“房住不炒”利率先行

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 高拓

　　今年以来，在“房住不炒”的政策导向与整体资金面趋紧大背景下，首套房贷利率将继续成为楼市的精准调控工具，抑制一线城市房价过快上涨。

“房住不炒”利率先行

　　首贷上浮，楼市“加息”

　　本月上旬，四大行表示北京地区首套房贷款利率将按照央行基准利率1.1倍执行。此前，四大行在北京的首套房贷款利率均为基准利率的1.05倍；而更早之前，这个数字是基准利率的9折与8.5折。

　　从8.5折到1.1倍，首套房贷利率传递的信号绝非仅是“月供多几百”那么简单：“房住不炒”政策导向下，首套房贷利率作为楼市“信号弹”，可谓“轻舟已过万重山”——去年以来，伴随个人购房杠杆率不断下降，一线城市轮番上调首套房贷利率的进程早已启动。

　　笔者认为，在基准利率不变的情况下，提高首套房贷利率对基准利率的倍数，本质上就是对楼市变相提高基准利率，以达到“楼市加息”的效果。今年以来，在“房住不炒”的政策导向与整体资金面趋紧大背景下，首套房贷利率将继续成为楼市的精准调控工具，抑制一线城市房价过快上涨。

　　多伦多之鉴：利率急升，楼市“过敏”

　　谈及利率与房价，连涨二十余年的加拿大楼市有发言权。

　　1995年以来，随着加拿大央行基准利率一降再降，楼市走出了 “波澜壮阔” 的二十多年长牛。而在这轮牛市中，唯二两次“像样”的调整都发生在利率升破下行趋势上边沿之后——第一次发生在2008年金融危机之后，第二次则是去年7月，加拿大央行时隔7年再度加息之后。

　　这一趋势在被称为“全球房产泡沫第一城”，加拿大安大略省的多伦多表现得更为极端：根据多伦多房产局（TREB）提供的数据，自1995年以来，多伦多的房价年移动平均值仅在2008年与2018年发生过明显回撤。从图形上看，2018年的拐点意味甚至比2008年更为深长。

　　伴随多伦多楼市的拐点式回调，当地房屋销量/新屋供应比也出现了断崖式下跌，反映了在楼市降温过程中，投资者持币观望情绪爆发，供过于求加剧，房价进一步下跌。

　　在2017年7月以来加拿大央行时隔7年再度开启的“加息周期”中，已历二十年牛市的多伦多楼市面临“至暗时刻”：不仅房价出现拐点迹象，房屋销量也随即锐减。倘若加拿大央行加息进程继续，市场恐慌情绪将很可能被继续放大，新一轮的楼市调整恐怕难以避免。

　　国内楼市：阶梯上涨，短期调整

　　将视线转回国内，以一线城市代表北上深为例，同样从利率与房价的关系分析：

　　首先，伴随基准利率的中枢下移，北上深房价在近10年均涨幅可观，上涨年份占绝大多数，且调整期短、幅度有限。随着国民经济的进一步发展，阶梯式上涨的趋势有望在未来延续。

　　进一步研究首套房贷利率与基准利率的关系，笔者发现，当首套房贷利率上穿并高于基准利率时，北上深房价承压，典型阶段为2010-2011年：首套房贷利率先于基准利率上调，基准利率随后迎头赶上，期间北京与上海房价均有明显回调，而深圳房价在其后的2012年也迎来明显调整。

　　当首套房贷利率下穿并低于基准利率时，北上深房价飙涨：典型阶段为2014-2016年，首套房贷利率先于基准利率下调，两者差距在2016年达到最大，期间深圳房价几乎翻番，北京上海房价涨幅也在50%左右。

　　笔者认为，对于北上深以及它们代表的一线城市房价而言，首套房贷利率与基准利率的“交叉点”可视为房价趋势的“信号弹”：当首套房贷利率“上穿”基准利率，即首套房贷利率与基准利率之比突破1，房价倾向于回调；而当首套房贷利率“下穿”基准利率，即首套房贷利率开始相对于基准利率“打折”，则传递房价上涨信号。

　　“信号弹”效应的出现，与银行对资金面“春江水暖鸭先知”的敏感性密不可分——一年多以来北京首套房贷利率从8.5折到1.1倍的转变，体现的正是银行意识到资金面收紧而未雨绸缪，逐步提升抵押风险意识的过程。

　　2017年，当北上深首套房贷利率再度 “上穿” 基准利率，深圳房价涨势明显放缓，上海房价转而下跌，而唯一保持此前涨幅的北京，也在2018年率先收到了1.1倍首套房贷利率的“黄牌警告”。若笔者观察到的“信号弹”规律继续应验，北京房价涨幅将在短期内出现明显放缓，待走完调整期“阶梯”后方可再度上涨。

　　从销量与房价的角度来看，“量价联动”是过去十年北上深楼市呈现出的最鲜明特点之一：

　　2010年，北上深商品房销售面积由2009年高点大幅下挫，此后房价迎来了2010-2011年的“上穿”调整期，量价关系呈现为“量缩价调”；

　　2013年，三地商品房销售面积集体触及高点（上海为2012年），此后房价迎来了2014-2016年的“下穿”上涨期，量价关系呈现为“量价齐升”；

　　2017年，三地商品房销售面积再度由2016年高点下挫，首套房贷利率“上穿”基准利率，“量缩价调”格局再现2017年上海与2018年深圳楼市。

　　结合中国1-4月房地产销售面积同比增速创三年新低的最新数据与多伦多楼市的前车之鉴，笔者判断，2017年以来北上深楼市的新一轮量缩价调，将加重购房者的观望情绪，从心理层面引发房价的必要调整。

　　至此，笔者的量价分析与“率价分析”指向了一致结论：长期阶梯式上涨趋势未变，但以北上深为代表的一线城市房价正处于2017年以来的新一轮“上穿”调整期。北京首套房贷利率从基准利率8.5折到1.1倍的转变，一是反映资金面收紧背景下，银行的抵押风险意识提高；二是北上深三市中，仅有北京房价在“上穿”后的2017年仍保持了此前涨幅（类比2011年深圳），率先遭到1.1倍首套房贷利率“黄牌警告”有理可循——结合“率价”与量价分析，北京楼市的短期调整即将到来。

　　“房住不炒”引导楼市良性发展

　　笔者认为，北京的首套房贷利率上浮与多伦多楼市面临的央行基准利率上调本质上并无不同。自2017年北上深首套房贷利率“上穿”基准利率之后，以北上深为代表的一线城市房价就已进入了新一轮调整期，本次北京首套房贷利率的1.1倍调整，只不过是对本轮调整期的再度验证。

　　前有海南限购，后有丹东解围，在“房住不炒”基调已定，资金面收紧既成事实，银行抵押风险意识持续增强，且基准利率大概率不变的前提下，首套房贷利率将继续成为楼市“变相加息”的精准调控工具。

　　“上穿”调整期叠加“量缩价调”观望心理，使得一线楼市房价在进入下一阶段上涨之前，将大概率先遭遇短期调整。购房者将因此获得难得的时间窗口，房地产行业也将告别过去的“野蛮生长”模式，在新一轮行业洗牌中筛选出适应政策导向的新龙头。

　　(本文作者介绍：淳石资本研究部负责人，创见研究院首席研究员。)