文/新浪财经专栏作家 袁一泓
单就住房本身而言，无论是卖了房子养老还是做反向抵押，我们这么做必须挑战一个巨大的文化传统：房产不留给子女所背负的社会舆论压力和自我心理压力。这种力量无形而强大，且如同中国人非得有套自己的房子一样，是集体无意识的沉淀，无所谓对与错的。
前些天，听万科高级副总裁毛大庆介绍，北京万科在房山长阳做的一个养老项目，10月份就要开张了。据说申请者踊跃。全日制照料，收费不菲，双人间每个床位每月需要5000多元。但即使如此，这养老项目还是不挣钱。
曾经参观过绿城在杭州的一个养老公寓，入住的老人享受政府补贴，双人间每个床位每月3000多元。供不应求。但绿城养老公寓也还是亏的。
人人养老享受政府高额补贴，不可能，政府也补不起。于是，需要寻找其他养老模式。譬如，以房养老，即住房反向抵押养老保险。
所谓住房反向抵押贷款，意指老年投保人将住房产权抵押，房产价值分摊到投保人预期寿命年限，投保人按年或按月领取险金，亡故后保险公司出售房产抵扣此前成本。按照我个人的理解，就是老年人生前就把房产价值消费了，而不是等死后由银行来拍卖还债。
听这个名词，就知道是个舶来品。我们都听过那个著名的美国老太太的故事，靠贷款提前住上房子，但那只是上半场的故事；下半场，那个老太太又把自己的房子抵押出去了。按照她们的生活和消费方式，房子从来就没有真正属于过自己。
1998年房改以后，大部分中国人都学会了美国老太太的住房消费方式，习惯了贷款买房的房奴生活。那么，我们是不是要接着学习美国人创造的养老方式呢？
让我们先梳理一下政策思路。2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会。其中涉及到全国政协委员贺强等“以房养老”方面的提案。
又经过两年的讨论，2013年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)发布，正式提出以房养老模式。2014年6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉四地获得“以房养老”政策试点。但到目前为止，尚未看到成熟的以房养老保险产品。
我国的老龄群体十分庞大。根据联合国[微博]的标准，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，当该比例超过14%就被称为“老龄社会”。据2010年第六次全国人口普查结果，我国60岁以上占总人口的13.26%，65岁以上人口占总人口的8.87%。有人称我国早在2001年就已进入老龄化社会，不过，2000年第五次全国人口普查没有公布65岁以上人口比例，只是说60岁以上人口占总人口的10.46%。
西方发达国家进入老龄化社会时，人均GDP普遍在5000-1万美元，我国2013年人均GDP达到6905美元(IMF[微博]的数据是6629美元)，正处于这个期间；但2010年进入老龄化社会时，人均GDP只有4400美元。而且，我国经济发展水平和收入水平极不平衡，基尼系数更是早已突破警戒线，是典型的“未富先老”。国家和地方财力不逮，社会保障就不足。从这个角度来说，养老恐怕还是要靠我们自己。
经过最近10年房价的迅猛上涨，住房已是绝大多数家庭价值最高的资产。养老要打房子的主意，也正常。但我个人认为，就目前而言，以房养老模式很不靠谱。
以中美养老模式作简单比较，且不说中美养老面临的税收环境迥然不同(美国推行反向抵押的重要基础是高额的遗产税)，单就住房本身而言，无论是卖了房子养老还是做反向抵押，我们这么做必须挑战一个巨大的文化传统：房产不留给子女所背负的社会舆论压力和自我心理压力。这种力量无形而强大，且如同中国人非得有套自己的房子一样，是集体无意识的沉淀，无所谓对与错的。除非是鳏寡孤独。
这样说暗含一个前提，即家庭只有一套住房。假如有两套以上住房呢？
自2005年以来，投资性购买住房的比例呈较快增长。投资性购房的比例究竟是多少，没有全国性的官方数据。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示，城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。若换算成住房数量，这是一个相当庞大的数字。
如果有两套以上住房，一套留给子女——这样说的前提是每家只有一个孩子，但我们知道城市高收入家庭生养多子女的情况亦不罕见——另一套以上用作养老，如何？
在北京这样的城市，拜房价大涨之赐，房产很值钱。据公开报道，2013年北京新建商品住宅成交均价23616元/平方米，二手住宅成交均价29122元/平方米。但这是全市平均数字。如果是四环以内，我查到的数据是，到2013年7月，北京四环内商品住宅成交均价达42259元/平方米。我们取最大均值，以单价4.2万、套均100平方米计算，一套房值约420万元。这够不够养老？
很遗憾地通知你：不够。2010年3月底，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在一篇文章里说，20年后，“类似京、沪、广、深这样的一线城市，预备1000万元养老也未必够。”他得出这个结论的前提是，“如果中国的经济增长、居民货币收入增长以及官方的发钞节奏都没有根本改变”，就是货币超发，钱不值钱。
很多人不会去理会钟伟所说的货币贬值这个必要前提，而是聚焦于“1000万不够养老”这个残酷的结论。因为1000万不够养老，所以只有一套房是不够的，也因此，相当一批居民就拼命买房，以至于保险柜里有一堆房产证。
从经济学上的货币理论看，购买多套房产既是货币超发的重要表征之一(另一重要表征是贫富差距过大)，在现实里这种现象又是货币超发的反向印证：因为钱不值钱，只有不停买房。至于买多套房以备养老，纯粹是我无端的猜测。
说起来也是闲吃萝卜淡操心，拥有十几套房产的富人们如何养老，是我们的想象力无法企及的，倒是像我们这种城市平民的养老是需要追问的。我女儿大约4岁左右的时候，她妈妈问：我们让胡阿姨做你的干妈怎么样？被女儿当即否决：我才不要呢，等你们老了我要养你们四个人。我至今也不知道她小小年纪怎么会有这种想法，但那确实是个轻易绕不过的难题，何况，早有人指出，未来的独生子女们要养的可能不止四个老人，而可能是六个、八个。
钟伟的另一句话也道出了我的心声：“我自己在考虑我自己的养老问题，想要决定自己在年轻的时候，必须多么辛苦，挣多少钱，然后我才能够太平无事”。虽然1000万这个数字打击了包括我一样的至少90%以上的人，但没有选择，不是官二代和富二代，就只有靠自己辛苦挣钱，养活孩子，并且，给自己养老。
至于养老与地产的联姻，多年前就有人说过，中国养老地产市场前景广阔，但即使现在国务院出台了文件，保监会也推出了试点，响应者也将相当稀少，为何？绝大多数国人还是愿意居家养老，而不是住养老院(公寓)。改变一个人和一个群体的传统居住习惯，都需要漫长的时间。
(本文作者介绍：资深媒体人，著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。)
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