中国豪宅市场内幕曝光

　　文/新浪财经专栏作家 丁祖昱

　　2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。

上海玫瑰园某处豪宅

　　文章中指的豪宅是指单套总价在1000万以上的物业。虽然在北京和上海，1000万也就是个入门级豪宅而已，但在很多地方，单套总价1000万已经是个遥不可及的目标。

　　目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市2011、2012年豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相对北京上海要少些，过去几年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市场容量就比较小了，如果一定要列那就是厦门，2011、2012年成交150套左右。因此，除了这五个重点城市外，在这里暂不探讨其他城市的豪宅市场。

　　2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。

表1  2008年-2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  （单位：套）数据来源：CRIC

　　五大城市千万级豪宅去年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套)。就这个比例来说，豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，去年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，占比不高，还是一个“非主流”市场。

　　对总价1000万以上的物业细分一下，马上会发现，随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000—2000万占了大头，成交占比在七成以上。总价越高成交量越少，2000万属于分水岭，2000—3000万成交占比锐减到15%以下。而5000万以上项目除了北京2013年成交达到75套外，上海仅成交44套，杭州、广州、深圳三地更低

表2  2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  （单位：套）数据来源：CRIC

　　2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。

表3 全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况 

（单位：元/平方米 万元）数据来源：媒体报道、CRIC

　　即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。

　　总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万基本是豪宅市场的分水岭。1000-2000万入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快的。2000万以上数量就开始减少，到5000万以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。

　　豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅，这种情况非常少。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。从供求比情况来看，也能印证豪宅属于存量市场这个观点。

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)

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