文/新浪财经香港站站长 彭琳
香港开发商新盘开价大幅下调40%，成交量则显著回升，外界惊呼楼市转势下跌，甚至引来“崩盘”的忧虑。其实，自从新一届香港政府出重手调控楼价以来，已经与开发商拉锯战两大回合，在开发商奇招迭出下，港府长期调控的坚定态度，终于在一手新楼市场上取得一次扎实的胜利。
港府开发商在知名开发商大呼2014年楼市“危险”的同时，内地上个月最新70大中城市房价继续上涨，上海同比升幅竟然接近20%，全国人民都在房价是要暴跌还是暴涨的困惑中打转。
在另一边的香港，形势则清晰得多。最大开发商新鸿基地产推盘比去年降价四成，香港二手房价指数也开始下滑，创下一年多来的新低，楼市成交则开始回升，香港政府与房价的一场硬仗，终于扎扎实实赢了一个回合。
“楼战”回合一：开发商力抗政府
香港住宅的高价屡屡为人诟病，住房负担也高居全球首位。然而香港楼市真正的症结并不在高价，而在于长期的供应过少。香港政府真正立定决心调控楼市，始于2012年新任特首梁振英上任。
其实从2009年起，香港楼市受到美国量化宽松带来的大量资金刺激已显著上升，政府在2010年底推出了第一道限制短炒的“额外印花税”。但是，由于对97金融风暴和SARS经济低潮的深刻记忆，前任特首曾荫权强调“政府要击垮楼市，远比扶起楼市容易”，对加大住宅供应非常抗拒，楼价暴涨势头并未受遏制，到了2012年已升逾一倍。
与前任相反，以“黑马”姿态意外胜出特首选举的梁振英，竞选以来就以抨击地产霸权和矢言调控房价作为政治纲领。上任后，港府一方面连续推出“加强版”额外印花税(三年内转卖住宅须交税最高15%)，限制外来人士的“买家印花税”(非本地居民买楼须交税15%)，“双倍印花税”(购买一套以上住宅印花税加倍)，提高首付比例，将楼市需求压抑到仅剩下本地初次置业者。另一方面，港府调动各方力量加速推售土地，将未来5年公、私营住宅落成计划大幅调高40%。
然而，在楼市暴涨中赚得眉开眼笑的开发商，显然并不乐见特首这番雄心。所谓道高一尺，魔高一丈，开发商略施手腕，就让政府的多番努力看起来纷纷白费。例如，港府原本加快卖地和补地价谈判，预期2013年住宅可落成1.35万套，结果不但没有达标，反而仅落成8300套，比2012年还减少了18%，创下4年来最低。
开发商们的理由看起来也冠冕堂皇——“这与天气不好，人手短缺的因素有关”，身兼地产建设商会执委会主席的会德丰地产主席梁志坚表示，2013年工期受到各方面影响而减少，影响了建筑进度。长实集团执行董事赵国雄则声称，政府在新规章下对预售楼花审批严格，影响了集团的计划。
让政府无奈的是，楼市的供应最终还是捏在真正建房子的开发商手中。业界人士透露，开发商他控制住宅供应有诸多手段，常见的包括推诿施工缓慢延迟了进度，或是直接推迟卖楼花的时间，甚至等住宅完全落成以后才慢慢发售，一次只推出极少量单位，“挤牙膏”式慢慢卖以缩小供应量。
即便政府费尽心思增加的地皮供应，也未必就能顺利变成住宅。港铁站上盖大型住宅项目天水围天荣站地皮在去年年初、年底两度遭遇流标，其中一次竟连一份标书也没有收到。地产商对此纷纷表示“地价太贵”，拒绝出价，令原定供应目标中的1500个住宅单位又泡汤。众多开发商更多次表示港楼市前景堪虞，明示暗示要从香港撤资。以新鸿基地产轰动性投得上海“地王”，投资高达400亿港元之巨为首，各大地产商纷纷高调增资内地市场。
“楼战”回合二：开发商业绩压力下变阵
一直以来，香港舆论对政府的调控措施嘲笑有之，指责有之，却很少听到称赞。然而，尽管受到各种责备，甚至频频遭遇业界游行示威，港府官员在各种场合一直明确表态坚持楼市调措施，增加供应，压抑需求。甚至在本月各项楼价数据同时转向时，金管局总裁陈德霖依然坚持认为“目前楼市前景仍不明朗，未能确定进入降价周期”，因此调控措施不会改变。
