万达商业突然爆出的私有化出人意料。距离其在港交所挂牌不过15个月时间，彼时，万达商业曾创造了2014年港交所最大的IPO，募资金额高达288亿港元。
3月30日晚间，万达商业（3699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。公告显示，H股的要约价格将不会低于每股48港元现金，这个价格正是万达商业H股上市发行价。
上市仅一年多，万达商业为何如此匆匆即要退出H股？回想万达商业当年上市的坎坷历程，A股IPO的漫长排队、由于楼市调控上市无门，让万达长期徘徊在资本市场门外。此次回归A股之路还会路漫漫兮么？继2015年中概股回归浪潮之后，2016年，港股回归是否也将拉开新的序幕？
解密私有化
分析认为，价值低估或是万达商业急于H股转战A股市场的主要因素。作为中国商业地产的龙头，万达在港股市场的表现却差强人意，在上市首日即跌破发行价，最高价只在去年6月到过78港币，但此后股价一路下行。截止到今日收盘，受私有化消息影响，万达商业大涨18.43%，报收45.95元/股，仍在发行价之下，折合市盈率仅4.62倍，“估值之低令人发指”。
事实上，虽然去年商业地产的发展进入低潮，但从最新的年报来看，2015年万达商业的表现还算靓丽。总营收达1242亿元，同步增长15.14%，核心溢利为170.16亿元，同比增长14.79%，每股收益达6.62元。
而为应对商业地产的发展困境，抵御行业风险，万达商业已经在实施向轻资产转型，把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租。这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%。预计2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现从重资产卖房到轻资产租赁的转型。
从国际投行对万达商业的估值可以看出，其股价与业绩表现并太不相称。今年年初，花旗给出的买入价位是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。
另一方面，万达商业回归A股也符合大多数股东的利益。在万达商业的股东结构中，香港发行的股份只占14%。王健林家族及其控制下的万达集团持有万达商业超过53%的股份。有专家认为，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。
回归A股之路
虽然A股市场经历去年的大起大落，但与香港市场相比，A股的财富效应远远超越H股。根据最新的数据，申万行业房地产板块平均股票市盈率为77倍左右，而港交所挂牌的房地产商其平均的股票估值仅为4倍。
现在，万达商业筹谋已久的回归A股计划即将正式登场。实际上，早在去年8月，万达商业即发布公告透露出要回归A股。回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持。
2015年11月，中国证监会披露的万达商业招股书显示，万达商业A股计划发行不超过2.5亿股，拟募资金或达120亿元（人民币）。这些发行新股资金将按轻重缓急顺序投资于万达商业位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。
万达商业在去年的公告中曾公开表示为何要回归A股，“董事认为，发行A股将增强本公司的企业形象，进一步拓宽本公司的融资渠道及增加本公司的营运资金以及透过吸引大型机构及中小型投资者增强资本市场认可度。董事亦认为A股发行将有助于本公司业务发展、融资灵活性及业务开发，亦有助于获得更多财务资源及提升本公司的竞争力，有利于本公司的长期发展。”
此后，万达集团内部高管也曾透露，一些万达商业的内资股东希望发行数量、发行对象、发行方式、定价方式、承销方式等按照央企“A+H”模式。
回归A股虽是众望所归，但也有分析人士认为，在中国经济转型的大背景下，传统的房地产公司最终能否如愿回归面临很大的不确定性。毕竟IPO重启之后，除了绿地等极少数国企能通过借壳上市外，还没有其他地产企业成功在A股IPO的案例。
从万达商业此时发布的私有化公告看，其很可能已经获得了管理层的支持。不过随着注册制的暂缓，万达商业在A股排队或也将要等待一段相当漫长的过程。
港交所的失落
万达挥别港股市场，应该是香港联交所最大的失落。曾经，港交所向万达抛出橄榄枝，盛情邀约，万达也对在香港市场融资寄予厚望。然而，港交所未能帮助万达商业实现价值最大化。与同期在A股上市的万达院线相比，市盈率落差巨大。万达院线发行价格每股21.35元，最高曾涨至每股248.4元（除权前）。与之对照，万达商业至今却还在发行价之下徘徊。
中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。
2016年，从港股回归A股早已暗潮涌动。3月23日，香港红筹股中国忠旺宣布分拆主业回归A股上市，而星美控股此前也表示有意分拆集团业务实现国内主板上市。
随着国家战略层面对资本市场的重视和改革，再加上A股市场的财富效应，其作为全球市盈率最高的资本市场之一，继中概股的回归大潮之后，或也将拉开港股回归的序幕。
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