文/新浪财经专栏作家 袁一泓
单就住房本身而言,无论是卖了房子养老还是做反向抵押,我们这么做必须挑战一个巨大的文化传统:房产不留给子女所背负的社会舆论压力和自我心理压力。这种力量无形而强大,且如同中国人非得有套自己的房子一样,是集体无意识的沉淀,无所谓对与错的。
前些天,听万科高级副总裁毛大庆介绍,北京万科在房山长阳做的一个养老项目,10月份就要开张了。据说申请者踊跃。全日制照料,收费不菲,双人间每个床位每月需要5000多元。但即使如此,这养老项目还是不挣钱。
曾经参观过绿城在杭州的一个养老公寓,入住的老人享受政府补贴,双人间每个床位每月3000多元。供不应求。但绿城养老公寓也还是亏的。
人人养老享受政府高额补贴,不可能,政府也补不起。于是,需要寻找其他养老模式。譬如,以房养老,即住房反向抵押养老保险。
所谓住房反向抵押贷款,意指老年投保人将住房产权抵押,房产价值分摊到投保人预期寿命年限,投保人按年或按月领取险金,亡故后保险公司出售房产抵扣此前成本。按照我个人的理解,就是老年人生前就把房产价值消费了,而不是等死后由银行来拍卖还债。
听这个名词,就知道是个舶来品。我们都听过那个著名的美国老太太的故事,靠贷款提前住上房子,但那只是上半场的故事;下半场,那个老太太又把自己的房子抵押出去了。按照她们的生活和消费方式,房子从来就没有真正属于过自己。
1998年房改以后,大部分中国人都学会了美国老太太的住房消费方式,习惯了贷款买房的房奴生活。那么,我们是不是要接着学习美国人创造的养老方式呢?
让我们先梳理一下政策思路。2011年9月28日,全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会。其中涉及到全国政协委员贺强等“以房养老”方面的提案。
又经过两年的讨论,2013年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)发布,正式提出以房养老模式。2014年6月23日,保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,北京、上海、广州、武汉四地获得“以房养老”政策试点。但到目前为止,尚未看到成熟的以房养老保险产品。
我国的老龄群体十分庞大。根据联合国[微博]的标准,65岁以上的人口比率超过总人口的7%,就被称为“老龄化社会”,当该比例超过14%就被称为“老龄社会”。据2010年第六次全国人口普查结果,我国60岁以上占总人口的13.26%,65岁以上人口占总人口的8.87%。有人称我国早在2001年就已进入老龄化社会,不过,2000年第五次全国人口普查没有公布65岁以上人口比例,只是说60岁以上人口占总人口的10.46%。
西方发达国家进入老龄化社会时,人均GDP普遍在5000-1万美元,我国2013年人均GDP达到6905美元(IMF[微博]的数据是6629美元),正处于这个期间;但2010年进入老龄化社会时,人均GDP只有4400美元。而且,我国经济发展水平和收入水平极不平衡,基尼系数更是早已突破警戒线,是典型的“未富先老”。国家和地方财力不逮,社会保障就不足。从这个角度来说,养老恐怕还是要靠我们自己。
经过最近10年房价的迅猛上涨,住房已是绝大多数家庭价值最高的资产。养老要打房子的主意,也正常。但我个人认为,就目前而言,以房养老模式很不靠谱。
以中美养老模式作简单比较,且不说中美养老面临的税收环境迥然不同(美国推行反向抵押的重要基础是高额的遗产税),单就住房本身而言,无论是卖了房子养老还是做反向抵押,我们这么做必须挑战一个巨大的文化传统:房产不留给子女所背负的社会舆论压力和自我心理压力。这种力量无形而强大,且如同中国人非得有套自己的房子一样,是集体无意识的沉淀,无所谓对与错的。除非是鳏寡孤独。
这样说暗含一个前提,即家庭只有一套住房。假如有两套以上住房呢?
自2005年以来,投资性购买住房的比例呈较快增长。投资性购房的比例究竟是多少,没有全国性的官方数据。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告,2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%,与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示,城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。若换算成住房数量,这是一个相当庞大的数字。
如果有两套以上住房,一套留给子女——这样说的前提是每家只有一个孩子,但我们知道城市高收入家庭生养多子女的情况亦不罕见——另一套以上用作养老,如何?