政府对调控持之以恒的坚定态度，出乎不少开发商的预料，而“捂盘”的销售策略，长期下来也显现出越来越多副作用。刚刚过去的2013年，新鸿基本地190亿售楼目标仅完成了100亿，长实全年售楼目标更仅完成不足1/3，创13年来新低。在香港股市上的地产板块已闻风先动，全年持续下跌，最多挫20%，连累李兆基、郭炳江、郭炳联等一众富豪去年纷纷身家大跌，排名易位。
在业绩的压力下，坚挺了一年的开发商也终于要被迫变阵。去年底，事情开始出现变化，10月新鸿基地产突然推售港铁九龙站豪宅“天玺”，以提供按揭协助、税项补贴等一系列优惠，变相减价超过30%促销，一时间成为全城焦点。
对市场风向最为敏感的长实，去年中已小试牛刀将新盘价格略降10%，到了今年初出售楼花的港岛天后新盘DIVA，慷慨推出了最高相当于楼价25%的优惠和折扣。新鸿基则近日再度“接棒”，在推售新界元朗住宅“尔峦”剩余单位时，以补贴印花税等手段继续变相降价约40%，一时间市场风云变幻，甚至有外界舆论惊呼香港楼市即将“崩盘”。
当然，只要仔细看看开发商的推售细节，就知道离“崩盘”显然还远。大开发商的“降价”，除了调整部分楼盘在2013年初定价脱离实际的因素外，主要的手段是先推售方向、景观、楼层各方面条件都较差的住宅单位，以低价吸引投资者，然后再逐步调高价格，出售素质较佳的住宅。新鸿基打头炮的“天玺”，第二批推售时已悄然提价近10%。
港府开发商下一回合：楼价难大跌
根据政府土地注册处的数据，今年过去的近两个月中，一手楼注册量大涨至9年以来的新高。无论开发商如何长袖善舞，一手楼市场的活跃，标志着港府在楼市硬战的第二回合，终于占到上风。
不过，这并不意味着楼市就已经面临大跌的前夜。
一方面，与香港楼市关系最为密切的美国联储局退市步伐，比业界想象的要缓慢许多。香港专业人士协会副主席、资深测量师陈东岳认为，过去业界曾预期今年加息，但美联储的态度显然是要看经济情况，香港资金充裕的情况不会很快改变。另一方面，香港楼市未来数年依然将处于严重供不应求状态，目前下调售价的新盘也迅速吸引到大量买楼客，例如新鸿基近日开盘的“尔峦”超购竟高达33倍。“因此一手新盘售价下调一定幅度后成交会回升，二手楼价则没有大跌之虞”，陈东岳表示。
此外，香港楼市其实最终由二手楼市场主导，其比例是一手楼的数倍。目前受到住宅转卖要交各种附加税项等措施压抑，二手成交过去一年都相当低迷，但却并没有多少业主急于降价出售。对此，中大地理及资源管理学系副教授姚松炎指出，由于实际利率依然为负，而且业主收入稳定，拥有物业的比例也不算高，因此并没有减价卖楼的意欲。
“新闻总说楼价跌了，但真的去看楼又不是这样”正因为新婚而有意置业的S先生，看了一个月的楼之后十分懊恼。他抱怨，减价的二手住宅就如同开发商低价推出的新盘，不是朝向糟糕，就是景观不佳，“真的买不下手。”过去楼市下跌时常常会有“银主盘”(指断供而被迫拍卖的住宅)出现，但近期S先生多方留意都没有找到，他坦言已经有心理准备难以低价买到心仪的住宅。
多数分析者都相信，在利率明显上升前，本地楼市的走向大约将是升势渐缓，而跌势渐显。尽管业主并不急着出手，但在楼价上涨的预期逐渐改变下，价格回归的趋势最终会慢慢从一手市场影响到二手市场。
在政府方面，由于在重税下炒卖已几乎完全被压抑，政策上不会有太多“后招”。而且楼价大跌也非港府所愿——数名官员近期都曾表示，只要确定楼市进入降价周期，就考虑取消措施。而港府的心理“价码”，去年6月笔者的文章《港府楼市调控攻坚战》也已提到过，仅是比当时高位下调20%——这一数字听起来不低，但与过去四年楼价暴涨近130%相比，其实也只能算是在狂奔的骏马上，稍稍收一收缰绳罢。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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