商品房销售双创纪录背后:增速回落 未来投资恐将放缓

　　商品房销售双创纪录背后增速回落 未来房地产投资恐将放缓

　　每经记者 周程程    每经编辑 陈旭    

　　今年房地产“金九”的成色有些不足。

　　10月19日，国家统计局发布数据显示，1~9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1~8月份回落1.1个百分点；商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

　　实际上，从商品房销售面积和销售额两项数据看，前三季度双双创下历史同期新高。在今年业内普遍预期偏空、甚至有房企喊出“活下去”的市场氛围下，这一佳绩本应该是提振行业的一剂良药，但9月旺季不旺而呈现的增速下滑，却加剧了房地产市场的隐忧。

　　与此同时，1~9月份房地产开发投资增速同比增长9.9%，尽管仍维持高位，但增速比1~8月份回落0.2个百分点，也显示出楼市的降温态势。

　　北京大学光华管理学院副教授颜色对《每日经济新闻》记者表示，今年以来，房地产开发投资相对稳定，但这一趋势可能会在四季度有所逆转。今年新增土地购置费超过了新增房地产开发投资总额，除去这部分的房地产开发投资反而负增长，考虑到新开工面积和房地产销售增长仍然疲软，未来房地产开发投资增速恐将有所下降。

　　图片来源：视觉中国

　　“创纪录”背后楼市现降温迹象

　　数据显示，今年前三季度商品房销售面积与销售额分别是119313万平方米、104132亿元，双双创下历史同期新高。

　　然而从9月份的情况来看，同比增速方面反映市场出现降温。1~9月份，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1~8月份回落1.1个百分点；销售额同比增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

　　从销售面积来看，地区间分化态势仍然明显，中西部地区支撑了市场成交情况。数据显示，1~9月份，东部地区商品房销售面积48462万平方米，同比下降4.3%，降幅比1~8月份扩大0.7个百分点；中部地区商品房销售面积33634万平方米，增长10.2%，增速回落1.9个百分点；西部地区商品房销售面积31557万平方米，增长8.9%，增速回落1.5个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，所谓“金九银十”也没有出现。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

　　房地产投资增速的下滑，也显示出楼市降温迹象。数据显示，2018年1~9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1~8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

　　颜色表示，房地产开发投资增速稳中有降，三季度累计增长9.9%，但新增投资额低于新增土地购置费，说明房地产投资增长主要依赖开发商囤地。

　　数据显示，1~9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1~8月份提高0.1个百分点，也创下年内新高；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

　　华泰证券首席宏观分析师李超对《每日经济新闻》记者表示，今年地产投资增速维持高位，主要是由于前期拿地收入之后计入的影响，预计剔除掉土地购置费后，建安投资增速仍为负值。

　　预计地产投资增速缓慢回落

　　从库存方面来看，房地产待售面积持续减少。

　　数据显示，9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

　　新开工数据方面，房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

　　严跃进认为，近期新开工的数据表明，在督促房企开发等层面政策效应已经开始显现，尤其是近期包括深圳对房企拿地后的施工和竣工时限要求，都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发，以形成有效供给。

　　值得注意的是，房地产企业贷款仍然呈现收紧态势，这对后续的地产投资将产生影响。

　　数据显示，1~9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1~8月份提高0.9个百分点。

　　其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的利率上行，这将抑制部分市场的非理性购房。考虑到房贷收紧趋势难改，房地产降杠杆政策将持续平稳。

　　李超认为，地产企业现金流仍然较紧，由于现金流压力，房地产竣工增速为下降11.4%。预计未来房地产投资增速可能继续平缓回落，估算全年地产投资增速为9.5%。

责任编辑：孙剑嵩