夏磊：构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

　　意见领袖 | 夏磊

　　2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，实现以人定房，以房定地、以房定钱。新模式，是在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求，实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构，满足人民群众对住有所居的期待。

　　“人”，指满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题。

　　住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡，但购房结构分化明显，大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。应按居民的不同需求，分层次解决住房问题，真正实现“住”的高质量。

　　“住有所居”是实现高质量居住的第一步。大量新市民与青年人的购房需求等待释放，我国城镇化处于较快发展阶段，我们预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口，同时2020年全国城-城流动人口达8200万人，城市间经济发展不平衡，将推动人口持续流动，进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。

　　“住有宜居”是人民不变的追求。居民居住消费和经济发展水平匹配，我国城镇居民人均可支配收入不断提高，2022年用于居住的消费支出占比也提升至25%，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度，房子仍是家庭的核心资产，当前缺乏其他可替代的优质资产，随着经济增长，改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分满足居民住房需求，将促进房地产市场健康发展。

　　同时，也要考量居民的住房负担，按需分层满足居民高质量住房需求。可将待购房群体分为三类，一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建设等工程推进，解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题，推动高质量公共住房建设与供给，实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施，形成直接的购买力，如取消、放宽限购政策，降低首套房首付比例与贷款利率，支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市，让市场回归市场，发挥住房商品属性，提供高质量改善型产品，满足“以旧换新”、“以小换大”等日益增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。

　　“房”，指住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重。

　　房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。1998-2014年，核心问题是住房短缺。1978年改革开放初期，城市居民人均住宅面积仅6.7平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速，全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米，提升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米，住房供给短缺得到基本解决。

　　2014-2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%，有效去化了三四线过剩库存。

　　2019年至今，核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造，增加城区改善型商品房供应，保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。

　　2024年开始“三大工程”，实施城中村改造，不仅调整供需结构，更是真正意义上的房地产业供给侧改革。一是增加城区改善型商品房供应，顺应改善需求向核心区回流。当前，购房者回归理性，更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，有助于增加改善型住房的供应。二是增加租赁住房，降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求，将城中村占用的土地腾挪出来，增加租赁住房，吸纳城市净流入人口的需求，降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。

　　以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给。2022年，新市民人口总量约为3亿，占总人口的比重超过20%，具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%，仍处于快速发展期，城镇化内在驱动力比较强劲。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求，特别容易出现阶段性住房困难问题。通过保障性住房建设，让新市民、青年人进得来、留得下，增强流动人口在流入地的归属感，让新市民可以放开手脚为美好生活奋斗。

　　“地”，指土地供应结构及方式发生重心转移变化。

　　一是增加核心城市核心土地供应。过去二十年的高速发展，出现土地供需错配的问题，土地供应结构亟需改善。城市间，供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足，无法满足购房者新增需求，非热点三四线城市供过于求，存在住房供应过剩的问题。城市内部，供地郊区化。购房需求向核心区回流，而多年来土地供应郊区化，难以有效匹配需求，呈现土地供应区位结构错位。

　　新模式下土地供应顺应居住需求，通过城中村改造调整优化供需结构，释放一二线城市优质土地资源。经过多年发展，城市核心区土地已所剩无几，过去城市为保持发展速度多选用简单的外延发展方式，居住、交通、人口、生态环境等方面均存在问题。城市核心区土地有较高使用价值，通过城中村改造可以盘活存量批而未用和存量低效能用地，定向腾挪一二线城市高价值土地。核心土地资源再次开发利用，使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决，顺应居民的改善需求。

　　二是土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重。住房制度改革离不开土地制度改革相配套。在我国依法取得国有土地使用权的方式分为协议、招标、拍卖、挂牌以及划拨等。对应房改历程，我国土地出让基本制度也经历了相应的变革，分别是划拨为主、招拍挂为主、到未来的热点城市增加划拨以配合保障性住房建设。招拍挂实施以来，土地成为经济增长和城镇化的发动机，但也变相推高地价和房价。一方面，土地招拍挂制度以价高者得为原则，公开透明，土地出让收入给予了地方财政支持；另一方面，市场化的竞争方式不断推升地价、产生地王、助推房价上涨。

