降价退房蔓延 "金九银十"失色广州楼市迎"至暗时刻"?

　　降价退房事件蔓延 “金九银十”失色 广州楼市迎来“至暗时刻”？

　　近日，保利地产广州项目退房风波持续发酵。

　　对比国庆假期成交的促销房源，资产不到一月缩水百万元，引发了保利和光晨樾业主维权，要求全额退房。目前事情未有结果，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）方面也向《中国经营报》记者表示，绝不会退房，正在积极与业主沟通。

　　广州楼盘促销降价走量，保利和光晨樾并非孤例。近日，记者走访多个区域了解到，多数楼盘均有一定程度的优惠，降价幅度普遍在10%左右。

　　事实上，近期各地此起彼伏的降价形势，已让外界感知到调控不断收紧的楼市正在发生微妙的变化，市场成交转冷，以及房企资金难题也逐渐显现。

　　受访业内人士分析，楼市降价在全国市场已较为普遍，房企资金压力大，需要回笼资金是其中主因之一。此外，在楼市调控收紧的高压下，房企临近年底为了加快销售回款，希望通过降价达到以价换量的目的。

　　保利项目上演退房风波

　　10月16日中午时分，广州保利和光晨樾销售中心气氛凝重，几位保安人员站在门口严阵以待，谢绝看房者进入，而在玻璃大门的里面，一群想要全额退房的业主们正在等候与项目方面进行协商。

　　10月14日，网上传出保利和光晨樾业主退房事件。“现场大概来了30多人，一共是20多户业主，大部分都是要求退房的。”一位知情人士告诉记者。

　　依照上述知情人士的说法，这群业主普遍在9月购买了房子，均价约5.2万元/平方米，一套总价600多万元。10月初，一张出现在业主微信群的成交单据引爆退房事件。单据显示，成交单价仅约4.2万元/平方米，总价约500多万元，而且户型和朝向并不差，甚至要比此前其他业主购买的房子还要好一些。

　　此外，房源并不透明的销售方式也是业主诟病的一大方面。大部分业主觉得自己买亏了，资产缩水100多万元，他们要求退房。项目相关负责人也初步答应全额退房，业主可以在10月16日、17日签订退房协议。

　　退房事件爆发后，也引来了新业主参与到维权活动中。在销售中心门口，一位闻讯而来的业主向记者抱怨：“自己买的房子跟楼盘国庆推出的个别低价房相比，相差100多万元。虽然是特价房，但总价也不该相差那么多。”房价落差明显，这也是多位业主对记者表示要向项目方面讨个说法的主要原因。

　　不过，10月17日过去，此前协商的签订退房协议未有结果。上述知情人士称，退房事件似乎不了了之，平息了下来，要求退房的业主群这几日并没有太多交流。

　　“我们现在没有为任何一个业主办理退房。”在接受记者采访时，保利地产方面回应称，“退房是特别大的事情，公司作为国企，不可能去做退房这样的事情。双方签订购房合同，不管是从情理上还是法律上，我们都不可能退房。不能因为价格的波动，就为业主退房，这是不可能的事情，这也是绝对不允许的。我们现在正在积极和业主沟通。”

　　国庆促销的特价房是此次退房事件的导火索。对此，保利地产方面称，每年国庆公司都会推出一些优惠购房活动，价格比平时相对便宜，这也是在一个合情合理的范围之内。

　　“保利和光晨樾推出这些房价较低的房源，基本是一些滞销的房子，并不好销售，所以价格会比其他卖得好的房子要便宜一些。现在项目所有的房子在按正常的价格销售。”保利地产方面表示。

　　降价退房引发争议

　　近期，关于业主因降价而维权或退房的消息在各地接连传出，降价退房这一现象也在社会各界引发了广泛讨论。

　　“房子也是一种商品，商品的价格是根据价值来决定的。所以，购房者必须要放下房子只能涨价不能贬值的想法。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚对记者表示，就像打破银行的刚性兑付一样，购房者也必须要打破房子只涨不跌的固定思维。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉记者，房地产行业每一次市场调整期都有这种现象，买房的人应该有自己的理性判断。从客观的角度来看，购房者是自愿行为，也应该自己承担责任。

　　事实上，情理难以服众之外，降价退房在法律层面也难以获得支持。

　　“房价波动是市场正常规律，业主想以房价下跌为由达到退房的目的很难实现。”广东宏力律师事务所何雁英律师向记者指出，房屋买卖是一种市场交易行为，买卖双方在自愿平等的情况下签订房屋买卖合同，对双方均有法律约束力，双方应严格全面履行各自的合同义务。

　　何雁英律师称，业主如果想要全额退款，则意味着要解除双方签订的买卖合同。根据法律规定，合同解除有约定解除和法定解除两种方式，业主与开发商所签订的房屋买卖合同一般都会有解除条款，但开发商不可能在合同中约定房价下跌业主有权解除合同退房的条款。而法定解除的情形中，也没有规定房屋价格下跌任何一方均可据此有权解除合同。

