万达商业私有化定价52.8港元

　　新浪港股讯 6月1日消息，据香港经济日报报道，万达商业地产（03699）公布“誓不加价”的私有化文件，花旗发表报告指，要约价52.8元水平“可接受”，但料私有化的完成仍面临较大困难。万达商业昨无升跌，收报49.25元，惟成交额达7.5亿元。 52.8元“可接受” 惟欠兴奋 花旗指，每股52.8元的私有化价格较其2016年预估每股资产净值折让41%，而较同期预估每股帐面值溢价1.8%，估值并“不令人兴奋”。 然而，该行指要约价较万达除息后最后交易价溢价约5.6%，虽较其此前预期的56元低3%，但相信“少许溢价”是联合要约人及母公司万达集团达成一致的结果。 计及2015年末期息，达54.05元的要约价较招股价48元高12.8%，较行业约4%的回报高。若私有化失败，股价较大机会回调，故花旗认为，要约价“可以接受”。 但该行仍认为完成私有化的困难重重，因交易达成需不多于10%投资者反对及超过75%投资者赞成。而基础投资者及部分机构投资者均可能投票反对该交易，据指12名基础投资者的H股持股总量超过50%。 花旗指，万达商业私有化的决定，显示对其资产价值及前景的信心。料万达商业将于2017年成为全球最大商业地产商，且可保持稳定的盈利增长。 若此次私有化失败，该行也“不意外”该公司于1年后再次启动。[详情]

　　广州日报讯 （记者张忠安、潘彧）沉寂一时的中概股回归再放炸弹，原因是万达商业5月30日发布公告称，将与联合要约人有条件全面收购已发行H股，并申请撤回H股于香港联交所的上市地位。这也是万达商业回归A股一事取得决定性的进展。 仅在港股上市一年多的万达商业近日发布公告称，将以每股H股现金52.80港元的价格对其H股股票进行回购。“待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。”而且万达商业大股东没有拿一分钱，那些合计持有万达商业6.5亿股H股的投资者，17个交易日账面财富足足增加了68亿港元，约合人民币57.7亿元。有分析认为，申请香港H股退市后，万达商业将谋求A股上市地位。 值得注意的是，如果全部H股均接纳要约，所有H股的要约代价将为344.55亿港元。而一旦退市成功，将成为香港退市最大内地企业。二级市场对这份私有化方案并不感冒，万达商业5月30日下午复牌下跌1.50%，报49.25港元。昨天在恒生指数大涨0.90%的背景下，只是平盘。有分析认为，虽然方案在A股看来很诱人，但完成私有化的阻力相对较高。 花旗银行5月31日发布报告指出，万达商业私有化每股要约价52.8元属可接受水平，但并不令人兴奋，因加上股息1.25元，万达实际要约价格为54.05元，较公司2016年预测重估净资产折让高达41%，仅较2016年预测账面值51.88元溢价1.8%。不过，该机构还指出，由于私有化需要逾75%的H股独立股东接受，及不少于75%出席股东会的H股股东同意及不多于10%反对，才可获通过。因此认为完成私有化的阻力相对较高，若方案遭否决，集团需要待12个月后才可重提私有化。多个股评人则认为，此次要约收购价锁定52.8港元，表明了大股东的底线。大股东对此价已无再上浮之可能，私有化不成功则成仁。 从2008年3月的第一轮融资开始，万达商业一系列极为复杂的股权操作，并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。2009年王健林曾试图在A股IPO，并提交上市文件。但受限于国家宏观调控政策，等待四年后，2014年7月1日宣布停止，A股上市计划流产。2014年12月，万达商业在港挂牌，发行价48港元，并成为香港资本市场三年来的最大单。 分析：中概股回归是估值还是想一夜暴富？ 在绝大多数人士看来，万达商业H股私有化以后，将谋求A股上市地位。实际上，2015年以来，包括巨人网络、奇虎360等中概股纷纷私有化，并回归A股。值得注意的是，这些能在国际舞台上一展歌喉的中概股们为何蜂拥回归？估值和故事！在A股市场备受追捧的两个致富法宝在境外市场没人捧场。 王健林就曾经直言：“上市以后仅仅一年半又私有化退市，但一定要付出比上市更高的成本，为什么？我们觉得价值被严重低估。不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”2015年6月，周鸿祎等向奇虎360公司董事会发出了一份私有化邀约。按周鸿祎的说法是，“360目前80亿美元的市值，并未充分体现360的公司价值。” 从目前已经和准备回归A股的中概股来看，“估值”几乎是唯一的原因。万联证券首席投资顾问古振华对广州日报记者表示，A股的IPO数量和规模被调节，大量资金又缺乏优质的投资渠道，造成A股估值长期高估。但境外多数交易所实行的是注册制，IPO供求平衡，估值相对A股较低。“中概股大股东认为自身企业被低估，要寻求更高估值以获得财富增长，因此，不少选择回归A股。”古振华认为。 但也有分析人士表示，中概股回归A股就是为了多卖几个钱。“实际上，很多公司刚开始是为了融资，也是为了提升公司形象，蜂拥到境外上市。上市的时候谁都知道境外成熟市场估值会偏低。明明知道估值低还要去，现在又要回来。唯一看中的可能是A股能讲故事、能吹牛，能实现一夜暴富的梦想，一个暴风科技、一个乐视网让多少互联网中概股捶胸顿足？但这些在境外成熟市场刚好不被认可。”一位不愿透露身份的券商人士称。这位券商还指出，并购重组有时也会成为大股东以及相关利益方套现的平台。而这些股票最终会流向散户手里。（张忠安 潘彧）[详情]

　　万达商业正式宣布将从港股退市 王健林称不为私有化出一分钱 每经记者 袁东 每经实习记者 庞静涛 仅在港股上市一年多的万达商业（03699，HK），早在今年3月底就已宣布可能要约收购已发行的全部H股。虽然此后市场出现了一些关于A股外市场退市后回归A股的政策可能改变的讨论，但是万达商业还是在5月30日中午发出了公告宣布，待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。 《每日经济新闻》资本市场频道微信公众号每经投资宝记者注意到，万达商业从3月30日宣布可能要约收购已发行的全部H股后，公司股价在次日大涨19.04%，之后一路缓慢上涨，并在4月22日后停牌。而万达商业也于5月30日下午1点后复牌。复牌后，股价在短时间波动后震荡下行，全天下跌1.5%，并以每股49.25港元报收，全天成交额为7.16亿港元。 同时，万达商业的这次私有化，还极可能创造了一种新模式——由机构认购股份筹备私有化资金。 较IPO价格溢价10% 5月30日中午，万达商业及联合要约人发出了联合公告，大连万达集团告知万达商业董事会，其财务顾问中金香港（中国国际金融香港证券有限公司）将代表联合要约人提出自愿有条件全面要约以收购全部已发行的H股。 上述联合要约人，为大连万达集团牵头的一组为H股要约目的而成立的财团投资者。 根据公告内容，每股万达商业H股的要约价格为52.8港元，这比万达商业一年多前每股48港元溢价了10%，较5月30日每股49.25港元的收盘价溢价7.2%。而如果全部H股均接纳要约，那么所有H股的要约代价将为344.55亿港元。 资料显示，万达商业目前已发行约6.53亿股H股及38.75亿股内资股。从目前万达商业的股权架构看，最大的股东为大连万达集团，持有总股本的43.71%；王健林夫妇以个人名义持有万达商业的比例为10.55%。而H股的股东持有股份占总股本比例的14.41%。 《每日经济新闻》记者注意到，万达商业称，大连万达集团在今年初就首次考虑了可能进行的退市。万达商业及联合要约人也于今年4月签订了投资协议，而大连万达集团决定继续推进拟进行的退市。 联合要约人认为，该H股要约为独立H股股东出售其H股提供了具有吸引力的机会。首先是要约价格溢价较多，其次是为流动性较低的H股提供了明确和直接的溢价出售机会；然后是避免持有未上市的股份；最后是第三方不大可能愿意为其H股支付可观的溢价。 万达的私有化新模式 此前的私有化模式被定义为控股股东出资将小股东手中的股份买回，令被收购上市公司除牌，由公众公司变为私人公司。而此次，万达商业极可能创造了私有化的新模式，即大股东不出资参与私有化，由机构认购股份筹备私有化资金，完成上市公司退市。 王健林在央视《对话》专访中提到，几乎所有的私有化都是由大股东发起，而且大股东收购，但是这一次大股东没有拿一分钱，“我们不参加这次私有化。所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用。” 王健林所说的“协议”，让投资者蜂拥而至，助其完成了私有化资金的筹备。此前有消息称，万达曾发给潜在投资者的一份文件——该文件又被指为一份“对赌协议”。文件显示，万达在寻找潜在投资者帮助他们收购万达商业地产最高14.41%的股份——这正是港股上市的万达商业目前并不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。 据《北京商报》报道，万达承诺，如万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从港股退市2年之后，如依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。 此前，万达方面曾公开表示，中国内地挂牌的一些地产公司，它们的估值水平是港股上市可比地产公司的三倍还要多。那么，万达商业如果真回归A股，可以达到如此估值吗？国金证券香港董事总经理黄立冲认为这一看法过于乐观，即便万达商业回归A股，其估值应该只是比港股估值增加50%。究其原因还是其运营模式主要依靠租金所致。 而对王健林来说，万达商业申请重回A股还意味着，他直接或间接持有的万达商业内资股市值将参照A股地产公司的平均估值确定，而不再参照H股的估值，其身价有望因估值参照的变化而大增。[详情]

