盛松成：未来10年房价总体平稳 不会大涨大跌

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 盛松成

　　未来我国房价将总体平稳，这个未来不是明年、后年，我希望是十年、十五年。

　　不久前召开工作经济会议指出，构建房地产健康发展长效机制，坚持房子是用来住不是用来炒的定位，因城施策，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。我特意用黄色标出房子用来住不是用来炒，这是一个大定位，其他的非常重要，但是是在这个大定位下面具体方针、政策、措施。

　　我从四个方面进行我的发言：第一，我们这次房地产调控力度空前、成效显著；第二，我国房价只涨不跌预期处在转变临界点上；第三，目前我国房价平稳或者是小幅度下跌是好事情。第四，坚持房地产调控不动摇。

　　首先，本轮房地产调控力度空前、成效显著，调控不断升级，房地产市场整体降温。我们是从2016年3月份开始，从上海开始的，2016年10月份全国全面开始。为什么？大家知道930新政是2016年9月30日出台的，10月1日实行全面调控，21个城市全面收紧房地产调控，在此之前已经有房价暴涨。2017年来房地产政策进一步升级，限价、限售、限商、限贷、限购，“五限”政策持续加码，一线城市调控力度空前史无前例。2018年房地产调控不断加码，全国调控次数高达400次，有人说405次，有人说450次，都是400次以上，我用400次，比2017年增加80%。

　　我们调控结果是什么？结果是房地产市场整体降温。首先，房地产库存下降。到去年11月份，我国商品住宅待售面积23454万平方米，这个库存规模回落到2013年水平。什么意思？这次去库存实际上是从2015年年底和2016年年初开始的，目前已经回到2013年水平，计划周期只有两个月。库存按照今年1-10月份每一个月平均销售面积计算，实际上只有两个月库存。这个库存计算是非常麻烦非常困难。比如完全造好，发了预售证可以卖，也有造一半差不多造完了。我是用比较狭义计算，就是已经能够卖的，而没有卖掉的，也只有两个月了，说明库存这一次成绩显著。

　　我在2018年10月、11月连续发表两篇文章，一个是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，另外一个是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们变化处于微妙时期，各种议论都会出来，放松调控议论开始出现，新闻里面播放某一个地方放松多少，后来又出来辟谣说不是。当然我觉得根据情况变化实行略微微调是可以的，但是大方向不能变。这是国家统计局70个样本，不可能所有的城市都抽样，一线城市房价基本上零增长附近波动已经有一年，北上广深是一线城市。二三线城市房价增长率是5%、7%附近稳定比较长时间。有一段时间二三线城市涨得很快，这次有一个突出特点，三线城市猛涨，涨得比一二线还高，这是中国20年来房地产市场和15年来房地产调控没有过的。因为98房改就市场化了，真正调控是15年。我们是基本上非典以后真正开始调控，因为这个时候房价开始上涨，一开始不存在这个问题，也不存在全国大面积调控。这表明目前我国房价相对平稳，房价不可能绝对平稳，总是有小波动。但是由于最近20年来我国房地产调控多次摇摆不定，有的时候一两年调控一次，有的时候两三年调控一次，这个调控是指方向，在这个调控当中有的时候是放松，有的时候是卡紧，所以总共才15年，但是我们的房价调控是越调越高，这是客观事实。所以在老百姓心目当中，不相信房价会下跌，这是预期。这个预期如果形成了，一旦要改变它是非常困难。而且这个预期对于我们的房地产调控政策实施落实是很危害的。

　　现在我们已经到了一个临界点，就是大家预期开始发生变化，为什么发生变化，就是刚才讲到的，由于我们这次调控政策不仅仅是时间长，而且力度大，史无前例。如果从2016年3月份开始到现在算，大家算一下已经快三年了，这个力度调控下，使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。在中国我跟很多人说过，中国是房价上涨容易下跌难，就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨，一放松马上上去。我们好不容易经过艰难的调控，这个调控当中我们是付出成本，其中包括GDP也受到一定影响，这是毫无疑问的。但是我们咬住牙调控下来，现在到了比较平稳的时候，这个扭转房价只涨不跌预期，现在正当其时。

　　同时目前房价平稳小幅度下降是好事情，为什么说是好事情？因为统计出来数据，总体还在上涨，但是涨得很少，个别地方下降。这是一个好事情，首先，有利于化解房地产泡沫，总体看大家都知道，中国房地产泡沫确实比较大，房地产泡沫可以有很多衡量指标。有人说用空置房，用租售比，我觉得有道理但是不够全面，因为中国人的房产概念，租售比，空置房概念不能和美国相比，这是两回事，但是有一个指标基本上全世界统一，就是房价收入比，多少年收入可以买一套房子，这个基本上可以比。我们国家这方面特别高，一般国际公认都在10%以内或者是左右。但是我们国家房价收入比，核心城市在20%以上，部分城市超过30%，这是什么概念？这个概念不仅仅远远超过刚才讲的一般国际水平，而且还超过了日本当年楼市泡沫，90年代的时候，和美国2007、2008年国际金融危机的时候，房地产泡沫破裂时房价收入比，当时房价收入比还比我们低得多，我们现在房价收入比比他们房地产泡沫破裂还高了一倍以上。