在北京这样的城市,拜房价大涨之赐,房产很值钱。据公开报道,2013年北京新建商品住宅成交均价23616元/平方米,二手住宅成交均价29122元/平方米。但这是全市平均数字。如果是四环以内,我查到的数据是,到2013年7月,北京四环内商品住宅成交均价达42259元/平方米。我们取最大均值,以单价4.2万、套均100平方米计算,一套房值约420万元。这够不够养老?
很遗憾地通知你:不够。2010年3月底,北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在一篇文章里说,20年后,“类似京、沪、广、深这样的一线城市,预备1000万元养老也未必够。”他得出这个结论的前提是,“如果中国的经济增长、居民货币收入增长以及官方的发钞节奏都没有根本改变”,就是货币超发,钱不值钱。
很多人不会去理会钟伟所说的货币贬值这个必要前提,而是聚焦于“1000万不够养老”这个残酷的结论。因为1000万不够养老,所以只有一套房是不够的,也因此,相当一批居民就拼命买房,以至于保险柜里有一堆房产证。
从经济学上的货币理论看,购买多套房产既是货币超发的重要表征之一(另一重要表征是贫富差距过大),在现实里这种现象又是货币超发的反向印证:因为钱不值钱,只有不停买房。至于买多套房以备养老,纯粹是我无端的猜测。
说起来也是闲吃萝卜淡操心,拥有十几套房产的富人们如何养老,是我们的想象力无法企及的,倒是像我们这种城市平民的养老是需要追问的。我女儿大约4岁左右的时候,她妈妈问:我们让胡阿姨做你的干妈怎么样?被女儿当即否决:我才不要呢,等你们老了我要养你们四个人。我至今也不知道她小小年纪怎么会有这种想法,但那确实是个轻易绕不过的难题,何况,早有人指出,未来的独生子女们要养的可能不止四个老人,而可能是六个、八个。
钟伟的另一句话也道出了我的心声:“我自己在考虑我自己的养老问题,想要决定自己在年轻的时候,必须多么辛苦,挣多少钱,然后我才能够太平无事”。虽然1000万这个数字打击了包括我一样的至少90%以上的人,但没有选择,不是官二代和富二代,就只有靠自己辛苦挣钱,养活孩子,并且,给自己养老。
至于养老与地产的联姻,多年前就有人说过,中国养老地产市场前景广阔,但即使现在国务院出台了文件,保监会也推出了试点,响应者也将相当稀少,为何?绝大多数国人还是愿意居家养老,而不是住养老院(公寓)。改变一个人和一个群体的传统居住习惯,都需要漫长的时间。
