美国房市全面复苏尚待时日

　　文/新浪财经北美撰稿人 陈思进

　　目前而言，美国的按揭利率很低，30年期固定利率仅为4.1%，利率上升是迟早的事，一旦利率上升，人们购房的负担压力就会增加，那时很多家庭又会交不起按揭，2008年的次贷危机很可能还将重演！上述因素最终还将打击房地产市场。

美国房市全面复苏尚待时日

　　最近，美国经济逐渐改善，失业率也不断下降至6.2%，银行似乎也不再惜贷了。而且，目前美国的按揭利率还处于很低的水平，30年期固定利率仅为4.1%，购房必须的三个基本点——即：低利率、宽松信贷和良好的就业前景都具备了。于是，有相当一部分房地产专家认为，美国房地产市场正在卷土重来。  

　　但是，如果他们错了呢？

　　为什么这样说呢？这是因为屋主都在等待价格上涨之前，把他们的房子推向市场。因此当每个人都有这种想法的时候，全美各地10个主要地区，挂牌的房源便大大的增加了。但不幸的是，房屋成交价却没有涨上去，在5月和6月传统销售最强的月份，这些卖房者错过了高峰期。

　　截至2014年6月，在迈阿密的Ft. Lauderdale，新增房源高达89.3%；北卡罗来纳州的夏洛特达到51%；而在加州滨江(Riverside)房源也增长至28.1%……

　　根据最新数据显示，在全美29个主要大都市，有21个地区的房屋销量低于去年同期。而通常来说，如果销售疲软、外加大量的房源涌上市场，房价就会下跌。

　　另一个值得关注和恼人的问题，是几百万房主都拖欠款，即没有支付房屋贷款，平均拖欠长度达995天，其中纽约州的情况最糟糕，平均拖欠期是4年。

　　在这样的情况下，贷款银行或贷款机构就有权力，对这些拖欠贷款的业主开始止赎程序，把房子推向市场进行拍卖。不过，为了阻止房价进一步下跌，贷款机构往往会人为地控制、并大幅减少法拍屋的数量。而大多数业主都知道，银行并不急于提交抵押赎回权的文件，因此这些屋主便免费(不支付贷款)的留在自己房子里。银行当然有自己的苦衷，一旦他们启动止赎程序，账面上的亏损数字，对“盈利”无疑是致命的打击，而且还必须管理物业，大多数银行都不愿意这样做。

　　尤其是2008年的那场次贷危机，产生了大批资不抵债的屋主，也就是房贷债务比房子的价值更高。这些资不抵债的房屋数量为630万，其中12.7%需要支付抵押贷款。这意味着，就像丧失了抵押赎回权，这部分资不抵债的房子，将经历一个非常缓慢的复苏期。

　　所有这一切都将继续对美国的整体经济复苏产生影响。首先，房屋建筑商迄今为止，一直都不愿意启动新项目，部分原因是担心挥之不去的止赎房库存，会降低房价。此外，许多房主陷入资不抵债的陷阱而无法自拔，这打压了充满活力的房地产市场。过去两年，房地产市场已经走过了漫长的道路，但房地产泡沫的残余还将伴随我们一段时间。

　　因为这么多的业主的房产还处于“水下”(underwater)，变相的选择就是把房子租出去，这总比亏本卖掉来得划算。然后他们购买第二物业，希望第一栋房子上涨了之后再卖出去。这使他们立刻变成得负担两份抵押贷款。其实，这也是一种绝望和无奈的选择，等于制造了一个“完美的风暴”。

　　当房地产市场繁荣的时候，人们往往以小换大。而这样的交易方式，在房地产市场已经基本消失了，那些大肆买入(抄底)的机构投资公司，正和数以百万计的“水下”房主们，在租房市场上争夺租客，那么租房价格便开始下降，自然比买房更划算，尤其对刚出校门的年轻来说。

　　许多20、30岁出头的年经人发现，在经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的学生贷款，因此购房的大笔投资，将会成为经济复苏后他们最后考虑的问题，就目前而言他们似乎更愿意租房。

　　此外，不管近几年消费者信心指数是上升还是下降，水平仍远低于经济衰退前，同时，认为美国正朝着错误方向发展的美国人，比持有相反观点的还要高出30%以上。而在购房时，消费者自身通常需要保持相对乐观的情绪，更广泛地说，需要对整体经济有所认可。但不幸的是，现在的美国人对整个经济前景不再乐观。

　　目前而言，美国的按揭利率很低，30年期固定利率仅为4.1%，利率上升是迟早的事，一旦利率上升，人们购房的负担压力就会增加，那时很多家庭又会交不起按揭，2008年的次贷危机很可能还将重演！上述因素最终还将打击房地产市场。

　　因此，从短期来看，美国楼市的真正回春还有很长的路要走；而长期而言，投资美国楼市更难有利可图。

　　(本文作者介绍：某国际金融财团风险管理部资深顾问。)

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