　　今天中午，传闻频出的万达商业终于宣布了它的私有化方案，最终定价52.8港元每股，耗资345亿港元进行私有化，完成后将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。 时间退回2014年底。作为当年香港规模最大的IPO，年末压轴上市的万达商业地产（3699.hk）凭借一己之力将香港推上全球集资规模第二的宝座。对于王健林来讲，区区48港币的上市价并不让他满意，但他还是忍了。在A股排队快多年，又遇到房企上市收紧，被逼无奈的万达只能绕道香港，顺便拓宽国际融资渠道。在上市前，万达还紧急打包了O2O资产到万达商业里，期望带给投资者更丰富的想象空间。 事情之后的发展不尽人意。万达商业于去年9月申请A股上市，预期集资不超过120亿人民币，今年3月底又意外公布私有化，引起轩然大波。今天，万达确定将会以高于当初IPO价格10%的价格（52.8元每股）私有化万达商业地产，并计划于2018年8月31日前完成在A股上市，涉资345亿港币。 从上市到宣布私有化方案，短短的16个月里究竟发生了什么，让王健林认为“必须回到A股”？ 出师不利 2014年12月12日，万达公开募股第二日，预期的火爆申购场面并未发生。当天香港散户申购额仅为目标的一半，表现出对万达极度的不信任：早在招股书公布时，就有香港记者深入内地一间万达广场，爆料出租率不及招股书所写100%，并且文章反复唱衰万达商业，称其收入主要来源物业升值，一旦房价下跌将万劫不复。形成鲜明对比的是，占上市申购大头（80%左右）的“国际配售”中，国际机构争相抢购万达商业，挤爆全场，被形容“香港股市已经很久没有这么热闹了”，如此冷热对比，值得玩味。 虽然最后万达依然获得5倍超额认购，相比中广核286倍认购依旧望尘莫及。更甚者，万达上市不到半天，即盘中大幅跳水9%，当日收盘破发2.6%。 伴随一波市场狂热，万达股价在2015年上半年的表现可圈可点，在股灾之后不久还一度创出78元一股的新高。从那之后，万达股票一路向下狂奔，最低曾达到31.1元，跌幅60%，市值蒸发两千亿！ 万达商业上市以来走势图。 估值汗颜 万达地产在香港被低估是绝对的事实。房地产公司估值采用净资产折让法为主。传统的香港地产公司，股价在每股净资产折让4成左右，而万达商业的净资产折让高达6至7成，这让王健林和万达股东们无法接受。算上万达近年保持的高增长态势以及6倍市盈率，就更不难理解万达商业为何会回归。 万达地产显然并不符合香港人的投资偏好。港股一般看重资金的效率和安全性，资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业往往容易受到冷遇。 万达负债率业内最高。来源：公司年报 从上图可以看出，万达的负债率高过行业，而高负债也带来了巨额的财务费用。万达在2014年就打出了“重资产”转“轻资产”的发展路径，从原来大笔投入买地建设商场及配套设施出售，“以售养租”，转向不出财力只出脑力，通过参与选址招商和运营，希望以租金收入为主要营业额占比的“以融养租”。 有研究报告指出，万达商业如果想要保持股价增长，就必须证明三点：一是能持续增加租金收入占比，二是能提高商业运营的能力，三是让新业务，比如电商和游乐园等显示出成绩。从目前来看，租金收入占比保持较好增长势头，今年1-4月租赁收入为56.2亿元，按年升25.31%。而商业能力的改善和新业务的表现，仍然需要时间的证明。在上市前的报告中，万达依然预计会亿销售收入为主力3年左右，并且存有7000亿可销售货值。另外万达转向三线城市寻找发展机会，虽然希望复制先前低价拿地的发展模式，但是三线城市的需求增长速度和消费潜力让然需要验证。 怎么回归A股？ 如果要回归A股，万达首先要出300多亿将公司上市的份额全部买下。据外媒报道，已经有愿意帮助万达回归的土豪们提供融资，万达一不做二不休，和土豪们签署了对赌协议，也让万达面对了毫无退路的境地。 协议规定，如果万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从香港退市两年之后，依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购所有股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。 万达如此有信心，主要原因还是其对A股估值的高期待。据悉，万达预计万达商业回归A股后的市盈率能达到20倍左右，而其吸引土豪融资的主要噱头即为“在A股上市带来的高溢价套利机会”。 至于万达是否能顺利回到A股，现在一切还是未知。万达明确表示将会通过IPO而非买壳上市，但现在排在前边的还有几百家公司，何时能等到上市，抑或是万达另有办法，没人清楚。另外，万达的私有化以及回归也可能面对两地交易所的严格审查，不论哪步出了差错，都会带来极大的不确定性。 万达不断为转型下着巨额赌注，而万达从未担心过一个问题，却可能带来最大的风险：两年之后，A股究竟会不会为万达的回归买账？[详情]

　　新浪财经讯 5月30日消息，万达商业于今日发布公告，拟收购所有H股股份，要约人提出自愿条件全面要约，私有化收购报价为每股52.8港元。H股要约总代价为345亿港元。待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。 今年3月30日，万达商业首次公布将实行私有化时，万达集团表示H股的要约价格不会低于每H股48港元现金，如今定价为52.8港元，较当初公布的要约收购价高了10%。 据了解，此次将由中国国际金融香港证券有限公司代表万达集团等联合要约人对H股提出自愿全面要约以收购全部已发行H股。待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。 本次H股要约收购价为每股H股现金52.80港元。万达方面表示，联合要约人将不会提高要约价。要约价不会因经股东周年大会上批准的2015年度有关股息减少。联合要约人为由万达集团牵头的一组为H股要约目的而成立的财团投资者。 据了解， 本次要约收购价格每股52.8港元，要约价格较2016年3月29日，首次刊发有关私有化要约意向公告日期前的交易日的收市价溢价约44.5%，较停牌前最后交易日2016年4月22日（包括该日）前30个交易日平均收市价每股H股42.54港元溢价约24.1%，较最后交易日前60个交易日平均收市价约每股H股38.39港元溢价约37.5%。 公告显示，本次要约为流动性较低的H股提供明确和直接的溢价出售机会，且出售价格高于以上收市价。由于H股流动性偏低，H股股东难以在不会对H股股价造成不利影响的情况下出售股份。而如果股东如接纳要约，股东变现所持的H股股份后，所得款项可用于投资于其他流动性较高的投资项目；同时避免如果万达商业从联交所退市，其H股股份将成为未上市证券，流动性可能大幅下降的风险。 另外H股仅占万达商业全部已发行股本约14.4%，而其余股份为非上市内资股。万达方面表示，由于万达商业为万达集团的必要组成部分，而万达集团无意出售其持有的万达商业股份，因此，其他第三方不大可能愿意为收购万达商业的H股支付可观溢价。 倘H股要约完成，万达商业公司已就可能进行的A股发行向中国证监会提出申请，万达将继续考虑为实现H股退市后于A股上市的可能选择机会。（新浪财经 李婷 发自北京）[详情]

　　 【相关阅读】又一家国企卖壳了！这些国企或成优质壳资源 壳资源概念股最全名单曝光 谁是下一个十倍牛股（附股） 路透援引消息人士称，万达商业在上交所IPO的计划若不能很快获监管放行，则可能会寻求借壳上市。 此前媒体报道称，大连万达集团正在集资，以安排旗下在香港上市的万达商业（3699.HK）私有化，之后再于上海上市。 相关简报文件显示，大连万达表示，如果万达商业退市后两年内未能在上海上市，将支付高至12%的年利率。 万达商业在香港上市仅仅15个月后，大连万达集团就考虑将其私有化，因对其股价表现不满意，选择将宝压在回归上海上市。 知悉筹资事宜的消息人士表示，大连万达集团的要约已获得超额认购。筹资是通过特别目的实体进行的，愿意参加的投资者必须支付20%的保证金。 “如果公司在退市满两年或2018年8月31日前（以较晚者为准）未能够在国内主板市场上市，大连万达集团将回购（特别目的实体的）全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，”文件称。[详情]

　　路透援引消息人士称，万达商业在上交所IPO的计划若不能很快获监管放行，则可能会寻求借壳上市。[详情]

