夏磊:构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

2024年03月06日08:30    作者:夏磊  

  意见领袖 | 夏磊

  2024年政府工作报告提出,适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。近日,住建部要求各城市做好住房发展计划,实现以人定房,以房定地、以房定钱。新模式,是在“人、房、地、钱”要素联动机制下,调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求,实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构,满足人民群众对住有所居的期待。

  “人”,指满足居民个性化住房需求,按需解决住房问题。

  住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡,但购房结构分化明显,大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。应按居民的不同需求,分层次解决住房问题,真正实现“住”的高质量。

  “住有所居”是实现高质量居住的第一步。大量新市民与青年人的购房需求等待释放,我国城镇化处于较快发展阶段,我们预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口,同时2020年全国城-城流动人口达8200万人,城市间经济发展不平衡,将推动人口持续流动,进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。

  住有宜居”是人民不变的追求。居民居住消费和经济发展水平匹配,我国城镇居民人均可支配收入不断提高,2022年用于居住的消费支出占比也提升至25%,未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度,房子仍是家庭的核心资产,当前缺乏其他可替代的优质资产,随着经济增长,改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分满足居民住房需求,将促进房地产市场健康发展。

  同时,也要考量居民的住房负担,按需分层满足居民高质量住房需求。可将待购房群体分为三类,一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程,如城中村改造、保障性住房建设等工程推进,解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题,推动高质量公共住房建设与供给,实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施,形成直接的购买力,如取消、放宽限购政策,降低首套房首付比例与贷款利率,支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市,让市场回归市场,发挥住房商品属性,提供高质量改善型产品,满足“以旧换新”、“以小换大”等日益增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障,中等收入靠支持,高收入靠市场的完整住房体系,提供高质量居住条件,解决人民对住有所居的美好期待。

  “房”,指住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重。

  房地产不同发展阶段,会伴随不同的核心矛盾,对应不同的住房供应体系。1998-2014年,核心问题是住房短缺。1978年改革开放初期,城市居民人均住宅面积仅6.7平米,多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速,全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米,提升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米,住房供给短缺得到基本解决。

  2014-2018年,核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期,开发商大规模拿地使得供给激增,而三四线城市人口持续流出、购房需求有限,导致商品住房过剩。为增加有效需求,实施棚改货币化去库存。经过几年棚改,2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%,有效去化了三四线过剩库存。

  2019年至今,核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造,增加城区改善型商品房供应,保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。

  2024年开始“三大工程”,实施城中村改造,不仅调整供需结构,更是真正意义上的房地产业供给侧改革。一是增加城区改善型商品房供应,顺应改善需求向核心区回流。当前,购房者回归理性,更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性,其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块,有助于增加改善型住房的供应。二是增加租赁住房,降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求,将城中村占用的土地腾挪出来,增加租赁住房,吸纳城市净流入人口的需求,降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。

  以人口净流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性住房供给。2022年,新市民人口总量约为3亿,占总人口的比重超过20%,具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%,仍处于快速发展期,城镇化内在驱动力比较强劲。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求,特别容易出现阶段性住房困难问题。通过保障性住房建设,让新市民、青年人进得来、留得下,增强流动人口在流入地的归属感,让新市民可以放开手脚为美好生活奋斗。

  “地”,指土地供应结构及方式发生重心转移变化。

  一是增加核心城市核心土地供应。过去二十年的高速发展,出现土地供需错配的问题,土地供应结构亟需改善。城市间,供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足,无法满足购房者新增需求,非热点三四线城市供过于求,存在住房供应过剩的问题。城市内部,供地郊区化。购房需求向核心区回流,而多年来土地供应郊区化,难以有效匹配需求,呈现土地供应区位结构错位。

  新模式下土地供应顺应居住需求,通过城中村改造调整优化供需结构,释放一二线城市优质土地资源。经过多年发展,城市核心区土地已所剩无几,过去城市为保持发展速度多选用简单的外延发展方式,居住、交通、人口、生态环境等方面均存在问题。城市核心区土地有较高使用价值,通过城中村改造可以盘活存量批而未用和存量低效能用地,定向腾挪一二线城市高价值土地。核心土地资源再次开发利用,使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决,顺应居民的改善需求。

  二是土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重。住房制度改革离不开土地制度改革相配套。在我国依法取得国有土地使用权的方式分为协议、招标、拍卖、挂牌以及划拨等。对应房改历程,我国土地出让基本制度也经历了相应的变革,分别是划拨为主、招拍挂为主、到未来的热点城市增加划拨以配合保障性住房建设。招拍挂实施以来,土地成为经济增长和城镇化的发动机,但也变相推高地价和房价。一方面,土地招拍挂制度以价高者得为原则,公开透明,土地出让收入给予了地方财政支持;另一方面,市场化的竞争方式不断推升地价、产生地王、助推房价上涨。