　　第二，我们通过长期的房价稳定，使房价涨幅低于收入和GDP涨幅，房价收入才逐渐回落，才避免美国、日本、中国、香港曾经发生房价暴跌式调整。这个黑色部分是我们国家房地产调控唯一可以选择道路，也将创造全世界房地产调控平稳发展历史奇迹。解释一下意思，泡沫大家都承认，怎么办？泡沫在市场经济条件下，几百年来房地产历史只有一种方法，就是市场自我调解突然下降，就像2007、2008年国际金融危机，就像当年日本、中国香港，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以拦腰一刀，所有国家都是这样的，你们说中国可以吗？你们在座各位觉得可以吗？你们同意吗？中国不能走这条路。我们强调市场在资源配置中起积极作用，这是对的，但是在房地产调控上我们一定要加上一句话，这就是政府手还是需要的，当然这个手要调控的准确，不要调控不准确。所以，我觉得我们中国房地产调控或者说我们去泡沫，我们不叫做去除泡沫，我们叫去泡沫，我们有一个办法。第一，保持房地产价格长期的平稳，小幅下降或者小幅度上升。通过我们收入和GDP增长速度，增幅超过它。现在GDP增速6.7，还有一点现在我们有一个现象，就是居民收入增速往往超过GDP增速，要么差不多，要么是高0.1个百分点。中国20年前从来是收入增速低于GDP增速，但是我们现在是倒过来，高一点，这是好事情，说明我们经济质量提升，也说明我们财富效应增长。

　　我的观点是，只要我们长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展，这个方法全世界没有过。中国能否成功，我相信能够成功，为什么？因为中央讲了“房住不炒”，这个办法会创造历史奇迹，也可以使中国平稳发展，因为房地产再涨上去，涨到天上这个后果不用说。

　　我们现在不让它涨就是不让它跌，很多人不明白这个道理。如果现在让它涨到天上，涨到20万，以后会跌到10万，这个你是受不了的。今年房价会下跌吗？问我这个问题人越多我越高兴，以前是没有的，我研究货币金融，当然也研究房地产，大家问我还会涨吗？涨多少？现在有人问我会跌吗？这是好事情，说明大家预期到有可能房价下跌。我告诉他们，今年房价不会大跌，最根本是我们的土地是国有的，我们的政府调控能力是特别强的，而且一开始大家还看到，这一次地方政府调控责任是加强的，而不是像别的国家，比如美国、日本想买就买，想卖就卖，这个土地是他私人，政府不能管控。我们能够管控，我们还可以调控，我们还可以约谈二手房中介。这是不要说政府手伸得太长，这个事情上政府没有做错，必须这样做。所以在我们国有土地制度下，政府对房地产市场有很强调控能力，今年房价不会大幅度下降，关键取决于政府决心。

　　坚持调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业，促使资金更多流向实体经济。什么意思？在中国利润率最高是两个行业，一个是房地产行业，一个是金融行业。我反复说过一句话，硬件一定要做好，硬件不做好会影响20%效果，现在你们看得非常清晰，房地产业，金融业，普通工业，基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业是房地产业和金融业利润1/3，有人会说这是毛利率，什么是毛利率，很多没有扣除。确实房地产业和金融业，要交的税收扣掉是比一般行业多，但是尽管这样，哪怕全部扣除，房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的？说到底是靠房价上涨来的。如果房价不上涨，它的利润率肯定下降，为什么我们最近房地产业、金融业，都感觉日子很难过，因为你们已经好日子过惯了，你们知道实体经济日子更难过，事实情况就是这样。所以房地产要始终想好以前那样一种好日子，不可能再持续了。

　　接着请大家看，我说明年房地产不会大跌，我有一个依据，房地产投资平稳，为了供应不会少。我们2018年1-11月份，固定投资增长5.9%，这是经济下滑的因素之一，其中最主要是基础设施投资，基础设施投资下得很快，已经下去一位数了。但是房地产投资没有少，我们要相信国家统计局数据。国家统计局数据房地产投资同比增速9.7%，比去年高了2.2个百分点，意味着2019年房地产供应不会少，因为去年的投资反映到今年的供应。

　　最后一个问题，讲一下警惕三四线楼市风险，我在一年前2017年10月份就发现这个问题，我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”，为什么？我国最近20年来房地产市场化，只有最近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨，市场热度反超一二线城市，增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅同比增速，三线城市都是非常高的，远远超过一线城市。哪怕到了现在刚刚过去2018年11月份，还高达8.1%同比增速。为什么？因为我们的调控是对一线城市压得很厉害，很厉害之后这些房地产企业要活下去，他就找地方，就有大量资金流向三四线城市，三四线城市地方政府很愿意配合，再加上一系列政策，三四线城市房价2017、2018年快速上涨，为什么预防风险？因为三四线城市一分为二，如果离中心城市很近这个不怕，人口、产业都不怕。但是中国县有2200个，其中相当大一部分是远离中心城区，人口是向中心城区，向北上广深集中，这是没有办法，全世界解决不了问题，任何体制下，任何人都解决不了一个问题，就是人口会向大城市集中，所以如果三四线城市人口流失，而现在房价搞得很高，最后结果在上海15万不是泡沫，在三四线城市15000都可能是泡沫。这个概念大家理解了吗？所以要非常注重三四线城市风险。

　　最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价，稳预期，稳目标，促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上，坚持调控政策不动摇，巩固调控成果，不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了，哪怕付出一定成本，比如说经济增速受到小幅度影响。但是我预计未来房价不会大幅度下降，也不会报复性访谈。有人在两个月前说，现在房价是最低的，再不买就会后悔，明年房价大幅度上升，这个是不会的。因为中央已经定调，只要我们认识清楚问题，一定不会让它再犯，所以预计明年房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年。

　　本文为作者在中国首席经济学家论坛年会的发言实录。

　　(本文作者介绍：中国人民银行参事、中欧国际工商学院兼职教授。)