　　 全球华人首富王健林正愤然从H股离场，下一站是A股。 15个月前，大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位企业家到场给王健林撑场子。2014年12月23日这一天，万达商业（03699.HK）香港上市，王健林来敲钟，眉飞色舞。 王健林或许也没想到，这趟H股之旅会如此匆匆结束。顶着近三年港交所最大IPO桂冠登场，万达商业却没有享受到“王者”礼遇，股价表现始终不尽如人意。总体看，万达商业上市以来，其股价有半数时间在发行价以下运行。起初预判的3000亿元市值高度，从未企及。 “不行就换”，这是王健林被万达上下，甚至外界所熟知的雷厉风行风格之一。 3月30日晚间，万达商业发出公告，收到了控股股东万达集团的通知，后者正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价每H股48港元。按万达商业已发行6.52亿股H股计，推算要约涉及资金约313亿港元。 “港股估值逻辑与万达模式之间的认知错位，导致王健林萌生了退意。”在万达商业公告内文未明确退市缘由，万达集团官方无人出面回应之际，这是时代周报记者从外界开放性解读中，获取的最集中的一种分析。 万达商业内部人士则向时代周报记者吐槽，港股投资者没有打开对万达商业的想象空间，“他们对我们持有偏见。” 接下来，首富要干嘛？去A股！按照业内为万达测算的数据，若A股市盈率能达到20倍，万达商业的估值就有约5000亿元，A股便会成为万达商业迅速扩张的基石。 这项去年9月就有构思的计划，正在抓紧进行中。在接受时代周报记者采访时，万达集团相关人士以无权限为由，拒绝了回复，去A股的时间表，尚不能得知。有消息称，王思聪有望参与到万达商业回A股计划，他的办公室已设立在万达商管公司总部旁边。 2000亿IPO大单将退市 现在看来，刘朝晖和媒体定下的“来年之约”，已经可能无法实现了。 刘朝晖，万达集团副总裁兼财务总监，同时也是万达商业董事。3月24日，他和万达商业执行董事兼总裁齐界等一众管理层现身香港，出席了万达商业2015年度业绩会。 这是他们第三次集中面对媒体。2014年12月23日，万达商业IPO成功，是香港资本市场三年来的最大单，当时其市值猜想高达3000亿元。接下来的每年年中和年终业绩会解读，成为外界了解万达商业的重要窗口。 刘朝晖说，希望明年（2016年）业绩会在同一个地方给大家惊喜。 或许这仅仅是一句客套话。6天后（3月30日），重磅消息传出，万达商业要私有化了。身为万达集团高层的刘朝晖，不太可能不知情。要知道，这份要约一旦落实，万达商业就将被私有化，以及从港交所除牌。 似乎是对退市公告的一种回应，3月31日，万达商业以46.8港元的股价高开，最终收于45.95港元，涨幅达到18.43%。尽管如此，这个股价仍然低于当初48港元的发行价。其每股资产净值折让60%，而中国海外、华润置地每股资产净值折让从未超过35%。 时代周报记者从多位港股分析人士处了解到，港股对房地产认可的模式，每一样都与万达商业的现状背道而驰。比如，港股认可这几种模式，价值产生高度依靠运营而非依靠资产，如喜达屋；基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱，如戴德梁行、仲量联行；往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚钱，如铁狮门，汉斯地产。 现实中，万达上下迈入轻资产转型路径，但这条路还很漫长。年报显示，2015年，万达商业的总收入中，物业销售收入占比82.5%，其中又有87.9%的贡献来自于二、三线城市；净负债率为61.05%，同比上升4.37%；整体毛利率为40.55%，同比下跌了约2.02%。其中，销售物业、投资物业和酒店经营三个板块的毛利率均出现下滑。 依旧“重销售”这一业务模式与大多数内房股无异，无法体现万达在资产和资金运营方面的效率和安全性。此外，在内地房地产利润率整体下滑情况下，港股没法轻易扭转对内房股的看低趋势。 香港上市之后，万达商业的股价表现着实差强人意。总体看，万达商业上市以来的15个月间，其股价有半数时间在发行价以下运行。 上市当日，万达商业就曾跌破发行价，随后又徘徊不前。2015年4月初，万达商业的股价开始上扬，并在6月30日触及78港元的高点。但随后又震荡下行，自11月下旬以来至今年发出私有化公告当日，就再未高过发行价，并在今年2月29日达最低点31.1港元。 截至今年4月1日收盘，万达商业港股市值2075.79亿元，从未企及3000亿元市值高线。 “万达商业的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。还是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上，恐怕都难以接受，”让中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏也同样难以想象的是，截至今天，万达商业净利润170亿元，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。 截至4月1日，万达商业、恒大等港股上市房企的市盈率分别为5.8和4.34；近年来在A股上市的绿地控股和招商蛇口，市盈率分别为23.89和24.43，相差4-6倍。 “显而易见，在内地家喻户晓的万达商业，在香港的公众认识还是有欠缺的，”著名财经评论家水皮称，“万达商业是中国商业的旗舰，也是王健林的根本。被港股严重低估，继续不死不活呆下去”，已经有损万达商业的整体形象。 暗潮涌动去A股 当初，港交所盛情邀约向万达商业抛出橄榄枝，万达商业也对香港资本市场融资寄予厚望，但事到如今，这份姻缘走到了尽头。 房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，万达商业在港上市时间比较短，基本没在香港发可转债之类，退市比较简单容易。 从可操作性上看，万达商业实现私有化的时机也较为成熟。不足300亿元人民币的要约成本，对万达集团而言，不太会形成资金压力。 接下来，首富要干嘛？去A股！兵贵神速，绝大多数的投资者想不到，万达说干就干的速度就是这样的。 2015年9月，万达商业曾向证监会提交A股上市申请，拟发行数量不超过3亿股，预计筹集资金不超过120亿元。11月13日，万达商业发布了A股招股说明书。 对于回归A股的原因，刘朝晖曾在去年8月的中期业绩会上透露，第一，同时利用境内、境外两个资本市场，有助于公司多方的融资渠道和经营发展；第二，业务重心在内地，且在内地有非常高的认知度，投资者也希望看到万达商业在内地上市。 据悉，万达集团总股本高达45.27亿股，但当年赴港IPO时只发行了6.52亿股的港股，占比只有14.4%。也就是说，在港股上市之时，万达就为将来登陆A股“留了一手”。 过去很多年里，为登陆A股，万达商业已经历过漫长等待，却一次次落空。 万达商业注册于2002年，2007年通过向万达集团收购27家地方公司，成为万达旗下地产发展的唯一平台。也是从这一年开始，王健林陆续向37名个人转让股权，并引入机构投资者。 从2008年3月的第一轮融资开始，万达商业一系列极为复杂的股权操作，并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。这其中，既有万达集团总裁丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣；也有包括史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等与王健林交往深厚的富豪；还包括建银国际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。 最早，王健林在2005年就和麦格理合作赴港发行REITS（房地产信托投资基金），失败后，他从2007年开始回内地准备IPO，却赶上了2008年及2010年两次暂停期，无奈拖延至2014年。 最后，王健林放弃了A股排队，转而把万达商业推向香港H股。兜兜转转15个月H股之旅后，王健林要重回A股排队，为万达商业未来的资本帝国展开新的布局。 “关于回归A股的议案，公司曾在2015年8月18日召开股东大会，内地股东全票通过，香港H股也有99%以上的通过。”万达内部人士张凯（化名）对时代周报记者透露说。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若未来登陆A股，对于万达商业有三重利好：提升估值、优化融资、加快转型。内地的低利率环境，以及房地产业可享受的各种政策利好，均可帮助万达获得更低的资金成本和更大的转型空间。 “尽管内地A股也在调整周期，但证监会主席换人带来的新气象，无疑给了王健林加速回归的信心。”水皮称，以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿元。 众望所归，固然是好，但万达商业能否顺利回归，还具有很强的不确定性。目前排队上市企业多达数百家，万达商业会搭乘哪班车存在很大变数，可能少则几个月，多则两年以上，甚至更久。 所有人，需要等待的耐心。 “先头部队出成绩的一年” 在王健林2016年的图谱中，万达要向总资产7500亿元发起冲击，同比增长18%。他做了一个大胆的决定，主动下调2016年房地产销售收入640亿元至1000亿元，万达集团今年总收入目标也因此同比下调12%至2543亿元。 脱胎换骨的转变正在进行。王健林说，“万达不再把房地产作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源”。这部分恰恰是万达过去所倚重的，支撑了万达近十年的高增长，甚至在去年，万达地产收入也占到集团总收入一半以上。 王健林显然已意识到，以往不断“复制”的万达广场模式已难以维系万达的高增长。去年，万达旗下院线、旅游等板块同比增幅均在40%以上，唯有商业仅有4.4%的同比增幅，其中重资产为主的地产收入同比增长仅2.5%。 在万达商业业绩会现场，齐界是这么说的，之所以大幅度下调地产销售指标，也是出于经济复苏乏力和三四线城市库存压力的考虑。 “万达商业的债务水平现在是维持在1800多亿元左右，但是我们有7000多万平方米的土地储备，还有133座已经建好的万达广场，以及72座已经建好的万达酒店，我们的资产规模是远远大于负债规模的。” 刘朝晖说，“在未来，我们不认为有任何偿债的压力，而且我们的债务基本上是长期的。” 接下来，万达商业在一线城市，二线重点城市如南京、武汉、合肥、成都等，会采取“轻重并举”的战略，仍然会开发带有销售物业的综合体，仍然会拿地。但是，在三四线城市，万达商业会重点发展投资物业—万达广场，用轻资产模式进行开发。 如此， 2016年万达商业的毛利率目标是大于35%，而租金收益要实现25%的增长目标。 对于王健林来说，2016年，不仅是万达商业，也是万达集团“先头部队”出成绩的一年。能否安全掉头，找准未来的航向，成败在此一举。 他为这艘航母10年、20年之后的路作准备，并开出了两个药方—其一，轻资产，万达广场还要建，但我不出钱了，未来房地产收入将持续缩减至集团总收入的1/3；其二，多元化，万达优势兵力将转移到新型服务产业，金融与文化是他圈下的两个重点。 灵活的多样的融资渠道，或是万达商业私有化H股的基础。王健林正在不断追求融资渠道多元化，万达金融旗下的快钱、百年人寿等都拥有融资能力。 3月22日，王健林会见了嘉实基金总经理赵学军。嘉实基金是国内REITs试点企业，赵学军曾亲自操刀REITs产品，主张通过PE跨界房地产。 王健林在产业链上的野心，无法掩藏。他要求万达做到八个全球最大，涵盖不动产、电影、体育、儿童娱乐、院线、酒店、旅游和商业OTO平台。 2月16日，猴年春节后的首个万达工作日，所有高管站着开了个10分钟的激励小会。 “全球股市动荡，万达今年工作将有更大不确定性，”王健林说，“要完成今年目标，集团上下需要付出更大努力才行。”[详情]

　　希望私有化的内资房企还不止万达商业一家，从市值来看，内资房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是价值普遍被低估，还是港股投资者对房企增长模式的认同差异？ 在港股上市十五个月后，万达集团下属商业地产平台万达商业（03699.HK），选择了在夜晚宣布了其私有化计划。3月30日晚间，万达商业发布公告称，其控股股东大连万达集团股份有限公司将收购全部已发行H股。根据公告，可能进行的自愿全面收购要约一旦落实，将导致公司该私有化，并从港股退市。 万达商业公告透露，H股的要约价将不会低于48港元/股，即2014年12月23日该公司登陆港股时的发行价。3月30日，万达商业收于38.8港元，上涨6.16%。 希望私有化的内资房企还不止万达商业一家，从市值来看，内资房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是价值普遍被低估，还是港股投资者对房企增长模式的认同差异？ 估值与代价 万达商业的私有化计划在市场已发酵大半年。事实上，早在2015年7月3日，作为万达集团下属商业地产平台的万达商业就曾发布声明称，将向中国证监会及其他相关监管机构，申请发行最多3亿股A股，预计总募集资金不超过120亿元。与此同时，万达商业已于去年开始启动回归A股，并于11月13日发布了A股招股说明书。 关于万达商业私有化的原因，市场普遍的声音是，与内资房企在香港资本市场估值偏低有关。以万达商业3月30日的收盘价格计算，市盈率不足5倍，这与A股上市的万达院线比较，可谓天壤之别，与创业板上市公司动辄几十倍市盈率更加悬殊。 根据万达公布的数据，2015年，万达集团资产（按成本法数据）为6340亿元，同比增长20.9%；收入2901.6亿元，完成年计划的109.3%，同比增长19.1%。新近发布的万达商业2015年度业绩报告则显示，去年万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%；每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币。 3月31日上午，万达商业应声大涨，到11时上涨17.65%，股价来到45.65港元，逼近48元的最初发行价。关于万达商业的控股股东万达集团回购股票的代价，按目前发行的港股股本6.5亿股计算，收购代价在310亿港元、260亿元人民币（以当下汇率计算）上下。 “市场不认可其价值，给的价格低，于是自己加价买回来，这对市场和公司而言都是好事。”一房企人士对《第一财经日报》记者分析，“关键是估值低，万达商业还在发展，每年分红超过百亿，万达自己买回来，哪怕作为财务投资也是划算的。”他对比创业板说，去年创业板490余公司，利润规模在600亿元左右，对应5.6万亿元市值，而万达商业则是300亿元利润对应1000多亿元市值，悬殊之大，令人唏嘘。 王健林一直希望带领万达向文化、旅游休闲、金融、电商等产业转型，向院线、体育等产业寻求增长，并于2012年积极寻求海外并购。于地产而言，王健林一手向“轻资产”转型，一手开始做起了减法。对于万达未来规模，王健林预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%，主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。 内资房企的港股冷遇 从股价来看，港股内资房企股价普遍低迷。当下股价较高的是富力地产与龙湖地产，在11元左右，此外，碧桂园股价在3港元左右，恒大股价也在6港元左右徘徊，融创中国在5.1港元左右，擅长中高端改善住宅的央企背景开发商中国金茂（原方兴地产），股价更是从3港元上下波动至2.2港元上下。 率性如融创中国掌门人孙宏斌，今年1月，融创在上海举办全国媒体会上，有记者问孙宏斌会不会买万科的股票。彼时“宝万之争”正胶着，孙宏斌回答：“不买，太贵，要买买自己家的。”他简单的算了一笔账，对比了港股上市的融创中国与万科A的市值：万科市值2700亿元，融创是万科的1/27，“这么便宜的公司不买，我买贵的不是有病吗？”语气随意，但他说明了自己的逻辑：当时融创的销售额是万科的1/3到1/4，如果市值也是1/4左右的话他认同，但1/27他认为融创“太便宜”，未来会有更快的增长。 他的确买入了融创的股票。香港联交所的公开信息显示，孙宏斌于去年8月27日增持了融创中国的股份，涉及365万股，以公开信息显示的4.227港元平均持仓价计算，投入资金近1543万港元，增持后孙宏斌的股份占比则升至47.1%。当时有媒体援引融创相关人士的评价称：“老孙肯大笔买入一定是感觉股价被低估了，上千万的资金也不是小数了”。 而退市又是一种最为直接的方式。去年以来，多家在香港或境外上市的房企将目光转回A股市场。据第一财经记者了解，十年前便有回归之心的富力地产，去年也正式启动了登陆A股市场的计划。根据证监会官网预披露的信息统计，去年年初截至11月13日当天，共计有85家公司发布了预披露的招股说明书，其中，富力地产拟筹集350亿元，位居榜首，万达商业则拟募集120亿元。对此，易居智库研究总监严跃进对记者分析称，去年以来国内利率水平趋低，A股对于内资房企的吸引力明显增强。他认为，以往内资房企对港股的融资环境趋之若鹜的时代已经过去了，现在内地的融资情况也很有优势。 内资房企股价较低已是不争的事实，特别是在此前的A股牛市阶段，不少在香港和境外上市的涉房企业希望回归A股。去年下半年以来，虽然A股出现多次波动，但相对港股、美股的股价表现而言，仍然对内资企业具有吸引力。易居智库研究总监严跃进指出，去年以来国内利率水平趋低，A股对于内资房企的吸引力明显增强。他认为，以往内资房企对港股的融资环境趋之若鹜的时代已经过去了，现在内地的融资情况也很有优势。 估值反应了投资者对公司价值的认可度。关于港股对内资房企的态度，在2014年阳光100、万达商业等公司登陆港股之时，房地产与金融资深评论人黄立冲就对本报记者表示，香港资本市场对于投资内地房企甚为审慎，内地房企在香港资本市场融资的最佳时机已经过去，难以像过去一样以高估值发行股票。 审慎也是有原因的。港股与境外资本市场青睐运营型公司而非资源导向型企业，美国等市场金融工具成熟，开发企业轻资产程度较高，而内资企业对资产依赖度高，通过借贷拿地、开发项目的模式仍是主流，资产较“重”，资金运营效率相对低下。这种模式的差异，影响了投资者的态度。对此，黄立冲30日深夜接受本报记者采访时分析，香港与海外资本市场对房地产认可的有其标准，如价值产生高度依靠运营而不依靠资产，案例喜达屋等；其二，基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱；其三，往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆（不保底）来赚钱，如铁狮门、与汉斯地产等。 年报显示，万达商业去年物业销售、投资物业租赁及物业管理和酒店经营三大板块，收入占比分别约82.5%、10.9%和4%。根据黄立冲的判断，虽说房企私有化存在难度，也曾出现退市失败的情况，但万达商业在港上市时间较短，基本没在香港发可转债，预计退市比较简单容易。[详情]