(本文作者介绍:资深媒体人,著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。)
本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾瑰瀣捣閻棗銆掑锝呬壕濡ょ姷鍋為悧鐘汇€侀弴銏℃櫇闁逞屽墰婢规洟宕烽鐘碉紳婵炶揪缍€閸嬪倿骞嬪┑鍐╃€洪梺缁樏崢鏍崲閸℃稒鐓忛柛顐g箓閳ь剙鎲$粋宥夊箚瑜滃〒濠氭煏閸繈顎楀ù婊勭箘缁辨帞鎷犻懠顒€鈪甸梺闈涙缁€渚€鍩㈡惔銊ョ闁哄鍨熼崑鎾绘煥鐎c劋绨婚梺鐟版惈濡绂嶉幆褜娓婚柕鍫濇嚇椤庢绱掔紒妯忣亪锝炶箛鎾佹椽顢旈崟顓у敹闂佺懓鍚嬮悾顏堝垂婵犳艾鐭楅柛鏇ㄥ灡閳锋垿鏌涘☉姗堟敾缂佲偓閸愵喗瀚呴弶鍫氭櫇绾惧ジ鏌涚仦鍓р槈缂佹甯¢弻宥夋寠婢舵ɑ鈻堟繝娈垮枓閸嬫捇姊洪幐搴b槈閻庢凹鍓欓锝夋惞椤愩倗鐦堥梺姹囧灲濞佳勭閿曞倹鐓曢柕濞垮劤閸╋綁鏌熼鐐効妞わ箑缍婇弻鐔碱敋閸℃瑧鐦堝銈冨灪閻╊垶骞冨▎鎴斿亾閻㈢櫥褰掔嵁瀹ュ棔绻嗛柕鍫濇搐鍟搁梺绋款儐閻╊垶骞冨Ο琛℃斀閻庯綆鍋勯埀顒冨煐閵囧嫯绠涢幘璺侯杸闂佺粯鎸婚悷褔鍩€椤掑倹鍤€閻庢凹鍠楅弲璺何旈崨顓炴優闂佹悶鍎弬渚€宕戦幘鏂ユ灁闁割煈鍠楅悘宥夋⒑閻熺増鍟炲┑鐐诧躬閻涱噣宕橀纰辨綂闂侀潧鐗嗛幊搴g玻濞戞瑧绡€闁汇垽娼у瓭闂佸摜鍠愬妯哄祫闂佸搫娲㈤崹娲煕閹烘嚚褰掓晲閸噥妫勯梺鍛婃皑閹虫捇鍩為幋锔绘晩闁绘劦鍓氬В鍫ユ倵鐟欏嫭绀冪紒璇茬墕椤曪綁骞橀钘変汗闂佹眹鍨洪鏍g粙搴撴斀闁绘ê鐏氶弳鈺佲攽椤旇姤缍戦悡銈夋煏韫囧鈧洟鎮為崹顐犱簻闁瑰搫妫楁禍楣冩⒑缁嬪尅宸ユ繛灏栤偓宕囨殾婵炲樊浜滈悞娲煕閹扮數鍘涢柛銈冨€濆娲川婵犲孩鐣奸梺绋款儑閸嬬喖骞忚ぐ鎺撴櫢闁绘ê纾崢鎾绘偡濠婂嫮鐭掔€规洘绮撴俊姝岊槾缂佲偓婵犲洦鐓曢柍鈺佸暈缂傛碍銇勯埡浣哥骇缂佺粯绻冪换婵嬪磼濠婂喚鏆紓鍌欒閸嬫捇鏌涚仦鎯х劰闁衡偓娴犲鐓熸俊顖濐嚙缁茬粯銇勮箛锝呬簽闁汇儺浜畷婊嗩槻閻㈩垰鐖煎Λ浣瑰緞閹邦厾鍙嗗┑鐘绘涧濡厼危鐟欏嫮绠鹃柟鍐插槻閸熺娀寮ㄦ禒瀣挃闁搞儜鈧弸宥夋煥濠靛棙澶勬い顐f礋閺岀喖鎮滃鍡樼暥闂佹椿鍘介〃鍡樼┍婵犲浂鏁嶆慨姗嗗幗閸庢挾绱撴担椋庤窗闁革綇缍侀獮鍐ㄎ旈崘鈺佹瀭闂佸憡娲﹂崜娑㈡晬濮椻偓濮婃椽宕ㄦ繝鍐弳闂佹椿鍘虹欢姘跺箖濮椻偓楠炴帒螖娴e弶瀚奸梻浣呵圭换妤呭磻閹版澘围闁圭虎鍠楅悡娑㈡煕濞戝崬鏋ら柣顓熷笚椤ㄣ儵鎮欓崣澶樻&闂佽桨鐒﹂崝娆忕暦閵娾晛纾兼繛鎴炵懐濡啴姊虹拠鈥虫灀闁哄懐濮磋灋闁