张宏伟：哪些城市会首先经历本轮“降价潮”？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　当价格上涨偏离城市价值越大时，比如，深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等等，这些城市的房价往往容易最先开始“大幅降价”或“降价潮”。

张宏伟：哪些城市会首先经历本轮“降价潮”？

　　2月24日，国家统计局发布《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》：1月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落，本月比上月回落0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点；三线城市同比涨幅分别回落0.4和0.3个百分点。

　　这其实就是一个信号：本轮楼市调整的大趋势已经确立！

　　另外，就国家统计局重点监测的15个热点城市（主要是一二线城市）来看，这15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平（尽管有限价限签等因素，但是，这也是历轮楼市从房价快速上涨到进入调整期前必然经历的阶段），热点城市楼市基本面也在发生改变。

　　从三四线城市来看，尤其是中东部的三四线城市来看：一线城市周边的三四城市出台楼市调控政策较早，市场已经伴随周边一线城市回调已经进入调整期；非一线城市周边的三四线城市大部分已经经历了楼市热销的高峰期，甚至大部分城市已经出现阶段性楼市需求透支，市场有可能因为过去一年左右的透支而在2018年年中之后进入调整期。

　　从官方媒体及热点城市新一届地方政府表态来看，也可以印证楼市调整的大趋势不会改变。

　　近期，新华社就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的终极目标！2018楼市将继续从紧调控！

　　此外，从政府相关部门定调来看，以住建部为例，2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结了五年来住房城乡建设工作成就，提出今后一个时期工作总体要求，对2018年工作任务作出部署：抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　新一届地方政府换届完成后，热点城市比如上海、北京等城市已经明确表态楼市调整政策不会松动。这说明，尽管部分城市以“人才”、“户籍”等措施定向调整楼市调控，但是，楼市调控的“风险标”并没有改变，2018年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年。

　　从房企营销动作表现来看，恒大春节前已经打响2018房企降价第一枪，全国楼盘8.8折促销。恒大在全国开始降价恒大开启2018房企降价第一枪的消息一传出，就引发了各大媒体的关注。

　　同策研究院首席研究员张宏伟认为，历轮楼市进入调整期都会有“大幅降价”或“降价潮”现象的发生。当本轮楼市调整大趋势确立之后，“大幅降价”或“降价潮”这种现象也不会避免，预计会在2018年的二三季度会集中发生。

　　那么，哪些城市会本轮楼市会进行“大幅降价”或“降价潮”？同策研究院数据显示，当一个城市的房价上涨情况明显大于这个城市的投资价值时，这个城市房价必然会出现回调。当价格上涨偏离城市价值越大时，比如，深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等等，这些城市的房价往往容易最先开始“大幅降价”或“降价潮”。

　　此外，从推盘周期、销售目标、房企资金兑付压力等诸多因素来看，上述城市极有可能会在二三季度这个时间开启“大幅降价”或“降价潮”。

　　从推盘周期来看，由于春节因素会导致1-2月房企销售表现不及往年，3月“小阳春”也很难在政策面执行较严格的情况下突围。因此，房企集中推盘时间将集中在2018年二季度及以后。这对于已经销售压力较大的房企来说，必然从二季度开始冲刺销售业绩“保量”，“保量”的结果就是价格难以保证，必然会出现价格松动。恒大春节前已经打响2018房企降价第一枪，其实从一定意义来看就是为了“保量”冲业绩，避免一季度业绩表现“尴尬”。

　　从房企2018年销售目标来看，市场集中度迅速提升及市场格局变化背后压力也比较大。同策研究院首席研究员张宏伟认为，虽然2017年大多数已经提早完成销售目标，对上市房企来讲，去年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自2017年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，并且2017年年底“翘尾”行情也没有出现。如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

　　从楼市现状来看，2018年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市已经继续延续低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后二三季度房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。

　　而从楼市调控政策来看，2018年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，因此，对于房企来讲，春节后二三季度最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

　　最后，房企资金兑付压力2018年一季度集中体现。从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。预计2018年年二三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计，2018年春节后二三季度，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)