　　万达会不会在A股重演中石油那样的王者归来大戏呢？《德林社》发现王健林有一句话常挂在嘴边，那就是“亲近政府，远离政治”。反腐风暴之中，一个又一个的大佬陨落，很显然国际资本没有给通过政商关系而非市场竞争获得利润的企业高价值的。 一觉醒来，全是首富王健林王者归来的消息，简直就是铺天盖地。让人想起当年中石油回归A股，48元的巅峰价格恭迎銮驾。现在首富愤然私有化从H股离场，下一站显然就是A股。《德林社》更关心一个问题，香港为啥不给首富面子？ 万达商业在香港上市只有15个月，王健林突然宣布私有化。为啥？当年顶着港交所最大IPO桂冠登场，万达却没有享受到王者的礼遇。发行价48港币，宣布私有化时才38.8港币，中间甚至还跌到31港币。花旗一度给出了80港币的估值，最低的美林也给出了超过55港币的估值。顶着中国首富的帽子，国际大行们给出了高于发行价的估值，但H股不买账，破发对于首富来说是很没面子的。 老王说，你们既然不喜欢我，我作为四川人，做人还是要厚道的，我按照IPO的价格买回来，不跟你们玩了。让王健林失望的是，现在H股平均市盈率不到7倍，简直就是全球的市盈率洼地。没意思啊！老王要干啥？回归A股呗。一个又一个中概股回归，早已将王健林给刺激地热血沸腾。现在的A股动辄就是几百倍的市盈率，万达还不到5倍，回到A股好圈钱啊。 香港人不识货让首富很愤怒，我不玩了。 《德林社》专门询问一位持有万科10年的投资者，问他同样是房地产的万科，A股、H股都有，香港认可万科吗？得到的答案是：比A股更认可。那么，问题的关键就来了，香港为啥不认可万达呢？作为中国首富，王健林很显然比喜欢游山玩水的王石更有想象空间。香港人喜欢故事，但是更喜欢现金流，他们觉得一家公司有良好的现金流才具有盈利能力。 万达之前多年冲关A股失败，一个很重要的原因就是资产负债率太高。2015年负债率73%的万达，A股当年都不认可，港股岂会认可？万达说自己资产增值很有潜力。香港哈哈一笑说，你别逗了，那只是资源而已，又不能证明你的能力，你看看你的租金回报率。香港觉得万达3%多一点的租金回报率太低了，无法给予万达高估值（还有更多香港抛弃万达的理由，回复“首富”二字，就可以看看首富父子背道而驰的商业游戏）。 万达会不会在A股重演中石油那样的王者归来大戏呢？《德林社》发现王健林有一句话常挂在嘴边，那就是“亲近政府，远离政治”。反腐风暴之中，一个又一个的大佬陨落，很显然国际资本没有给通过政商关系而非市场竞争获得利润的企业高价值的。面对万达回归，也许，股民们会说，他们想裹脚布上飞机，一步登天，好悬哟。[详情]

　　最近，万达商业打算从香港联交所退市的消息广受关注。一般而言，企业的上市或退市，都是基于自身发展规划而做出的主动选择。但这一次，万达只在港交所短短挂牌了15个月就打算匆匆离开，上市平台港交所本身暴露的种种问题，也成为争议的焦点之一。 问题发人深省：为何香港股市留不住大企业？中国最好的虚拟经济的代表——阿里巴巴，在2012年将旗下B2B业务从港交所退市，最后与集团整体业务一起转战美国。如今，中国最优秀的实体经济的代表——万达商业，也动了退市的念头。 港股成全球市场市盈率最低地区 在港股中，H股的表现尤其低迷。此前的一些地产类H股，如上海复地，在2011年私有化退市，富力地产、首创置业等企业在上市后不久就开始着手回归A股上市的程序。市值偏低以及丧失融资功能，成为这些H股上市公司的隐痛。 与创业板公司动辄几十倍的市盈率不同，内地地产概念公司在港交所的市盈率一般只有4-6倍。正如《第一财经日报》报道，去年创业板490余公司，利润规模在600亿元左右，对应5.6万亿元市值，而万达商业则是300亿元利润对应1000多亿元市值，悬殊之大，令人唏嘘。 财新智库莫尼塔研究撰文称，这样的低估值并非个例，其本质更像是一个整体市场的失灵和一个投资群体的非理性。 该文称，由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍。同比A股和美股都相差甚远，美国标普500的指数PE甚至是恒生指数的两倍有余。作为企业融资的社会平台，香港证券交易市场长时间低迷的估值已经成为其自身的问题。 地产股在香港股市尤其没有归属感 在普遍偏低的估值环境中，地产类股票的处境更为糟糕。香港投资者对于地产行业的兴趣早已不如黄金时代。李嘉诚资产转移海外，李兆基抛售香港地产，瑞安停止新天地上市等等一系列市场行为的背后是整个香港市场对地产板块的看衰。 而来自中国内地的地产类股票更为明显。当前股价较高的是富力地产与龙湖地产，在11元左右，此外，碧桂园股价在3港元左右，恒大股价也在6港元左右徘徊，融创中国在5.1港元左右，擅长中高端改善住宅的央企背景开发商中国金茂，股价更是从3港元上下波动至2.2港元上下。 财新智库撰文称，香港市场对于价值定义有着更偏向于欧美的投资理念，即崇尚以最低的风险和资本，通过高效的运营和管理来获得市场竞争力，并创造高额的利润。从这个角度来说，重资产、重杠杆、重行业的万达，似乎从选择在香港上市开始就已经注定了走在劣势路的命运。每一个市场都有其独特的估值文化，香港市场正如香港这个城市一样，自由竞争跟随潮流的风格更贴近其估值偏好。 市场冷遇给大型企业以巨大打击 代表科技前沿与生活趋势的科技企业或互联网企业，无不把首选的上市地点选在了大洋对岸的美国，而在中国内地释放出了支持此类企业在国内上市的风向后，又纷纷选择回归A股。这一来一往，港交所都被集体忽视并绕过了。 留不住虚拟经济，如今连实体经济也想出走，香港股市还剩下什么呢？仙股的摇篮？炒壳的圣地？做空者的天堂 ？ 举个例子，2012年，内房股恒大地产面临来自美国的做空机构的沽空风暴，香橼以一份并不严谨甚至失实的调查报告，通过对冲基金大笔获利，并让上市公司受到惨重打击。而在一年零六个月之后，香港证监会才对恶意做空者的失当行为展开调查。 如今，中国内地的国企红筹股已经陆续实现上市，香港近几年已经鲜有规模较大的IPO。2014年末的万达商业是当时近三年里港交所最大的一笔IPO。2014年港交所整体IPO总额2279亿港元，超过伦敦交易所跻身全球第二大IPO市场。而其中万达商业的IPO占到了约15%。 可以说，如果没有像万达这样的大型企业选择在港交所上市，港交所的整体市场容量和业绩会大幅下滑。但上市之后，市场的冷遇却给这些大型企业以巨大打击。如果不能解决这个问题，港交所将丧失其作为一个繁荣资本市场的可持续性。 这并非没有征兆。而作为亚太区域的金融中心，香港也不再是银行股梦寐以求的港湾。最近在港交所上市的天津银行和浙商银行，都面临公开认购比例严重不足的问题，不得不依靠高比例的基石投资才能保证成功上市。而在首日挂牌后，也都面临破发的命运。 市场容量与活跃度是香港股市之痛 和香港整个大势一样，香港股市对实体经济的支持严重不足。脱离了实体经济的市场是虚浮而躁动的。以炒楼、炒股票为特色的市场，在金融风暴袭来时自然毫无抵抗力。这也让整个香港市场在过去几十年中经历了若干次大的动荡。 市场容量与活跃度是衡量一家交易所发展水平的标准。如今，港交所已经深深落后于美国与中国内地的交易所。香港股市每天的总成交金额有时还没有A股中一只个股的成交金额多，港股每天总成交金额才800亿左右，与近30万亿总流通市值严重不匹配。 正如著名学者刘纪鹏教授所言，香港联交所和证监会应反思——成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 今年，从港股回归A股的趋势已经在涌动。3月23日，香港红筹股中国忠旺宣布分拆主业回归A股上市，而星美控股此前也表示有意分拆集团业务实现国内主板上市。随着国家战略层面对资本市场的重视和改革，再加上A股市场的财富效应，其作为全球市盈率最高的资本市场之一，继中概股的回归大潮之后，或许也将拉开港股回归的序幕。 面对这样的局面，港交所如果不采取一些行动，恐怕将与全球第二大交易市场的目标渐行渐远。[详情]

