文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 杨现领
2018年12月北京二手房市场低位回升,但受到新房供应放量及政策高压影响,市场回升幅度不及去年同期。12月二手房实时成交量环比增加24.7%,核心500盘零成交楼盘占比下降至9.6%。均价连续下行4个月,12月环比下跌1.4%,已低于2016年同期水平。
年末季节性因素叠加近期政策松动预期,买卖双方市场预期略微走强。客源端,新增客源及带看量环比分别增加13.1%和10.6%,带看成交比下降,成交效率提升。房源端,调价中涨价次数占比提升,议价空间收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4万套,同比增加12.7%,均价6.1万元/平,同比下跌3.3%。
每月 贝壳观点
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,2019年调控政策不会发生大的转变,但购房环境将相对改善,考虑到对二手房有分流影响的限竞房供应继续放量,2019年二手房市场将呈现交易量小幅回升、价格稳定态势。
2018年北京成交的商品住宅用地中,纯商品住宅用地占比77.9%,其中有67%执行“90/70”政策,共有产权房用地占比22.1%。2018年入市的商品住宅用地预计可转化为4万余套刚需房源(共有产权房及90平以下的纯商品住宅)及近1万套面积改善房源。此外截至2018年末,北京可售新建商品住宅达8.7万套。2019年新房供应充足,对二手房分流作用将增强。
每月 市场数据
一、成交低位增长,均价仍然下行
Real Data数据显示,2018年12月北京二手房成交季节性回升,均价仍延续下行态势。年末因素叠加近期政策松动预期,买卖双方预期略有增强,成交难度有所下降。
年末成交回升,但幅度不及2017年。12月北京二手房市场实时成交量环比增加24.7%,同比增加6.8%。年末成交的增长叠加新增房源的下滑,市场可售房源量继续减少,去化周期缩短至13.1个月。2018年末两月月均成交比前10月月均成交下滑24%,而2017年同期下滑8.9%,即在新房分流及政策高压影响下,2018年年末二手房市场回升幅度较小。
图:北京二手房成交量月度走势及环比变化
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:库存房源量及去化周期
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:核心500盘0成交楼盘占比(%)
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
均价连续4月下跌,刚需补位入场。12月北京二手房成交均价58571元/平,环比下跌1.4%,同比持平,较同年8月高点下跌7.4%,较2017年3月历史峰值下跌13.2%。均价下跌带来需求补位是年末市场回升的重要原因,尤其是对价格更敏感的刚需群体。12月成交中90平以下小户型占比环比提升近两个百分点,400万以下房源占比环比增加2.1个百分点。
图:北京二手房月度成交均价及同环比变化
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:12月北京各城区二手房成交均价及环比变化
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
二、市场预期有所改善,成交效率提升
随着年末需求的逐步释放以及近期政策松动的预期蔓延,北京二手房市场买卖双方预期有所改善。12月新增客源及带看量均结束下行态势,环比分别增加13.1%和10.6%,核心500盘7天带看比例持续提升。此外,近两月带看成交比持续下降,市场成交效率逐渐提升。业主端,调价中涨价次数占比升至12%,议价空间结束持续扩大趋势,12月收窄至5%。
图:北京二手房新增供需月度走势(以2017.1值为基数100)
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:北京新增带看客源量及环比走势
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:带看成交比走势
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:北京核心500盘7天带看比例(%)
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:调价中涨、降价次数占比走势
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
图:北京议价空间走势
数据来源:贝壳研究院Real Data数据库
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(本文作者介绍:贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长,中国青年金融学者,专注宏观经济及房地产市场研究)
责任编辑:张文
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