杨现领：12月北京二手房成交低位增加

2019年01月04日17:40 作者:杨现领

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家杨现领

　　2018年12月北京二手房市场低位回升，但受到新房供应放量及政策高压影响，市场回升幅度不及去年同期。12月二手房实时成交量环比增加24.7%，核心500盘零成交楼盘占比下降至9.6%。均价连续下行4个月，12月环比下跌1.4%，已低于2016年同期水平。

　　年末季节性因素叠加近期政策松动预期，买卖双方市场预期略微走强。客源端，新增客源及带看量环比分别增加13.1%和10.6%，带看成交比下降，成交效率提升。房源端，调价中涨价次数占比提升，议价空间收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4万套，同比增加12.7%，均价6.1万元/平，同比下跌3.3%。

　　每月贝壳观点

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2019年调控政策不会发生大的转变，但购房环境将相对改善，考虑到对二手房有分流影响的限竞房供应继续放量，2019年二手房市场将呈现交易量小幅回升、价格稳定态势。

　　2018年北京成交的商品住宅用地中，纯商品住宅用地占比77.9%，其中有67%执行“90/70”政策，共有产权房用地占比22.1%。2018年入市的商品住宅用地预计可转化为4万余套刚需房源（共有产权房及90平以下的纯商品住宅）及近1万套面积改善房源。此外截至2018年末，北京可售新建商品住宅达8.7万套。2019年新房供应充足，对二手房分流作用将增强。

　　每月市场数据

　　一、成交低位增长，均价仍然下行

　　Real Data数据显示，2018年12月北京二手房成交季节性回升，均价仍延续下行态势。年末因素叠加近期政策松动预期，买卖双方预期略有增强，成交难度有所下降。

　　年末成交回升，但幅度不及2017年。12月北京二手房市场实时成交量环比增加24.7%，同比增加6.8%。年末成交的增长叠加新增房源的下滑，市场可售房源量继续减少，去化周期缩短至13.1个月。2018年末两月月均成交比前10月月均成交下滑24%，而2017年同期下滑8.9%，即在新房分流及政策高压影响下，2018年年末二手房市场回升幅度较小。

　　图：北京二手房成交量月度走势及环比变化

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　图：库存房源量及去化周期

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　图：核心500盘0成交楼盘占比（%）

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　均价连续4月下跌，刚需补位入场。12月北京二手房成交均价58571元/平，环比下跌1.4%，同比持平，较同年8月高点下跌7.4%，较2017年3月历史峰值下跌13.2%。均价下跌带来需求补位是年末市场回升的重要原因，尤其是对价格更敏感的刚需群体。12月成交中90平以下小户型占比环比提升近两个百分点，400万以下房源占比环比增加2.1个百分点。

　　图：北京二手房月度成交均价及同环比变化

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　图：12月北京各城区二手房成交均价及环比变化

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　二、市场预期有所改善，成交效率提升

　　随着年末需求的逐步释放以及近期政策松动的预期蔓延，北京二手房市场买卖双方预期有所改善。12月新增客源及带看量均结束下行态势，环比分别增加13.1%和10.6%，核心500盘7天带看比例持续提升。此外，近两月带看成交比持续下降，市场成交效率逐渐提升。业主端，调价中涨价次数占比升至12%，议价空间结束持续扩大趋势，12月收窄至5%。

　　图：北京二手房新增供需月度走势（以2017.1值为基数100）