　　万达商业突然爆出的私有化出人意料。距离其在港交所挂牌不过15个月时间，彼时，万达商业曾创造了2014年港交所最大的IPO，募资金额高达288亿港元。 3月30日晚间，万达商业（3699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。公告显示，H股的要约价格将不会低于每股48港元现金，这个价格正是万达商业H股上市发行价。 上市仅一年多，万达商业为何如此匆匆即要退出H股？回想万达商业当年上市的坎坷历程，A股IPO的漫长排队、由于楼市调控上市无门，让万达长期徘徊在资本市场门外。此次回归A股之路还会路漫漫兮么？继2015年中概股回归浪潮之后，2016年，港股回归是否也将拉开新的序幕？ 解密私有化 分析认为，价值低估或是万达商业急于H股转战A股市场的主要因素。作为中国商业地产的龙头，万达在港股市场的表现却差强人意，在上市首日即跌破发行价，最高价只在去年6月到过78港币，但此后股价一路下行。截止到今日收盘，受私有化消息影响，万达商业大涨18.43%，报收45.95元/股，仍在发行价之下，折合市盈率仅4.62倍，“估值之低令人发指”。 事实上，虽然去年商业地产的发展进入低潮，但从最新的年报来看，2015年万达商业的表现还算靓丽。总营收达1242亿元，同步增长15.14%，核心溢利为170.16亿元，同比增长14.79%，每股收益达6.62元。 而为应对商业地产的发展困境，抵御行业风险，万达商业已经在实施向轻资产转型，把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租。这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%。预计2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现从重资产卖房到轻资产租赁的转型。 从国际投行对万达商业的估值可以看出，其股价与业绩表现并太不相称。今年年初，花旗给出的买入价位是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。 另一方面，万达商业回归A股也符合大多数股东的利益。在万达商业的股东结构中，香港发行的股份只占14%。王健林家族及其控制下的万达集团持有万达商业超过53%的股份。有专家认为，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。 回归A股之路 虽然A股市场经历去年的大起大落，但与香港市场相比，A股的财富效应远远超越H股。根据最新的数据，申万行业房地产板块平均股票市盈率为77倍左右，而港交所挂牌的房地产商其平均的股票估值仅为4倍。 现在，万达商业筹谋已久的回归A股计划即将正式登场。实际上，早在去年8月，万达商业即发布公告透露出要回归A股。回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持。 2015年11月，中国证监会披露的万达商业招股书显示，万达商业A股计划发行不超过2.5亿股，拟募资金或达120亿元（人民币）。这些发行新股资金将按轻重缓急顺序投资于万达商业位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。 万达商业在去年的公告中曾公开表示为何要回归A股，“董事认为，发行A股将增强本公司的企业形象，进一步拓宽本公司的融资渠道及增加本公司的营运资金以及透过吸引大型机构及中小型投资者增强资本市场认可度。董事亦认为A股发行将有助于本公司业务发展、融资灵活性及业务开发，亦有助于获得更多财务资源及提升本公司的竞争力，有利于本公司的长期发展。” 此后，万达集团内部高管也曾透露，一些万达商业的内资股东希望发行数量、发行对象、发行方式、定价方式、承销方式等按照央企“A+H”模式。 回归A股虽是众望所归，但也有分析人士认为，在中国经济转型的大背景下，传统的房地产公司最终能否如愿回归面临很大的不确定性。毕竟IPO重启之后，除了绿地等极少数国企能通过借壳上市外，还没有其他地产企业成功在A股IPO的案例。 从万达商业此时发布的私有化公告看，其很可能已经获得了管理层的支持。不过随着注册制的暂缓，万达商业在A股排队或也将要等待一段相当漫长的过程。 港交所的失落 万达挥别港股市场，应该是香港联交所最大的失落。曾经，港交所向万达抛出橄榄枝，盛情邀约，万达也对在香港市场融资寄予厚望。然而，港交所未能帮助万达商业实现价值最大化。与同期在A股上市的万达院线相比，市盈率落差巨大。万达院线发行价格每股21.35元，最高曾涨至每股248.4元（除权前）。与之对照，万达商业至今却还在发行价之下徘徊。 中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 2016年，从港股回归A股早已暗潮涌动。3月23日，香港红筹股中国忠旺宣布分拆主业回归A股上市，而星美控股此前也表示有意分拆集团业务实现国内主板上市。 随着国家战略层面对资本市场的重视和改革，再加上A股市场的财富效应，其作为全球市盈率最高的资本市场之一，继中概股的回归大潮之后，或也将拉开港股回归的序幕。[详情]

　　⊙记者 王雪青 ○编辑 邱江 随着万达商业在港发布私有化意向，中国内地“首富”王健林对资本市场的关注度明显偏向A股。在 支柱板块商业地产欲回A的同时，王健林旗下已在A股上市的万达院线亦正在停牌收购“集团影视类资产”，业界普遍认为其标的正是万达拟上市的影视制作和发行 板块，进而打通影视全产业链条。 目前只是初步考虑 刚在公司年会上唱罢“我要从南走到北”的王健林，如今要带着他的万达商业从港走回沪了。 万达商业30日晚间在港公告，公司控股股东大连万达集团股份有限公司已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，要约价不低于每股48港元现金。 同时，公司谨慎提示：“鉴于上述初步考虑于本公告日尚在进行中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向本公司内资股股东提出要约亦在考虑之中。” 一石激起千层浪，因为这距离万达商业在港挂牌上市不到15个月，距离万达商业去年7月重启A股IPO计划不过半年多时间，更因为48港元的要约价正是万达商业当初H股上市时的招股价，比公告前的最新收盘价38.8港元高出近24%。 昨日，万达商业开盘大幅跳空高开，最终以大涨18.43%报收于45.95港元，较48港元折价不到5%。 估值与业绩不对称 较之股价异动，市场更关注的是：万达商业原本释放的信号是打造“A+H”的双平台，缘何突然改变？业内人士认为，H股估值与业绩不对称或是关键原因。在 地产行业不景气的2015年，万达商业仍然交出了增长15%的不俗成绩单，“轻资产”转型成效明显。年报显示，2015年，万达商业实现营业收入 1242.03亿元，同比增加15.14%；实现净利润301.08亿元，扣除公允价值变动影响后的权益拥有人应占核心溢利为170.16亿元，同比增加 14.79%；每股盈利6.62元人民币。但截至30日收盘，万达商业的股价仅有38.80港元（约合32.35元人民币），市盈率仅有4.9倍。 “虽然低估值是房地产公司的共性，但是万达商业并不是一家房地产公司，而是主打商业地产，物业都在公司手上。即便是参照房地产公司，对比现在A股房企普 遍两位数的估值倍数，万达显然对现有的H股估值不能接受。”有业内人士分析认为，“至于为何舍弃H股，或是担心H股的低估值会拖累A股表现；加之A股和H 股两地市场的管理方式不同，管理成本将会加大。这样看来，万达商业地产选择私有化，转战A股寻求更高估值也在情理之中。” 值得一提的 是，去年年初已提出向服务型企业转型的万达集团，2016年将加快“轻资产”转型步伐。王健林今年初表示，2016年，万达商业较2014年将主动下调房 地产收入640亿元，如果按以往每年增长10%比例计算，万达商业下调房地产收入超过800亿元，但万达集团服务业收入目标大幅增长。 万达院线拟购集团资产 在商业地产欲回A的同时，A股原有上市平台万达院线也在酝酿大动作。万达院线于今年2月24日起停牌，并在停牌进展公告中透露：“本次筹划的重大事项为 拟发行股份购买万达集团影视类资产，涉及重大资产重组。”多位业内人士均认为，本次注入的资产应该就是万达的影视制作及发行板块，若重组完成，万达的影视 产业链资产将全部上市。 其实，王健林在今年1月已经透露了这一信号。他在收购传奇影业的发布会上表示：“万达预计今年很快将启动电影制作发行板块的资本化工作，传奇影业的并购无疑增加了该板块的亮度。” 资料显示，万达文化集团2015年收入512.8亿元，完成年计划的114%，同比增长45.7%。王健林在年会上特别表示：“集团要对院线、影视、发行三家公司以及分管副总裁叶宁的出色工作提出表扬。” 其中，万达院线收入80亿元，同比增长49.9%；票房63亿元，同比增长49.6%；票房收入65%来自线上，说明万达院线已是典型的“互联网+”企业；会员消费占比超过80%，说明万达院线稳定收入占大头。 此外，万达影视传媒公司票房61.5亿元，收入5.8亿元，同比增长36.1%，影视公司成立仅两年，票房及收入两项核心指标均位居国内民企第一；投拍的《煎饼侠》、《滚蛋吧，肿瘤君》、《寻龙诀》等电影获得口碑和票房双丰收。 五洲电影发行公司的发行票房为67亿元，占国产电影市场份额的四分之一；收入16.5亿元，完成年计划的183.7%；五洲发行成立仅一年，票房及收入已排名民企第一。 两大板块或将齐聚A股 值得一提的是，今年春节期间，一份《万达影业融资推介书》在投资圈传阅。该融资推介书显示，万达影业此轮募集总资金100亿元，投资人的出资方式为受让万达影视老股及增资万达青岛，预计万达影视私募估值350亿元。 此后的3月5日，泛海控股发布对外投资公告称，公司拟以10.58亿元收购万达影视6.61%股权，及对青岛万达影视进行14.42亿元增资收购其 7.59%股权。泛海控股方面承诺，将积极配合万达影视、青岛万达影视的上市工作。在两标的公司上市前，不将相关股权转让给任何第三方。 可以预见，若万达商业IPO与万达院线的重组完成后，王健林旗下两大重要板块资产将齐聚A股，届时A股相关板块格局又将面临重新排队。THE_END[详情]

