业者最近也感受到了行业的艰难，在分析行业盈利困局的前提下，对行业提出了一系列可行性建议。

　　乐伽公寓暴雷

　　8月7日，乐伽公寓发布公告称，近期因公司经营不善，无力履行合同。公司已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。目前公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　乐伽公寓表示，公司经过认真反思，深刻认识到公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成业务全线关停。

　　对于乐伽公寓提到的“高进低出”经营模式存在的问题，房东东公寓学院全雳告诉《华夏时报》记者，“高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，经营管理失误，结果导致房东、租客严重损失，乃至影响社会稳定。

　　不止乐伽公寓，7月以来，已有多家公寓出现经营危机。据不完全统计，截止目前已经有26家公寓机构出现重大问题，其中今年仅7月份就有6家公寓机构暴雷，包括杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业，爆仓的原因均为资金链断裂。

　　对于行业存在的普遍问题，全雳表示，“高收低租”正在破坏着行业整体信用。南京、杭州等地又爆出多家公寓资金链断裂，焦点都是高收低租，最受伤害的还是租客，目前对此类现象，根本没有解决和预防方案。

　　行业进入艰难时刻

　　资金链断裂的机构关店倒闭，目前活下来的长租公寓的日子也不大好过。在2019博鳌房地产论坛上，多名长租公寓从业者在会上大倒苦水。

　　乐乎公寓创始人、CEO罗意在演讲中提到，2018年开始，很多从业者都苦不堪言，也有一些人转身离开了这个行业。从去年开始，整个行业开始频频出现问题，从最早的哄抬房价，到后来甲醛超标，再到长租公寓爆雷。

　　朗诗集团副总裁，朗诗寓总经理章林也提到，我们曾经有一个比较清晰的行业周期三段论：“今天是政策风口，明天会血流成河，后天将收获果实”。我们原来认为从“今天”到“明天”的切换可能要3—5年的时间，但是没想到它来得更快，两年就来了，现在行业也到了一个洗牌期。

　　建方长租总经理甘伟表示，“长租公寓行业前年是风口，我们就是这个风口上的猪，到去年下半年开始，我们成了被烤的乳猪。这一整年做长租公寓的，都活得不太好，这是一个很苦逼的行业。”

　　融资艰难也是长租公寓目前面临的窘境。罗意表示，“从去年下半年到今年上半年，延续到现在，整个投资圈都是现金为王的理念，在四五月的时候还有很多机构会跟你沟通，但是在七八月份的时候，很多管理机构在募资上遇到了困难。有一些老项目在退出，也有很多机构以前的业绩承诺不及预期。”

　　盈利仍然很难

　　为什么看起来很美的长租公寓，实际上并不大赚钱呢？甚至还有企业玩起了“高进低出”的危险游戏。

　　作为租赁房屋的企业，租金收入多少是行业盈利的关键因素。甘伟说道，“最要命的一点是租金问题，我们拿一个项目可能签10年、15年、20年，底租是上涨的，每一年或者两年涨多少，租出去的租金的斜率要高于它的增长，才能赚更多的剪刀差。可能北京、上海好一点，但是中国还有那么多北上以外的城市，是不是每年都涨5%？你涨10年之后，那个租金是多少？可能吗？涨租金是很困难的事情。”

　　关于盈利难的问题，协信资产管理GM、协信家CEO徐锋也提到，一般而言，机构拿房的合同时间是10年以上，“二房东”模式的物业会在5到6年回本，自有资金的沉淀时间是非常长的，周转率非常低。但随着越来越多的人进入行业，拿房成本在持续上涨，而租金收益是在降低的，二房东模式收益的剪刀差就会越来越小，甚至不存在。之前计算的5年利润的回收期，现在可能需要8年、9年、10年的时间，甚至全合同周期都达不成。

　　但对于未来，行业人士在曲折中仍然抱有希望，罗意说道：“我认为整个长租公寓远远没到天花板，我们的竞争没有那么激烈，我们都还只是小学生，需要关注自己的问题，先把我们这个不及格的运营做到75分。”

　　罗意表示，乐乎正在朝四个方向努力，下一步要做稳定可靠的产品、进行人性化的规则设置、做到高效透明的沟通、还要设置合理亲民的价格，不要只讲的高大上、产品非常炫，但是租客租不起。

　　章林也提到，到了洗牌期，大家就要沉下心来练内功，围绕行业最关键的要素去比拼综合实力。未来朗诗寓还会探索跟高校在学生公寓、跟企业在联合定制开发方面的合作，包括产业链的能力输出，进行业务模式创新。

　　徐锋则表示，我们要沉淀下来，不应该急功近利，千万不能盲目扩张。长租公寓从根上来说是劳动密集型的服务行业，它的本质是租赁，强调的是服务，我们应该遵循这个行业的规则，通过精细化的运营，提升质量来降低成本。

责任编辑：霍琦