　　新发展模式下，城中村改造、规划建设保障性住房，划拨、协议出让占比将提升。我国已基本告别住房短缺，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然存在。2023年多次会议提出要在超大特城市推进城中村改造、规划建设保障性住房。两项工作的推进均需重点考虑，如何平衡资金、如何用地等问题，预计未来不同的获取土地使用权方式的占比将发生变化。城中村改造涉及的业态广、改造工程复杂，可依法实施综合评价出让或带设计方案出让；保障性住房秉持，保本微利、配售、封闭管理等特征，可通过划拨方式为保障性住房供应土地，或利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，以减少项目成本，达到平衡资金使用的目的。划拨、协议出让土地占比提升，会使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。

　　“钱”，指资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化。融资、销售回款的资金模式，逐步迎来变革。

　　一是融资非标转标。房地产行业融资最激进时，有 5 大类、16 小类、近50 类细项的多元化融资渠道。5大类包括境内间接融资、境内直接融资、海外融资、供应链融资、销售回款。小类包括银行贷款、非标融资、信用债、票据等。具体来讲，开发贷、并购贷、信托贷款、上下游占款、商票等。杠杆高企、风险被积累，“高周转-冲规模-更好融资-高负债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是，上述链条顺畅运行的前提条件是：融资和销售回款顺畅、集团内资金调度自由。2020年开始，随着行业融资层面新监管规范的出台，叠加销售下行、预售资金收紧，上述前提条件全部失效。旧循环、旧故事中断，房企需要探寻新的融资模式。

　　非标转标是政策明确的方向。2017年非标融资监管政策持续收紧，但政策明确支持房企合理拓展融资需求，多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。2022年11月8日，“第二支箭”射出，明确支持民营房企发债。12日，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。23日，“金融支持房地产16条”出台。24日，六大行宣布和房企签署战略合作协议，意向性融资总额12750亿元。28日，证监会允许符合条件的房企重组上市，恢复上市房企再融资。2023年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点。3月5日，政府工作报告提出今年重点工作之一是“防范化解重大经济金融风险”，对于房企，要“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

　　二是商品房预售制度改革升级。商品房预售制度为房地产业发展提供了资金支持。20世纪90年代房改初期，市场住房供应严重不足，而房企建房缺乏资金，为了快速增加供应，从香港引入商品房预售制度。允许房地产开发商通过卖期房，通过市场化的手段，帮助解决房企资金短缺和项目开发时间周期长的两大问题。开发商利用预售制可以快速回款，从而推动下一个项目开发，形成滚动开发模式，市场住房供应速度显著加快。

　　但部分城市商品房预售制度在实际执行中走样，我国预售制借鉴自香港地区却未能像香港一样避免烂尾风险，究其原因是预售资金监管处于复杂境地，既需要维护购房人合法权益也同时需要提高预售资金使用效率。二者的平衡考量，在监管机制、监管技术层面都较难实践。在房地产新模式下，我们仍需探索符合市场实际的新制度。

　　需要强调的是，在当前的环境下，不能直接取消预售制度，而应逐步完善预售制度。“一刀切”改为现房销售会造成商品房供应锐减，从而导致市场供不应求，短期内地产市场价格将波动剧烈。同时，取消预售制会加大房企压力，难以保障正建设项目顺利交付，不利于保交付，稳民生。应做好期房-现房销售的有序过渡和衔接。当前购房者对现房的购买意愿增加，应顺应市场需求，逐步增加现房供应，提高预售门槛，以市场化原则调节现房与期房比例。设定现房销售模式，一可达到稳定市场目的，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳，有助于温和降低房企的杠杆；二可以倒逼房企注重住房品质，提高市场上供应的产品质量；三可防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延。在未达成现房销售的改革过渡过程中，可以参照香港经验对预售资金加强全过程监管。预售制具体可从监管资金的构成、独立专户管理、专款专用、托底责任人转化、提高开发商违约成本等五方面优化。

　　证券研究报告《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式》

　　对外发布时间：2024年3月5日

　　发布机构：国海证券股份有限公司

　　本报告分析师：夏磊

　　SAC编号：S0350521090004

　　(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)