　　■本报记者 王丽新 3月30日，由万达集团控股的万达商业在港交所发布公告称，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价格不会低于每H股48港元现金。 这一价格比当日收盘价38.8港元高出近24%。公告称，收购要约如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于港交所除牌。 值得一提的 是，《证券日报》记者曾见证万达商业2014年12月23日在港挂牌。当日，万达商业收盘价破发。或许，这已为万达商业的退市决定埋下伏笔。据《证券日 报》记者通过消息人士获悉，万达商业上市15个月以来，管理层一直不满意股价表现。令业内感到有意思的是，3月31日上午，在复星国际的业绩发布会上，复 星国际郭广昌被问及，万达商业将私有化，复星国际是否有此打算。郭广昌笑称，“没有”，“万达商业私有化我就不评论了，是兄弟公司”。 2000亿元IPO大单将退市 万达商业IPO是香港资本市场三年来的最大单，当时其市值猜想高达3000亿元，而不是徘徊在2000亿元。但破发的股价，远远低于A股的市盈率，万达商业的经营模式并不被“看好”。 几个月后，《证券日报》记者在万达商业2014年业绩发布会上获悉，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖坦言，由于时间限制以及万达商业业务板块的多元复杂性，广大投资者对公司的了解相对不够，因此股价表现并不尽如人意。 随后，万达集团董事长即启动了回归A股计划。万达商业2015年7月份启动回归A股计划，据其11月13日发布的A股招股说明书显示，拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。业内认为，从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。 彼时，业内均认为，王健林意在搭建A+H双资本平台，实际上，很多巨型地产商也是如此进行资本运作的。直至3月30日晚间，万达商业的退市公告在行业内引起巨大震动。 公告称，截至昨日，万达商业的已发行股本总额为6.53亿股H股以及38.748亿股内资股，控股股东拥有公司19.79亿股内资股（约占公司全部已发行股份之43.71%的权益），要约价格不会低于每H股48港元现金。 业内认为，照此计算，万达集团收购万达商业H股的成本或不低于300亿港元。另有资料显示，万达商业在港首次发售6亿股，募资288亿港元。 不满估值严重被低估 对于退市事宜，万达集团相关人士并未向《证券日报》记者透露具体原因，但业内释放出的声音则较为一致，即不满意估值被严重低估，继续呆下去已经有损万达商业的整体形象。 中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏表示，万达的私有化在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。 此外，像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10倍—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿元，每股收益高达 6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。 更重要的是，刘纪鹏认为，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通的 角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。 然而，万达商业宣布在港退市，要花多久时间才能在A股完成上市仍是未知，目前排队上市企业多达数百家，万达商业会搭乘哪班车存在很大变数，可能少则几个月，多则2年以上，甚至更久。 值得关注的是，目前万达旗下除了将要退市的万达商业外，万达院线在A股市场一直表现不凡。而在这两个重要重要融资输血平台之外，王健林正在筹划将旗下多个产业分拆上市计划，包括体育、影视制作等板块。 万达商业在宣布拟退市计划后大涨，截至31日收盘，万达商业报收45.95港元，大涨18.43%。[详情]

　　新浪财经讯 3月31日消息，近日，万达商业在港交所发布公告，拟私有化退市，从上市到退市，仅仅15个月，专家认为，退市或因价值被严重低估，而退市之后，万达或考虑利用壳资源回归A股。 3月30日晚间，万达商业发布公告称，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。万达集团表示H股的要约价格不会低于每H股48港元。 A股-港股-A股 万达上市一波三折 万达上市路一波三折，最早追溯到2005年。2005年当时香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门打开，媒体报道，万达当时计划将9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。 随后，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。2010年，万达商业地产在A股“排队”上市，然而似乎在上市这件事上，坏运气一直围绕着万达。王健林当时接受媒体采访时也表示，万达商业地产在A股排队已经很久了，不过受限于国家宏观调控政策，上市时间不好估计。 果然，4年漫长等待后，万达商业地产A股上市再次折戟。2014年7月1日证监会公告，因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，万达商业地产被终止审核。紧接着，7月2日，万达发布公告，称万达集团近四年来一直不断完善自己，未来，万达商业地产仍将积极探索多种进入资本市场的途径，并主动放弃了A股的上市进程。 王健林也曾明确表示：“只要把真实利润做出来，在何处上市，采用何种资本平台都不在话下。内地不让我们上市，就把资产打包进入香港一样可以上市，有的是平台。”看来，在A股碰了太多钉子的万达，转而投向港股。 2014年12月，万达在香港联交所挂牌上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币。但万达在港股的表现却差强人意，最高价每股78港币，而最低价却低到了31.10港币，以今日港股收盘价计，大涨近19%的万达商业达46.10元港币，仍跌破发行价，市盈率7.06。 而考虑从港股市场退市的万达，下一步在哪？水皮今日发表文章称，万达将回归A股。从A股到港股再到A股，十几年来，万达的上市路走的漫长、艰难。 退市因被严重低估 弃H转A或考虑借壳上市 “像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10-15倍之间。”刘纪鹏表示，万达商业价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。 从股本结构分析，万达商业港股上市时，发行6.52亿的港股，而万达的总股本高达45.27亿股，由此可以看出，万达商业绝大部分并没能在港股流通。 “目前，香港股市普遍存在严重低估”刘纪鹏表示，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，都严重低估。 而华夏时报水皮也表示，内地证监会主席换人带来的新气象无疑给了王健林加速回归的信心。以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿，内地投资者也有机会参与分享万达增长的红利，万达的回归对A股也构成重大利好。 而今日，花旗的一份报告中也指出，私有化不单是因为价值被低估，可能也是为A股上市铺路。H股价格和估值低迷会拖累其A股IPO定价。 “之前复地也是港股退市，这取决于对资本市场的看法，如果长期不被资本市场认可或募不到资的话，调整相关资本市场的上市方向，也是一种选项。而目前从A股上市回报方面、募资方面都是非常不错的，特别是国内很多企业发企业债，成本都非常低。而像万达这种”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。 而对于此前多次冲击A股未果的万达，这次重回A股难度会有多大？ “万达主要面临的还是排队的时间问题，因为要上市的企业太多。除非有另外买壳打算，例如走绿地集团借壳金丰投资的路线，这样就会快很多，我相信万达是有壳资源考虑的，包括万达金融总部落在上海，或许是有对壳资源的要求。”陈晟表示。（新浪财经 李婷 发自北京）[详情]

　　新浪港股讯 3月31日消息，3月30日晚间，万达商业H股发布公告称拟私有化。万达商业早盘高开逾20%，随后走势震荡，截止收盘，万达商业涨18.428%，报45.95港币。成交额11.527亿，成交量2509.020万股。 据悉，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比昨日收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。消 息指，万达商业来港上市以来估值长期被低估，内资股东因而强烈要求回归A股，以获得合理估值；加之两地上市将增加管理成本，故作出私有化H股决定。消息强 调弃H转A，因A股估值较高，且公司商场均位于内地，易于投资者了解。[详情]

　　3月30日晚间，万达商业（03699.HK）发布公告称，公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，万达商业将私有化，以及将公司从联交所除牌。 万达集团表示，如果进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。 记者注意到，此次万达商业给出的不低于48港元的价格是当时万达商业H股上市的发行价，比30日的收盘现价38.8港元高出23.7%。 市值被低估？ 按照万达商业目前发行的港股股本65254． 76万股计算，其收购代价约为313.22亿港币。不过从目前万达商业每股38.8港币计算，其要在此价值上额外支出的数额约60亿港币。 大多数分析认为，万达在登陆港股仅15个月就选择退市，主要是因为市值被严重低估。 《华夏时报》总编辑水皮在《华夏时报》官微上撰文表示： 万达商业在港股的表现差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以3月30日的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估。 而刚刚发布的万达商业2015年度业绩报告显示： 去年万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。 上述文章中称，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。 记者注意到，目前国内房企市值在港股市场的市值普遍偏低，如碧桂园、恒大等在的港股股价更低，分别为3.07港币和6.03港币。 万达商业私有化非首例 万达商业在2015年7月开始启动回归A股计划，并在11月13日发布A股招股说明书。说明书内容称，万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。 万达商业的回归是否会引发内地房企集体从港股退市？ 其实，万达商业退市并非首例。早在2011年1月20日，复星国际和复地联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。 对于此次退市的原因，复星国际表示主要是由于融资障碍。为了支持商业及住宅房地产主业的不断增长，复地有大量的资金需求。而复星国际认为复地继续维持上市公司的地位是其未来成功发展的一个障碍，原因如下： （1）作为H股在香港联交所上市的内地注册的公司，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式； （2）鉴于《上市规则》对公司与其控股股东之间的关连交易的规定，复星无法为复地注入大量的资本； （3）复地目前的负债水平在香港联交所上市的同业公司相对较高，从而进一步妨碍了复地获取商业优惠条款的融资能力。 恒盛地产之前也有私有化的计划。2013年10月21日，恒盛地产宣布开始停牌。当年11月21日，恒盛地产发布公告，控股股东张志熔提出私有化建议，私有化代价为每股1.8 元，涉及金额为45.67亿港元。 根据拟私有化公告中的表述，恒盛地产选择私有化的原因是：要约人认为，股份价格低迷已经对本公司在客户中的声誉，连带对本公司的业务及员工士气产生了不利影响。实施建议可消除不利影响。 内房股私有化难度不小 独立股评人岑智勇在接受记者采访时表示：这种情况在其他内房股比较少见。在香港退市，先要股东通过，万达商业今次以高溢价私有化，估计通过难度不大。其他内房企业，若财务有困难者，估计未必想回去A股，因内地融资或更难，香港内房在港发债，成本较低。 房地产与金融资深评论人黄立冲告诉记者：万达商业在港上市时间比较短，基本没在香港发可转债之类，退市比较简单容易。但上市时间很久的话，房企退市难度比较高。如果能上A股，可能会选择在港股退市。但是这个切换有不确定性，退市的话要取决于不确定性有多大。 黄立冲还表示：其实房企私有化的难度不小，比如新世界中国第一次退市就失败了。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：私有化的原因，是基于资本市场的融资能力和估值的判断，A股的市场融资能力会更强一些。企业如果有港股和A股双方面的资源，或者有多个上市公司，会有多种选择。如果仅仅是港股一个融资渠道，不一定会退市。[详情]

　　新浪港股讯 3月31日消息，3月30日晚间，万达商业H股发布公告称拟私有化。今日万达商业高开20.619%，报46.8港币。 据悉，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。消息指，万达商业来港上市以来估值长期被低估，内资股东因而强烈要求回归A股，以获得合理估值；加之两地上市将增加管理成本，故作出私有化H股决定。消息强调弃H转A，因A股估值较高，且公司商场均位于内地，易于投资者了解。[详情]

