夏磊:房贷利率有多少下降空间?

2022年08月19日15:50    作者:夏磊  

  文/意见领袖专栏作家 夏磊

  目前房地产市场持续低迷,亟需降息刺激需求。2022年7月,商品房销售面积同比下降28.9%,淡季更淡;1-7月居民中长贷累计少增2.1万亿元;1-7月房地产投资同比下降6.4%,房地产已陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环,亟需释放购房需求,提振行业销售,走向销售复苏带动的良性循环,而降息是激发购房需求的关键。那么,房贷利率有多大的下降空间?

  房贷利率与历史低值相比还有下降空间。2022年7月,103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上,商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30bp,二套房利率为LPR加点105、105、60、60bp,分别与历史下限最少相差122和162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20bp,二套房利率为LPR加点60bp,分别与历史利率下限最少相差82和162bp,目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

  存款利率下降为贷款利率下行预留空间。4月,市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”,银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月,全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12bp,达到2.32%,新吸收定期存款利率为2.5%,比上年同期低16bp。

  居民按揭贷款不良率低,利率加点有下行空间。居民房贷利率以LPR利率加点方式形成,基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度,个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右,显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率,即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。

  综合来看,下半年,房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10bp的前提下,年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162bp,二线城市最少相差82和162bp,保守估计年内一线城市房贷利率还有20bp下降空间、二线城市还有15bp下降空间。

  风险提示:政策利率超预期下降;房地产销售不及预期;经济恢复不及预期。

  证券研究报告:《房贷利率有多少下降空间?》

  对外发布时间:2022年08月19日

  发布机构:国海证券股份有限公司

  本报告分析师:夏磊

  SAC编号:S0350521090004

  (本文作者介绍:国海证券首席经济学家)

责任编辑:王婉莹

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