　　“因此，业主以房价下跌为由要求退房就没有任何法律依据，如业主以此诉至法院也不会得到法院的支持。”何雁英律师表示。“另外，有一些业主购房时签订了双合同，即房屋买卖合同和装修合同，那么在这种情况下要求解除合同的，则应当在解除买卖合同的同时，解除装修合同。”

　　“广州八成楼盘促销降价”

　　广州楼盘促销降价走量，保利和光晨樾并非孤例。正值“金九银十”期间，记者走访多个区域了解到，多数楼盘均有一定程度的优惠，降价促销幅度普遍在10%左右。

　　位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾，均价介于2.1万~2.3万元/平方米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价单位，约为1.8万元/平方米。销售人员告诉记者，国庆过后仍有一定优惠力度，最低可到1.9万元/平方米。

　　增城区朱村板块的万科春风十里，近期开盘价约2.45万元/平方米，国庆期间也曾推出了促销活动，销售人员对记者表示：“目前各房型均价在2.1万~2.3万元/平方米之间，价格视层高、位置和户型而定，若要追求低价的话，最低可到2万元/平方米左右。”

　　“现在广州市场大约80%的楼盘出现了促销降价，大部分降价幅度在10%以内，很少楼盘会超过10%。剩下20%左右的楼盘虽然没有降价，但房价也没有明显上升。”广东中原地产项目部总经理黄韬向记者分析称，广州市场降价情况将会持续，成交量在10月依然没有提升，市场观望氛围浓厚，降价情况预计将会持续到年底。

　　“拿刚过去不久的国庆黄金周来说，包括10月1日之前几天抢跑的楼盘在内，黄金周期间全市共有18个项目开盘加推，只有6个楼盘跟上一次开盘价格是持平的，而有10个楼盘的价格对比上一次开盘是下降的，降幅在500~3000元/平方米之间。” 克而瑞广州首席市场分析师肖文晓告诉记者，进入第四季度，广州外围区域价格松动已经很普遍，市中心楼盘降价的现象也有所扩散。

　　肖文晓指出，降价范围扩大，降价幅度加深，这是目前广州楼市的趋势，楼盘以价换量很有可能会是2018年第四季度的常态。

　　广州楼市房价降温从国庆期间楼盘表现可见一斑。据广州中原研究发展部提供的报告显示，国庆假期，针对性调研的广州42个项目价格与最近3个月持平（或变化幅度低于1%）的为25个，占调研总量的60%。5个项目售价低于6个月前，占总量的12%，让利项目多集中在黄埔香雪、长岭居等板块，绝大部分项目以推出少量特价单位为主。

　　房企资金回笼难题凸显

　　纵观整个行业，广州降价仅是一个缩影，降价已经在全国市场逐渐蔓延。

　　从“金九银十”的成交数据来看，全国市场降温趋势较为明显。克而瑞研究中心近日发布的报告显示，9月份51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%。“银十”（10月份）虽然尚未结束，但从国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31个城市环比大降近七成跌至历史低位，同比也下降了27%。

　　上述报告还提到，国庆期间，多地楼盘都推出了不同程度的降价措施，最常见的方式自然是精装改毛坯，或是将部分难于去化的产品以特价房的方式出售。

　　克而瑞研究中心指出，以价换量本是房企营销常用手段，但值此敏感时期，部分楼盘的降价促销（精装变毛坯而降价、位置不好或销路不畅的特价房打折等）举措引发了大范围内的业主维权，更有甚者出现了打砸售楼处、拉横幅等非理性行为。

　　对于全国市场集体降价的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：“从当前此类房企的降价做法来看，还是属于相对主动的降价，尤其是房地产当前确实进入一个供应增加的阶段，不降价则容易流失客户。资金方面吃紧等因素也容易倒逼房企降价。”

　　张宏伟分析称，现在降价在市场上确实已经比较普遍，主要是两大原因造成的，一是资金层面紧张，融资渠道收缩，房企需要解决资金需求的问题，有回笼资金的需要；二是到年底了，有销售目标需要回款，“在这样一个节点上，尤其是现在一二线城市的各种楼市限制政策，导致房企回款非常慢，所以降价也比较普遍。”

　　在江瀚看来，楼市降价是一个必然结果。他认为，随着房企面对楼市下半场融资难的压力逐渐增大，为了实现持续运行，很多楼盘的价格必须要经过一定的调整，从而需要迅速地将楼盘的周转速度和周转率提上来。如此，也就只能够通过降价，或者说优惠促销的形式提升销量。

　　同时，江瀚指出，集体降价说明现在大部分房企资金流可能比较紧张，到了不容忽视的地步。这种降价有时候并不能简单当成房价的下降，有些房企通过取消精装修及附带产品，从而降低成本，主要是为了加快回笼资金，而非实际意义上的降价。

责任编辑：张国帅