香港房价再创新高的启示

　　文/新浪财经香港站站长 彭琳

　　自港府2013年初推出高达15%的买家印花税和二套房征收双倍印花税的“辣招”后，香港楼价又升了超过20%。你以为香港楼市泡沫不断集聚，业内大佬却认为泡沫已经调整干净了，这是怎么回事呢？

香港楼市再创新高的三大误解

　　内地楼市摇摇欲坠的情况多月没有好转，中央政府也终于祭出了“降息”的大旗来救经济，那么经济增长更低，自由行减少消费不振，政治事件还震荡不绝的香港又怎样呢？没错，香港楼市又上涨了，自从港府下重税调控至今，楼价又升了超过20%。

　　跟内地股市一样，香港楼市的段子也是层出不穷，个个耸人听闻，近日最吓人要数本地大报《明报》的一项调查，将全球几个大都会的物业总值拿来比较，发现2014年香港全港物业总市值高达20.6万亿港元，超过三个纽约市物业的总市值，也将近能买下三个新加坡。

　　尽管由于各地的物业类型非常不同，这样简单比较有失公允，然而这并不影响香港楼价高得离谱这一事实。随着房价继续飙升，为省钱而生的怪宅也越来越多，先是有精明人士利用许多地区闲置的集装箱开发了“集装箱住宅”，竟租到3000-4000港元每月；更有人受到近日某些人士帐篷占街的启发，灵机一动在自家村屋天台放置了一堆帐篷，每个月租达1300港元，一个天台竟每月可收租近万元。

　　然而在另一方面，无情的现实是香港政府在推出高达15%的买家印花税和二套房征收双倍印花税等“辣招”两年后，房价再创新高。市场灼热到近期推盘的新楼，都可以用“被秒”来形容，几乎都是推盘当天就告售罄，而且预定期往往还“超购”许多倍。这让不少当年自以为在高峰期卖楼套现的“聪明人”(其中包括不少大家熟悉的知名投资人，此处不便点名)只有目瞪口呆的份。

　　不明白香港楼市为什么这么任性？以下就是外界对香港的房价居高不下普遍存在的三大误解。

　　误解一、楼价没下跌，泡沫在积累

　　尽管香港政府开出重税干预楼市，令二手住宅成交量几乎冰封了两年，但是价格并没有如大家预期低下跌，不少人误以为这是楼市调控没有生效。然而在地产业内人士看来，却是楼价触底回升，泡沫已经消化了。

　　近三十年没有在香港投资住宅的老牌开发商鹰君集团，今年突然出手重新在香港投得住宅地皮，主席罗嘉瑞曾对笔者透露，香港楼市已经发生了质的改变。其实，前两年房价看似没有跌，但由于增加了额外税项，不少开发商都要自掏腰包补贴，所以真实价格已经跌过一轮，目前涨上来楼市是在成本重新平衡后企稳回升的结果。最直接的指标是看“面粉”，他今年买的地比两三年前便宜近一半，是楼市有所回调的证据，“说明香港的住宅已经到了值得投资的时候”。

　　另一个导致“楼价没有跌”误解的是，过去一直是成交主力军的二手楼市，在重税打击下至今没有真正复苏，而新楼则成为目前成交的主力，成交价坚挺的另一面，是各区新楼的成交价事实上都非常贴近二手楼价格，也可以说是一种变相的楼市调整。

　　误解二、美国明年加息会令香港楼价大跌

　　事实上对于市场而言，已经被“消化”的冲击事实上就不再是冲击。业界人士的共识是，美国加息的路线图早已清晰，共识是步伐不可能太快，要回到长期平均利率水平恐怕数以十年计。即便在目前宏调的压抑下，香港楼价一年依然能上升10%，与此相比增加的按揭利息其实已不在话下。此外，由于香港本地资金持续充裕，分析人士多估计银行利率加幅甚至很可能不会完全追上美国。

　　更加实在的则是市民的需求被压抑了两年后，已经更加旺盛。长实“楼神”、执行董事赵国雄近日对笔者称，仅是香港本地人换房子的需求，也已足以支持楼市的活跃，长实预期市场正在逐步正常化，未来两年相信都将保持稳定增长。

　　误解三、热钱涌入推高楼市，未来会回调

　　在“沪港通”的高预期下，上半年一波热钱的涌入令香港股市、楼市齐升，令不少人觉得香港楼市只是短时间的“过热”，一轮炒作之后又会回调。

　　大家需要知道的是，在香港政府“排外”的15%买家印花税挑战下，外来的炒作空间公认已经被压制到最低。当然，在余下的空间中的确依然能看到热钱流窜的影子。然而香港不少内地，资金来去自由没有管制，作为国际金融中心和投资内地的几乎是唯一口岸，热钱多年来都没有停止过涌入的步伐。目前欧美复苏远远算不上理想，逐利的货币也并看不到大举“回流”的诱因。

　　对于金融中心，高房价跟经济增幅也并没有多大关系，纽约曼哈顿、英国伦敦、日本东京，不管国家经济增长多缓慢，房价也依然维持高昂。这个道理就如不管内地经济增长下滑多少，也恐怕不会有人认为北京、上海房价会回调一般。

　　事实上，你觉得香港房价高或许只是你觉得，世邦魏理仕最新的调查显示，香港的房价确确实实已经“回调”过了，从去年高房价排名的首位跌倒了第二位，第一位已经让给了英国伦敦。

　　(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。