  新发展模式下,城中村改造、规划建设保障性住房,划拨、协议出让占比将提升。我国已基本告别住房短缺,但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然存在。2023年多次会议提出要在超大特城市推进城中村改造、规划建设保障性住房。两项工作的推进均需重点考虑,如何平衡资金、如何用地等问题,预计未来不同的获取土地使用权方式的占比将发生变化。城中村改造涉及的业态广、改造工程复杂,可依法实施综合评价出让或带设计方案出让;保障性住房秉持,保本微利、配售、封闭管理等特征,可通过划拨方式为保障性住房供应土地,或利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房,以减少项目成本,达到平衡资金使用的目的。划拨、协议出让土地占比提升,会使地价得到合理控制,降低住房成本,更大程度上保障居民的住房需求。

  “钱”,指资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化融资、销售回款的资金模式,逐步迎来变革。

  一是融资非标转标。房地产行业融资最激进时,有 5 大类、16 小类、近50 类细项的多元化融资渠道。5大类包括境内间接融资、境内直接融资、海外融资、供应链融资、销售回款。小类包括银行贷款、非标融资、信用债、票据等。具体来讲,开发贷、并购贷、信托贷款、上下游占款、商票等。杠杆高企、风险被积累,“高周转-冲规模-更好融资-高负债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是,上述链条顺畅运行的前提条件是:融资和销售回款顺畅、集团内资金调度自由。2020年开始,随着行业融资层面新监管规范的出台,叠加销售下行、预售资金收紧,上述前提条件全部失效。旧循环、旧故事中断,房企需要探寻新的融资模式。

  非标转标是政策明确的方向。2017年非标融资监管政策持续收紧,但政策明确支持房企合理拓展融资需求,多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。2022年11月8日,“第二支箭”射出,明确支持民营房企发债。12日,允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。23日,“金融支持房地产16条”出台。24日,六大行宣布和房企签署战略合作协议,意向性融资总额12750亿元。28日,证监会允许符合条件的房企重组上市,恢复上市房企再融资。2023年2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点。3月5日,政府工作报告提出今年重点工作之一是“防范化解重大经济金融风险”,对于房企,要“防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。

  二是商品房预售制度改革升级。商品房预售制度为房地产业发展提供了资金支持。20世纪90年代房改初期,市场住房供应严重不足,而房企建房缺乏资金,为了快速增加供应,从香港引入商品房预售制度。允许房地产开发商通过卖期房,通过市场化的手段,帮助解决房企资金短缺和项目开发时间周期长的两大问题。开发商利用预售制可以快速回款,从而推动下一个项目开发,形成滚动开发模式,市场住房供应速度显著加快。

  但部分城市商品房预售制度在实际执行中走样,我国预售制借鉴自香港地区却未能像香港一样避免烂尾风险,究其原因是预售资金监管处于复杂境地,既需要维护购房人合法权益也同时需要提高预售资金使用效率。二者的平衡考量,在监管机制、监管技术层面都较难实践。在房地产新模式下,我们仍需探索符合市场实际的新制度。

  需要强调的是,在当前的环境下,不能直接取消预售制度,而应逐步完善预售制度。“一刀切”改为现房销售会造成商品房供应锐减,从而导致市场供不应求,短期内地产市场价格将波动剧烈。同时,取消预售制会加大房企压力,难以保障正建设项目顺利交付,不利于保交付,稳民生。应做好期房-现房销售的有序过渡和衔接。当前购房者对现房的购买意愿增加,应顺应市场需求,逐步增加现房供应,提高预售门槛,以市场化原则调节现房与期房比例。设定现房销售模式,一可达到稳定市场目的,有效促进房企理性拿地、促进地价平稳,有助于温和降低房企的杠杆;二可以倒逼房企注重住房品质,提高市场上供应的产品质量;三可防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延。在未达成现房销售的改革过渡过程中,可以参照香港经验对预售资金加强全过程监管。预售制具体可从监管资金的构成、独立专户管理、专款专用、托底责任人转化、提高开发商违约成本等五方面优化。

  证券研究报告《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式》

  对外发布时间:2024年3月5日

  发布机构:国海证券股份有限公司

  本报告分析师:夏磊

  SAC编号:S0350521090004

  (本文作者介绍:国海证券首席经济学家)

责任编辑:张文

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