文/新浪财经北京站记者 丁蕊
2014年，万科的销售规模铁定超过2000亿，2000亿后向何处去？对于万科而言，这时候任何增加的数字和规模都是沉重的包袱而非护城河。新的一年，养老地产和工业地产会成为万科新战略的两个新的抓手，当然这同时也是一众品牌房企同时关注的方向。
万科旗下位于北京的养老地产万科幸福汇。30岁的万科在中国企业中算是已经进入成熟期。万科的前十年从做饲料起家到之后逐渐涉足零售、广告、货运、服装、家电、手表、甚至电力、影视等十多个行业，发行B股后开始做减法，到2000年只剩下万科地产和万佳连锁。到2001年，也是郁亮成为总经理的那年，万科卖掉万佳，走向专业化，只做地产而且专做住宅，到2013年，万科开始进军商业地产，并以“一体两翼”为战略(住宅为主体，住宅产业化和城市配套服务商为两翼)。
新的一年，养老地产和工业地产会成为万科新战略的两个新的抓手，当然这同时也是一众品牌房企同时关注的方向。
据了解，万科的工业地产会以物流地产为主，养老地产如何做？先看看北京万科对此的思考。
背景：近些年，北京老龄化程度进一步加剧，60岁以上老年人口比例高达19.4%，远远高于10%的国际老龄化标准，，而且“421”家庭模式下，老年人空巢化趋势明显，“少子老龄化”的严峻态势使北京市老年人的医疗保健、生活照料等问题十分突出。
截止到2011年底，北京市户籍老年人口已近250万，占到户籍人口近两成，且老龄化趋势越来越明显，据预测，到2020年，全市老年人口将达到350万人，到2050年，这一数字更将上升到650万，家庭规模小型化、子女外出工作求学增多等原因，身边无子女的纯老年人家庭户还在日益增加，高龄老人、独居老人、失能失智老人的增加已经成为北京人口老龄化过程中的重要特征。
养老模式的转变：
在全市这种经济发展与社会结构转型的过程中，作为以往养老主要方式的家庭养老服务功能逐渐弱化。同时由于受传统观念的影响和社会经济发展水平的制约，养老机构无论数量还是质量都不能满足广大老年人日益增长的多样化养老需求。因此，养老问题成为将成为全市未来几十年内十分迫切的热点、难点问题。建立健全可靠的养老保障体系，大力推进养老服务社会化是当前和今后一个时期亟待解决的重要课题。
由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢”家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。研究显示，有抑郁症症状的老年人在医疗、社会活动、身体功能以及生活质量等方面都面临严重问题。
养老行业3大误区
1、 养老，规模化
养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”，与市场需求存在偏差。
2、 养老，自理化
候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭。
3、 养老，机构化
养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所。
万科养老理念：
针对以上误区，根据国务院35号文精神，万科从我国养老服务业发展进程和特点分析，提出以下三点理念：
1、 机构养老社区化、机构养老家庭化
2、 以养老机构(主要为护理型)为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。
3、 养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享。
万科“三位一体”养老服务体系框架
1、 社区嵌入式小型机构
根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。
2、 城市养老服务综合体
建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。
3、 全龄化养老服务社区
建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区进行适老化配套。
万科行动
北京万科针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查、了解这一特殊客户群体的实际需求之后，认为解决养老保障的基点应放在社区，形成一种全新的社区养老模式——社区全龄化养老体系系统工程。
(一)机构养老社区化
