今天中午，传闻频出的万达商业终于宣布了它的私有化方案，最终定价52.8港元每股，耗资345亿港元进行私有化，完成后将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。
时间退回2014年底。作为当年香港规模最大的IPO，年末压轴上市的万达商业地产（3699.hk）凭借一己之力将香港推上全球集资规模第二的宝座。对于王健林来讲，区区48港币的上市价并不让他满意，但他还是忍了。在A股排队快多年，又遇到房企上市收紧，被逼无奈的万达只能绕道香港，顺便拓宽国际融资渠道。在上市前，万达还紧急打包了O2O资产到万达商业里，期望带给投资者更丰富的想象空间。
事情之后的发展不尽人意。万达商业于去年9月申请A股上市，预期集资不超过120亿人民币，今年3月底又意外公布私有化，引起轩然大波。今天，万达确定将会以高于当初IPO价格10%的价格（52.8元每股）私有化万达商业地产，并计划于2018年8月31日前完成在A股上市，涉资345亿港币。
从上市到宣布私有化方案，短短的16个月里究竟发生了什么，让王健林认为“必须回到A股”？
出师不利
2014年12月12日，万达公开募股第二日，预期的火爆申购场面并未发生。当天香港散户申购额仅为目标的一半，表现出对万达极度的不信任：早在招股书公布时，就有香港记者深入内地一间万达广场，爆料出租率不及招股书所写100%，并且文章反复唱衰万达商业，称其收入主要来源物业升值，一旦房价下跌将万劫不复。形成鲜明对比的是，占上市申购大头（80%左右）的“国际配售”中，国际机构争相抢购万达商业，挤爆全场，被形容“香港股市已经很久没有这么热闹了”，如此冷热对比，值得玩味。
虽然最后万达依然获得5倍超额认购，相比中广核286倍认购依旧望尘莫及。更甚者，万达上市不到半天，即盘中大幅跳水9%，当日收盘破发2.6%。
伴随一波市场狂热，万达股价在2015年上半年的表现可圈可点，在股灾之后不久还一度创出78元一股的新高。从那之后，万达股票一路向下狂奔，最低曾达到31.1元，跌幅60%，市值蒸发两千亿！
万达商业上市以来走势图。估值汗颜
万达地产在香港被低估是绝对的事实。房地产公司估值采用净资产折让法为主。传统的香港地产公司，股价在每股净资产折让4成左右，而万达商业的净资产折让高达6至7成，这让王健林和万达股东们无法接受。算上万达近年保持的高增长态势以及6倍市盈率，就更不难理解万达商业为何会回归。
万达地产显然并不符合香港人的投资偏好。港股一般看重资金的效率和安全性，资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业往往容易受到冷遇。
万达负债率业内最高。来源：公司年报
从上图可以看出，万达的负债率高过行业，而高负债也带来了巨额的财务费用。万达在2014年就打出了“重资产”转“轻资产”的发展路径，从原来大笔投入买地建设商场及配套设施出售，“以售养租”，转向不出财力只出脑力，通过参与选址招商和运营，希望以租金收入为主要营业额占比的“以融养租”。
有研究报告指出，万达商业如果想要保持股价增长，就必须证明三点：一是能持续增加租金收入占比，二是能提高商业运营的能力，三是让新业务，比如电商和游乐园等显示出成绩。从目前来看，租金收入占比保持较好增长势头，今年1-4月租赁收入为56.2亿元，按年升25.31%。而商业能力的改善和新业务的表现，仍然需要时间的证明。在上市前的报告中，万达依然预计会亿销售收入为主力3年左右，并且存有7000亿可销售货值。另外万达转向三线城市寻找发展机会，虽然希望复制先前低价拿地的发展模式，但是三线城市的需求增长速度和消费潜力让然需要验证。
怎么回归A股？
如果要回归A股，万达首先要出300多亿将公司上市的份额全部买下。据外媒报道，已经有愿意帮助万达回归的土豪们提供融资，万达一不做二不休，和土豪们签署了对赌协议，也让万达面对了毫无退路的境地。
协议规定，如果万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从香港退市两年之后，依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购所有股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。
万达如此有信心，主要原因还是其对A股估值的高期待。据悉，万达预计万达商业回归A股后的市盈率能达到20倍左右，而其吸引土豪融资的主要噱头即为“在A股上市带来的高溢价套利机会”。
至于万达是否能顺利回到A股，现在一切还是未知。万达明确表示将会通过IPO而非买壳上市，但现在排在前边的还有几百家公司，何时能等到上市，抑或是万达另有办法，没人清楚。另外，万达的私有化以及回归也可能面对两地交易所的严格审查，不论哪步出了差错，都会带来极大的不确定性。
万达不断为转型下着巨额赌注，而万达从未担心过一个问题，却可能带来最大的风险：两年之后，A股究竟会不会为万达的回归买账？
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