这些城市房地产库存濒临崩盘

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 丁祖昱

　　多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

这些城市房地产库存濒临崩盘

　　首先来界定一下待售面积和库存量二者的区别，待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的房屋建筑面积，而库存量是指拿到预售证但还未销售的房屋面积，所以从数据口径来看，待售面积会远远小于我们的库存量。

　　从统计局已有的数据来看，全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

全国商品房待售面积年度走势

　　在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据，对于城市的分析，所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。

　　从库存量和消化周期的排名前、后10来看，可以看出，消化周期较高的城市，库存量普遍偏高，其中二线城市也不例外，以沈阳、青岛和西安为例，消化周期在12个月合理范围之上，库存量也已突破2000万平方米，后续去化压力较大。

　　而消化周期偏小的城市中，多数库存量也较小，如苏州、南京等，以苏州为例，2015年年底消化周期仅3.6个月，库存量也仅513万平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市，武汉的库存量高达1323万平方米，消化周期仅5个月，从侧面佐证了，其市场需求尤其旺盛。

截至2015年12月末重点38城市商品住宅库存面积增长情况（单位：万平方米）

图：截止2015年12月底重点30城市商品住宅消化周期及涨幅情况（单位：月）

　　结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看，多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，主要原因还是在“去库存”政策利好周期中，这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交的大幅放量，其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位，经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是，虽然二线城市库存压力得到大幅缓解，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

　　但大多数三、四线城市库存问题依然严峻，内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长，另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)

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