　　中国证券网讯 昨日晚间万达商业发布公告称，公司的控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。 按照万达商业昨日披露，目前万达商业的控股股东已告知公司，正在初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。万达商业还非常谨慎地表示，鉴于上述初步考虑还在进行当中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向公司内资股股东提出要约也在考虑之中。 万达商业控股股东也表示，如进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。据查，于3月30日，万达商业的已发行股本总额为652547600股H股以及3874800000股内资股。而控股股东拥有万达商业1979000000股内资股（约占公司全部已发行股份的43.71%）的权益。 回归A股 “私有化的做法只是一种过渡手段，最终目标还是回归A股，从这个角度来看并不太意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是称。实际上，早在去年8月万达商业回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持，万达商业此时便透露出了回归A股的计划。到了去年11月，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。 回归A股在情理之中，但是万达商业这个商业巨头又能否顺利登陆A股呢？对此业内看法不一。有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。香港粤海证券投资银行董事黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A股上市也许是更好的途径。 不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许能够帮助万达商业将故事讲的更好。就在年初，万达集团对于万达商业又提出了新的要求，将收入目标下调的同时净利润要保持两位数的增长。相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。“优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，也成为万达商业地产不可回避的问题，因此重回A股也是大势所趋。”严跃进坦言。[详情]

　　新京报讯 （记者李捷）曾经创造了2014年港交所最大IPO的大连万达商业地产股份有限公司（简称万达商业），上市一年多或将选择退出H股。昨日晚间，万达商业公告，公司的控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。 公告显示，H股的要约价格将不会低于每股48港元现金，这个价格也是万达商业H股上市发行价。 一位长期追踪万达商业走势的业内人士对此表示意外，不过他指出，万达商业此举也属于情理之中，从新近公布的万达商业2015年报来看，无论是财务数据，还是其内涵价值表现都可圈可点，其中租金收入增幅达到30%，说明其“轻资产”转型已经开始显效。昨日收盘，万达商业报收38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。 也正因此，国际大行对万达商业的估值，一直给予较高评级。在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿港元，远高于目前的1700亿港元。 去年11月13日万达商业正式发布A股招股说明书，将发行不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容；据了解，目前万达已在A股排队。 “从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。作为主要业务在内地的公司，主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达集团和万达广场的运作模式。”一位分析人士指出，港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。[详情]

　　水皮/文 关于王健林的一切都是新闻。 更何况这是关于万达商业的重大变故，所以不可能不成为“王炸”。 是的，说的没有错，万达商业要从香港退市了，而这距万达商业在港挂牌不过15个月，距离万达商业宣布要发行A股不过半年多一点，兵贵神速，绝大多数的投资者做梦也想不到，万达说干就干的速度是这样的，不过，如果对万达商业上市的曲折经历有过了解的人就知道什么叫做一万年太久只争朝夕了。万达曾经在A股有过漫长的排队历程，更有地产企业由于宏观调控上市无门的绝望，正因如此，万达迫不得已才在2014年12月23日选择在香港上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币，而万达的总股本高达45.27亿股，换句话讲，绝大部分并没能在港股流通，但是，即便如此，万达商业这艘中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，在港股的表现却差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以今天的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。 理由其实不必再展开阐述，在港股被低估的不仅仅是万达，由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍，只不过万达反差更大而已，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。 显而易见，在内地家喻户晓的万达商业在香港的公众认识还是有欠缺的，万达来自租赁业务的收入去年增长了26%，已经占到全部利润的35%，这种增长和业绩堪称靓丽。市场对万达商业的轻资产模式也有担心而全然无视正是这种转型不但让万达获得了每年50家万达广场这种100%的增长和扩张，而且也规避了商业地产的调整风险。墙内花开的再盛墙外闻香也是只闻其香不见其盛，如果万达商业在内地上市，这种隔阂也就自然消弭，尽管内地A股也在调整周期，但是万达从香港退市本身也是对A股的看好，内地证监会主席换人带来的新气象无疑给了王健林加速回归的信心，以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿，内地投资者也有机会参与分享万达增长的红利，万达的回归对A股也构成重大利好，必须指出的是，万达的回归模式是一种多赢的模式，要约收购价选择当初的发行价尽显万达对港股投资者的诚意和感恩，而内地投资者股权的选择也是对追随者的回报，据统计，目前内地的投资者占持股者的84%，回归A股也是他们强烈呼吁的结果。 毫无疑问，万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的领头羊。（华夏时报）[详情]

　　30日晚上，大连万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）令人震惊地公布了它私有化——即从香港联交所退市的公告。 猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。 然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。 像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。 其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车（10.270， 0.00， 0.00%）等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。 第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。 第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。 第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线（80.30， 0.00， 0.00%），以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，而是以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林个性。 最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。 万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。 第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 第二，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。 第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。 总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。[详情]

　　水皮/文 关于王健林的一切都是新闻。 更何况这是关于万达商业的重大变故，所以不可能不成为“王炸”。 是的，说的没有错，万达商业要从香港退市了，而这距万达商业在港挂牌不过15个月，距离万达商业宣布要发行A股不过半年多一点，兵贵神速，绝大多数的投资者做梦也想不到，万达说干就干的速度是这样的，不过，如果对万达商业上市的曲折经历有过了解的人就知道什么叫做一万年太久只争朝夕了。万达曾经在A股有过漫长的排队历程，更有地产企业由于宏观调控上市无门的绝望，正因如此，万达迫不得已才在2014年12月23日选择在香港上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币，而万达的总股本高达45.27亿股，换句话讲，绝大部分并没能在港股流通，但是，即便如此，万达商业这艘中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，在港股的表现却差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以今天的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。 理由其实不必再展开阐述，在港股被低估的不仅仅是万达，由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍，只不过万达反差更大而已，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。 显而易见，在内地家喻户晓的万达商业在香港的公众认识还是有欠缺的，万达来自租赁业务的收入去年增长了26%，已经占到全部利润的35%，这种增长和业绩堪称靓丽。市场对万达商业的轻资产模式也有担心而全然无视正是这种转型不但让万达获得了每年50家万达广场这种100%的增长和扩张，而且也规避了商业地产的调整风险。墙内花开的再盛墙外闻香也是只闻其香不见其盛，如果万达商业在内地上市，这种隔阂也就自然消弭，尽管内地A股也在调整周期，但是万达从香港退市本身也是对A股的看好，内地证监会主席换人带来的新气象无疑给了王健林加速回归的信心，以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿，内地投资者也有机会参与分享万达增长的红利，万达的回归对A股也构成重大利好，必须指出的是，万达的回归模式是一种多赢的模式，要约收购价选择当初的发行价尽显万达对港股投资者的诚意和感恩，而内地投资者股权的选择也是对追随者的回报，据统计，目前内地的投资者占持股者的84%，回归A股也是他们强烈呼吁的结果。 毫无疑问，万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的领头羊。（华夏时报）[详情]

　　新京报讯 （记者李捷）曾经创造了2014年港交所最大IPO的大连万达商业地产股份有限公司（简称万达商业），上市一年多或将选择退出H股。昨日晚间，万达商业公告，公司的控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。 公告显示，H股的要约价格将不会低于每股48港元现金，这个价格也是万达商业H股上市发行价。 一位长期追踪万达商业走势的业内人士对此表示意外，不过他指出，万达商业此举也属于情理之中，从新近公布的万达商业2015年报来看，无论是财务数据，还是其内涵价值表现都可圈可点，其中租金收入增幅达到30%，说明其“轻资产”转型已经开始显效。昨日收盘，万达商业报收38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。 也正因此，国际大行对万达商业的估值，一直给予较高评级。在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿港元，远高于目前的1700亿港元。 去年11月13日万达商业正式发布A股招股说明书，将发行不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容；据了解，目前万达已在A股排队。 “从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。作为主要业务在内地的公司，主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达集团和万达广场的运作模式。”一位分析人士指出，港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。[详情]

　　香港， 2016年3月31日 - （亚太商讯） - 3月30日晚间，万达商业H股发布公告，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当化算。 这一公告可谓是意料之外，情理之中。 说是意料之外，是因为此前没有任何风声传出。尽管万达商业遭到低估已为市场所公认，但并无私有化相关的消息传出。从这一点看，公司保密工作做的相当好。 一大批中概股的私有化传言在市场上飘荡数月，才见落地。在此期间，相关个股往往经历各种炒作，许多进出的投资者难免内幕交易之嫌。而万达商业在公告发布前的股价走势，无论涨跌还是成交量均无异常。 说是情理之中，是因为万达商业H股的股价极为低迷。 3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍，估值之低令人发指。 不唯如此，从最近公布的万达商业2015年报来看，2015年业绩无论是财务数据，还是其内在价值，都相当不错。公司收入、利润稳步增长，经营现金流大幅提高，尤其值得一提的是，租金收入增幅达30%，“轻资产”转型成效明显。 也正因此，国际大行对万达商业的估值，一直给予较高评级。在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前的1700亿港元。 当然，H股整体低迷，低估并非万达商业一家，很多好公司的股价都没有好的表现。其背后原因较为复杂，一言难尽，恐也非短期所能改观。在这种背景下，万达商业从H股退市，回归A股，不失为明智之举。 事实上，万达商业2015年已经开始启动回归A股，并于11月13日发布A股招股说明书。回归A股，本是计划之内，也是大势所趋。中央政府通过资本市场助力经济转型的决心，有目共睹。 A股市场的发展前景，并不悲观。 从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。 作为主要业务在内地的公司，主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达集团，更热爱万达广场，不像境外投资者，闻地产而色变。 港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。 而对于两地上市的公司来说，由于两地同时上市会牵涉两地监管规则不一样，管理成本加大，其实利弊各半。当初内地对房地产公司上市融资，颇多限制，如今相关政策已经明朗，地产公司不再受限，如能借机解决回归A股的问题，正当其时。[详情]

　　作者：刘纪鹏 中国政法大学资本金融研究院院长、教授 昨天晚上，大连万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）令人震惊地公布了它私有化——即从香港联交所退市的公告。 猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。 然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。 像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。 其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。 第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。 第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。 第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林作风。 最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。 万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。 第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，这应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 第二，大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起重视。 第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。 总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。[详情]