社区是老年人的基本活动场所和生活空间，依托社区就近进行生活照顾、医疗保健及精神慰藉等方面的服务，是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求，提高老年人生活质量的现实需要。
因此，为完成这一目标，北京万科将本着就近原则，在全市新建小区有部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源，主动放弃传统的快速销售、快速回款运作模式，而是站在贡献社会、服务小区，使社会整体福利最大化的角度，将这一部分开发商的自有资产用作服务于本小区的养老设施。
在老人居住小区内设置养老机构，可避免老人离开自己熟悉的生活环境，迫使自己去适应新的生活方式，且老人可根据自己的个性化需求定制租期，最大程度上满足老人生理与心理的双重需求。目前初步决策项目已达十余个，遍布海淀、昌平、长阳、顺义、通州、大兴、香河、北戴河等区域，使养老不离城市，养老回归社区。
(二)融合社区现有商业配套服务体系，提供全龄化养老服务
除了优质的硬件设施，我们也将站在老人的角度，将“健康生活&护理”作为我们养老业务的核心组件之一，形成以精细化护理服务为特征的养老机构，为此我们一方面将所有用作养老楼栋的1~2层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及功能用房，包括但不限于长者健身房、长者多媒体娱乐室、长者移动互联网，
并与万科已在社区上形成一定品牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配套服务，建立适合长者生活的圈子。
(三)整合全市优质医疗资源，提供社区专业养老照护服务。
我们已与北京多家著名医院及医疗护理机构签定战略合作协议，将医院的资源延伸到社区，为社区内的老人提供高水平的医疗服务奠定了基础。未来社区养老提供医疗服务除能治疗老年人的一般性疾病外，还需具备针对老年突发性疾病紧急抢救的能力，如需转院还应有急救车送往市内医院，对老年常见病(如心脑血管疾病、糖尿病、老年痴呆等)提供日常保健咨询，定期举办保健讲座，定期外请老年病专家前来坐诊。将医疗服务与养老服务设施相结合，满足社区老龄人口对医疗康复、老年护理、临终关怀、健康咨询、养生等服务需求，并以社区为单位有针对性的开展老年康复护理服务试点。
(四)提供居家、社区、机构一体化养老服务。
社区化养老的优势是既可以为不愿长期居住在集中养老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服务。比如刚刚出院的老年人需特殊照顾手段的老人及短期无人照料老人，通过搭建的社区养老康复护理体系，开展日间照料或短期托管服务，并能过与高水平专项医疗机构合作，为社区居民提供术后康复、保健、老年护理、短期看护等服务，利用医疗专业能力，使其发展成为独特的医疗康复基地及老年人短期护理专业流动站。又可以根据周边社区和社会的需求扩展成机构养老功能。比如我们预留部份养老公寓，当长期居住需求达到一定数量时，可以开放这些养老公寓作为机构养老设施。
我们的建议
当前公立养老设施配给严重不足，床位非常稀少，动辄“一床难求”；而多数集中民营养老院，要么条件很差或地处偏僻，要么收费昂贵让老人们难以承担。如前所述，北京万科将在全市规划新建小区内可以指定区域，建成可用作养老、看护、康复等多功能设施，我们也迫切的希望：
1、政府认可这一回报社会、利国利民的动作模式，请求发展改革、财政、工商等部门在此类社区养老机构办理立项、土地使用、设置审批、注册、登记等业务提供方便、及时的服务。
2、在此类社区养老机构资质申请时给予足够的支持，不自行设置前置或附加条件，同时不设置地区壁垒和部门壁垒。也请市老龄办公室、市老龄产业协会等专业机构在规划、资质办理、运营过程中给予足够的专业指导。
3、请政府加强舆论引导。要通过各种媒体宣传老龄工作、宣传老龄事业，以社区为单位营造“敬老、爱老、助老”氛围，树立社区养老典型，增强包括房地产开发商在内的社会力量参与意识和责任感、使命感，使养老事业成为全社会的责任与使命。
4、希望营利性养老机构在能源(水、电、气)、税费、床位补贴(床位一次性建设补贴、机构改造补贴、床位运营补贴)、保险补贴(养老机构综合责任险和雇主责任险)、人员培训补贴等方面，逐步享受民办非营利性养老机构的政策。
(本文作者介绍：供职于新浪财经，研究方向：房地产、金融。微信号：my_fder )
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