告劑鍔夊Σ鍫熶繆閵堝懎鏆炵€规洜鍠栧濠氬磼濞嗘劗銈板銈嗘肠閸涱喖搴婇梺鐟邦嚟婵潧鐣烽弻銉︾厱妞ゆ劗濮撮崝銈団偓瑙勬尫缁€渚€鈥﹂崸妤佸殝闂傚牊绋戦~宥夋⒑閸濆嫭鍣洪柟顔煎€垮濠氭晲閸涘倻鍠栧畷顐﹀礋椤掍胶妲梻鍌欑閹诧繝骞栭埡鍛煑闁告劦鐓堝ḿ鏍煣韫囨洘鍤€閻庡灚鐓¢弻锟犲炊閳轰椒绮堕梺鍐插槻椤︻垶鍩為幋锔藉€烽柟缁樺笧妤犲洨绱撴担绛嬪殭閻庢凹鍣e畷姘跺箳濡も偓闁卞洭鏌嶉崹娑欐珔濞存粓绠栭弻銊モ攽閸℃侗鈧鏌$€n剙鏋涢柡灞剧〒閳ь剨绲芥晶搴g矓椤曗偓閺岋紕浠﹂崜褎鍒涙繝纰夌磿閸忔﹢鐛€n亖鏀介柛銉戝嫷浠╅梻鍌欑劍閸撴碍绂嶉悙鍝勬瀬閻犲洤妯婂ḿ鏍煣韫囨挻璐$痪鎯у悑娣囧﹪顢涘杈ㄧ檨濠碘槅鍋侀崝鎴濐潖閾忓湱鐭欓柟绋垮瀹曟娊姊烘潪鐗堢グ妞ゆ泦鍥舵晪闁挎繂顦介弫鍐煏韫囧﹥娅呴柟顔藉灴濮婃椽宕ㄦ繝浣虹箒闂佹悶鍔屽畷顒勫煝閹捐鍗抽柕蹇婃閹锋椽姊洪崨濠勨槈闁挎洏鍊栭幈銊╁醇閵夛妇鍘遍柟鑲╄ˉ閳ь剝娅曞В鎰版⒑瀹曞洨甯涢柟鐟版搐椤曪絾绻濆顑┿劑鏌ㄩ弮鍥舵綈閻庢艾銈稿缁樻媴閸涘﹤鏆堢紓浣割儐閸ㄥ潡寮崘顔嘉ㄧ憸蹇涙儗閸℃稒鐓冪憸婊堝礈閻斿娼栨繛宸簼椤ュ牊绻涢幋鐐垫噧妞わ腹鏅濋埀顒€鍘滈崑鎾绘煥濠靛棛澧涚痪顓炵埣閺屾盯骞掗幘铏癁濡炪們鍨洪敃銏℃叏閳ь剟鏌eΟ纰辨殰缂佸崬寮剁换婵嬫偨闂堟稈鏋呭┑鐐板尃閸涱亜浜炬慨姗€妫跨花濠氬极閸喍绻嗛柕鍫濇噺閸f椽鏌嶉柨瀣伌闁哄矉缍侀幃銏㈢矙濞嗙偓顥嬪┑鐐差嚟婵即宕规禒瀣畺婵°倐鍋撴い顐g箞閹剝鎯旈姀顫婵犵數濮伴崹濂革綖婢跺⊕娲偄閻撳孩鐎梺鐟板⒔缁垶寮查幖浣圭叆闁绘洖鍊圭€氾拷闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柣鎴eГ閸ゅ嫰鏌涢幘鑼槮闁搞劍绻冮妵鍕冀椤愵澀绮剁紓浣插亾濠㈣泛顑勭换鍡涙煏閸繃鍣洪柛锝呮贡缁辨帡鎮╅棃娑掓瀰闂佸搫鐬奸崰鏍嵁閹达箑绠涢梻鍫熺⊕椤斿嫰姊绘担鍛婂暈濞e洦妞介敐鐐村緞閹邦儵锕傛煕閺囥劌鐏犵紒顐㈢Ч閺屾盯濡烽鍙ヨ檸闂佽宕樼粔顕€鎮烽幍铏暊闂佸壊鐓堥崰鎺楀磻閹捐鍐€妞ゆ劧绲芥惔濠傗攽閻愭潙鐏熼柛銊ユ贡缁鏁愭径瀣幗闂婎偄娲﹀褰掑Φ閻旇鐟扳堪閸曨厾鐓夊銈冨灪瀹€鎼佸极閹邦厼绶炲┑鐘插閸炴挳姊绘担绋挎倯濞存粈绮欏畷鏇熸綇閵娧屾祫濡炪倖鐗滈崑鐐哄煕閹达附鐓欓柤娴嬫櫅娴犳粓鏌涢弬璇测偓婵嬪蓟濞戞粎鐤€闁哄倸妫禍顏堝灳閺嶃劎绡€闁搞儴鍩栭弲顏堟⒑闁偛鑻晶瀵糕偓娈垮枦椤曆囧煡婢跺ň鏋庨柟閭﹀墮婵¤櫕淇婇悙顏勨偓鏍偋濡ゅ啰鐭欓柟杈惧瘜閺佸倿鏌ㄩ悤鍌涘