　　万达商业为什么选择从港股退市？ 3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业” 03699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。 一石激起千层浪。万达商业为何在此时宣布私有化退市？在投行人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。2015年，高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行曾发布看多报告。 股价背后反映的是一个企业业绩表现。然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。 2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。 从万达商业发布的2015年年报来看，在房地产市场不景气的大背景下，依然交出了一份靓丽的成绩单。 特别值得一提的是，万达商业地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润也较高，根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，但目前估值却比较低。这与万达的发展预期不相匹配。 从收入结构上看，在“去地产化”战略的影响下，万达商业地产的收入增速正在减缓，租金等收入则在大幅上升，预计未来将会有更好的表现。 在业内人士看来，万达商业目前的表现也与H股市场去年表现低迷也有很大关系。市场的“虚弱”表现也让万达商业萌生了退市的念头。 当前A股正朝着市场化、法治化的方向发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A股市场。因此，万达商业回归A股是大势所趋。 实际上，万达较早之前就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地的管理方式不同，管理成本将会加大。这样看来，万达商业地产选择私有化退市也在情理之中。 万达商业回归A股其实也符合大多数内地股东的利益。毕竟，H股在内地不可流通，目前的回报也不尽人意，因此，万达的内地股东呼吁万达回归A股。在专家看来，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。 而投资者也不必担心自己的利益会受到损害。万达商业有能力充分保证投资者的利益。2014年12月23日，万达商业在香港证券交易所正式挂牌上市，发行价为48元每股。万达集团表示，H股的要约价格不会低于每H股48港元现金。[详情]

　　新浪港股讯 3月31日消息，据香港经济日报报道，亚洲首富王健林旗下万达商业地产（03699），上市仅15个月便面临私有化。母企大连万达集团，考虑以每股48元全购已发行H股，约涉资313亿元。消息指，万达商业内资股东强烈要求回归A股，故进行私有化；投资界亦认为，香港上市平台已失作用，A股市场或为其更佳选择。 作价拟48元与招股价相同 万达商业昨公告，控股股东大连万达正考虑提出私有化，要约价将至不低于48港元，即跟2014年12月时的上市价相同，亦较其昨收市价38.8元溢价23.7%。 消息指，万达商业来港上市以来估值长期被低估，内资股东因而强烈要求回归A股，以获得合理估值；加之两地上市将增加管理成本，故作出私有化H股决定。消息强调弃H转A，因A股估值较高，且公司商场均位于内地，易于投资者了解。 汇丰证券周三研报，下调该股每股资产净值预测至87.8元，亦把其目标价下调至65元，但指该股股价低残，已反映其增长放缓的前景，仍呼吁买入。该行指出，公司至去年底有现金约445亿元人民币，净负债1328亿元人民币。 券商：港上市平台失作用 有内房分析员认为，万达商业选择来港上市的原因之一，是当时内地融资渠道较紧，现时内地发债成本降低；其规模亦毋须担心其债权评级等级，香港上市平台已无用。他续指，以招股价进行私有化，对万达商业来说或为亏本生意，但以王健林的首富地位而言，并非私有化与否的决定因素。 他续指，经此一役，万达集团未来亦难有机会分拆其他资产来港上市。惟上述消息指，万达商业正物色香港投资项目，亦与港府有接触。 撰文：毛睿智    [详情]

　　昨天晚上，大连万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）令人震惊地公布了它私有化——即从香港联交所退市的公告。 猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。 然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。 像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。 其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。 第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。 第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。 第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林作风。 最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。 万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。 第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，这应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 第二，大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起重视。 第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。 总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。[详情]

　　刚刚（3月30日晚间），万达商业H股发布公告，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。 这一公告可谓是意料之外，情理之中。 说是意料之外，是因为此前没有任何风声传出。尽管万达商业遭到低估已为市场所公认，但并无私有化相关的消息传出。从这一点看，公司保密工作做的相当好。 一大批中概股的私有化传言在市场上飘荡数月，才见落地。在此期间，相关个股往往经历各种炒作，许多进出的投资者难免内幕交易之嫌。而万达商业在公告发布前的股价走势，无论涨跌还是成交量均无异常。 说是情理之中，是因为万达商业H股的股价极为低迷。3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍，估值之低令人发指。 不唯如此，从新近公布的万达商业2015年报来看，2015年业绩无论是财务数据，还是其内涵价值，都相当不错。公司收入、利润稳步增长，经营现金流大幅提高，尤其值得一提的是，租金收入增幅达30%，“轻资产”转型成效明显。 也正因此，国际大行对万达商业的估值，一直给予较高评级。在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前的1700亿港元。 当然，H股整体低迷，低估并非万达商业一家，很多好公司的股价都没有好的表现。其背后原因较为复杂，一言难尽，恐也非短期所能改观。在这种背景下，万达商业从H股退市，回归A股，不失为明智之举。 事实上，万达商业2015年已经开始启动回归A股，并于11月13日发布A股招股说明书。回归A股，本是计划之内，也是大势所趋。中央政府通过资本市场助力经济转型的决心，有目共睹。A股市场的发展前景，并不悲观。 从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。 作为主要业务在内地的公司，主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达集团，更热爱万达广场，不像境外投资者，闻地产而色变，对万达商业地产的蓬勃发展、万达集团的顺利转型视而不见。 港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。 而对于两地上市的公司来说，由于两地同时上市会牵涉两地监管规则不一样，管理成本加大，其实利弊各半。当初内地对房地产公司上市融资，颇多限制，如今相关政策已经明朗，地产公司不再受限，如能借机解决回归A股的问题，正当其时。 文章来源：公众号“V房产”[详情]

　　3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”03699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。 一石激起千层浪。万达商业为何在此时宣布私有化退市在投行人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。2015年，高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行曾发布看多报告。 股价背后反映的是一个企业业绩表现。然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。 2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。 从万达商业发布的2015年年报来看，在房地产市场不景气的大背景下，依然交出了一份靓丽的成绩单。 特别值得一提的是，万达商业地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润也较高，根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，但目前估值却比较低。这与万达的发展预期不相匹配。 从收入结构上看，在“去地产化”战略的影响下，万达商业地产的收入增速正在减缓，租金等收入则在大幅上升，预计未来将会有更好的表现。 在业内人士看来，万达商业目前的表现也与H股市场去年表现低迷也有很大关系。市场的“虚弱”表现也让万达商业萌生了退市的念头。 当前A股正朝着市场化、法治化的方向发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A股市场。因此，万达商业回归A股是大势所趋。 实际上，万达较早之前就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地的管理方式不同，管理成本将会加大。这样看来，万达商业地产选择私有化退市也在情理之中。 万达商业回归A股其实也符合大多数内地股东的利益。毕竟，H股在内地不可流通，目前的回报也不尽人意，因此，万达的内地股东呼吁万达回归A股。在专家看来，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。 而投资者也不必担心自己的利益会受到损害。万达商业有能力充分保证投资者的利益。2014年12月23日，万达商业在香港证券交易所正式挂牌上市，发行价为48元每股。万达集团表示，H股的要约价格不会低于每H股48港元现金。[详情]

　　半年前市场热议的万达商业私有化计划，终在近期毫无风声的情况下突然落靴。 3月30日晚间，2014年12月在港股上市的万达商业（3699.HK）发布公告称，拟进行H股全面收购要约。如果收购完成，万达商业将会私有化，从H股退市。要约收购价格将不低于48港元。当日，万达商业收于38.8港元，上涨6.16%。 事实上，早在2015年7月3日，作为万达集团下属商业地产平台的万达商业就曾发布声明称，将向中国证监会及其他相关监管机构，申请发行最多3亿股A股，预计总募集资金不超过120亿元。与此同时，万达商业已于去年开始启动回归A股，并于11月13日发布了A股招股说明书。 万达商业私有化的原因，无疑与内资房企在香港资本市场估值偏低有关。以30日的收盘价格计算，万达商业股票不足5倍市盈率，若与A股上市的万达院线比较，可谓天壤之别。对此，易居智库研究总监严跃进对记者分析称，去年以来国内利率水平趋低，A股对于内资房企的吸引力明显增强。他认为，以往内资房企对港股的融资环境趋之若鹜的时代已经过去了，现在内地的融资情况也很有优势。 去年以来，多家在香港或境外上市的房企将目光转回A股市场。据第一财经记者了解，十年前便有回归之心的富力地产，去年也正式启动了登陆A股市场的计划。根据证监会官网预披露的信息统计，去年年初截至11月13日当天，共计有85家公司发布了预披露的招股说明书，其中，富力地产拟筹集350亿元，位居榜首，万达商业则拟募集120亿元。 这并不稀奇。早在2014年阳光100、万达商业等公司登陆港股之时，房地产与金融资深评论人黄立冲就曾对第一财经记者表示，香港资本市场对于投资内地房企甚为审慎，内地房企在香港资本市场融资的最佳时机已经过去，难以像过去一样以高估值发行股票。他30日深夜接受第一财经记者采访时分析，香港与海外资本市场对房地产认可的有其标准，如价值产生高度依靠运营而不依靠资产，案例喜达屋等；其二，基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱；其三，往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆（不保底）来赚钱，如铁狮门、与汉斯地产等。[详情]

　　 21世纪经济报道 21Plus 2016-03-31 00:01 在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前的1700亿港元。 刚刚（3月30日晚间），万达商业H股发布公告，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。 这一公告可谓是意料之外，情理之中。 说是意料之外，是因为此前没有任何风声传出。尽管万达商业遭到低估已为市场所公认，但并无私有化相关的消息传出。从这一点看，公司保密工作做的相当好。 一大批中概股的私有化传言在市场上飘荡数月，才见落地。在此期间，相关个股往往经历各种炒作，许多进出的投资者难免内幕交易之嫌。而万达商业在公告发布前的股价走势，无论涨跌还是成交量均无异常。 说是情理之中，是因为万达商业H股的股价极为低迷。3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍，估值之低令人发指。 不唯如此，从新近公布的万达商业2015年报来看，2015年业绩无论是财务数据，还是其内涵价值，都相当不错。公司收入、利润稳步增长，经营现金流大幅提高，尤其值得一提的是，租金收入增幅达30%，“轻资产”转型成效明显。 也正因此，国际大行对万达商业的估值，一直给予较高评级。在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前的1700亿港元。 当然，H股整体低迷，低估并非万达商业一家，很多好公司的股价都没有好的表现。其背后原因较为复杂，一言难尽，恐也非短期所能改观。在这种背景下，万达商业从H股退市，回归A股，不失为明智之举。 事实上，万达商业2015年已经开始启动回归A股，并于11月13日发布A股招股说明书。回归A股，本是计划之内，也是大势所趋。中央政府通过资本市场助力经济转型的决心，有目共睹。A股市场的发展前景，并不悲观。 从万达商业的股权结构来看，回归A股也是符合股东利益之举。 作为主要业务在内地的公司，主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达集团，更热爱万达广场，不像境外投资者，闻地产而色变，对万达商业地产的蓬勃发展、万达集团的顺利转型视而不见。 港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。 而对于两地上市的公司来说，由于两地同时上市会牵涉两地监管规则不一样，管理成本加大，其实利弊各半。当初内地对房地产公司上市融资，颇多限制，如今相关政策已经明朗，地产公司不再受限，如能借机解决回归A股的问题，正当其时。 （来源：V房产） （编辑：谢珍） “抢鲜报”内容不属于《21世纪经济报道》版权授权范围。未经特别许可，请勿以任何方式使用。特此声明。[详情]