文/新浪财经北京站记者 丁蕊
“2014年是整个复星在地产板块战略成型以后对外布局的元年，也是蜂巢城市投资和实践的元年”徐晓亮如是向新浪财经表示。谈及压在他身上的发展目标时，徐晓亮说，“我的量化目标是将目前一千多亿的资产管理规模用七年时间做到五千亿。”
复星地产控股总裁-徐晓亮 (图片来源：新浪财经 梁斌 摄)经过了三年多的梳理和调整，作为复星集团在房地产领域的投资及管理平台，复星地产控股终于完整的浮出了水面。
不是简单复制此前复地的住宅开发角色(复地2011年5月在H股退市)，而是被打上了投资集团的烙印，复星地产要从投资的角度进行布局和变化，成为复星集团“中国动力嫁接全球资源理念”落地的平台。
整合后，截至2013年末，复星地产在中国26个城市，拥有在建拟建项目60余个，现有土地储备2500万平米。管理基金和管理资产分别达到143亿和1039亿元。
眼下，复星地产旗下拥有复地、星浩、BFC、星豫、星泓、星颐、星景、星堡、策源、浙商建业等多家开发运营企业。截至上年年中期数据，目前复星地产业务在集团的总资产占比为40.19%。
从17年前进入复星，到独当一面成为复星旗下销售公司策源地产的董事长，到三年前筹建复星地产控股并担任总裁，徐晓亮成为了这个新平台的操盘手。
近日，在亚布力中国企业家论坛召开间隙，徐晓亮独家对话新浪财经，透露了浮出水面后复星地产如何布局的新思路。
徐晓亮认为房地产市场高土地价格、高融资成本、高房价的“三高模式”不可持续，地产开发也需要寻找新的思路。2.0版本的新型城镇化为善于思考和资源整合的企业提供了新的舞台。
“蜂巢城市”模式是复星为新型城镇化发展量身定制的“产城一体”整体解决方案。复星地产也将自身定位成“蜂巢城市”实践家的角色，即在其多年来已经积累的产业整合、建设运营和城市配套服务的经验上，将健康、文化、旅游、金融、物流商贸等领域进行资源落地，无缝对接“蜂巢城市”。
徐晓亮说，以人为核心的新型城镇应该像“蜂巢”一样，城市的各个功能板块可以有机融合，有机生长。
“2014年是整个复星在地产板块战略成型以后对外布局的元年，也是蜂巢城市投资和实践的元年”徐晓亮如是向新浪财经表示。谈及压在他身上的发展目标时，徐晓亮说，“我的量化目标是将目前一千多亿的资产管理规模用七年时间做到五千亿。”
复盘“蜂巢城市”概念提出背后
丁蕊：复星地产经过三年多的筹备、整合和梳理，我印象中这是第一次清晰的给出这样一个发展的定位，就是蜂巢城市实践家的角色。能具体解释下蜂巢城市的概念吗？
徐晓亮：我们会发现现在中国的城市的功能非常不集约，交通的问题，环保的问题等等方方面面，而实际上这些问题是跟城市的具体功能的布局有关系的，城镇化的2.0版本不是继续这种粗放型的摊大饼的模式，更需要的是集约，也就是我们称为的“蜂巢城市”，是一种产城融合的，是可以活力24小时的，是在这个地方产业和生活和文化娱乐可以相得益彰的。
所以，在这样一个理论和背景下，复星地产在布局当中核心看到了五个方面，一个在文化，一个是在健康，一个是在旅游，一个是在金融，还有一个是在商贸物流上。同时第二个维度是结合复星本身二十多年产业投入的基础，再加上全球的资源，全球的智慧。
中国新型城镇化发展本身这个引擎，就会吸引世界更多的资源，更多的智慧，更多的力量，而这个当中本身复星是扮演着这样一个投资转换的角色。
丁蕊：那么复星地产的盈利模式会是传统的产销的那种模式还是资产管理的模式，或者是什么样的模式，能不能具体的介绍一下？
徐晓亮：我们会比较注重三个维度，第一个我们会比较注重原材料即土地，我们不是简单的在土地市场以举牌的形式拼地王。简单的说就是我们第一个是要有大同时并不是特别昂贵的，是能够让你有持续发展，可以稳健发展的原材料。我们希望原材料本身能够伴随城市功能的生长，但是需要你投入更多的智慧，更多的力量。
第二个非常重要的就是资金成本，我们希望对标全球，能够拿到便宜的资金，而这当中最大的一个便宜资金还是来自于保险。当然我们不局限在保险，还有其他各种渠道，总而言之把融资成本要降低。
有了大而好的城市功能的原材料，然后有低成本的资金，第三个就是怎么把这样一个顺应市场，让客户能够接受的，让中国客户有更好体验的产品提供给这个社会，这样的话是我们所追求的。
所以，我们并不是追求相对的销售率等等，我们更追求的第一是能够为这次2.0版的中国城市的发展提供和带回来与之相匹配全球资源。能够的确为中国的产业升级，消费升级的产业注入五个蜂巢里的实实在在的产品。
当然我们希望在市场上，不是单单叫好，要叫座，叫好叫座是我们的一个核心。
七年后资产管理规模到五千亿
丁蕊：目前复星地产占整个集团的资产规模是四成左右，郭广昌董事长给您的任务或者具体目标是什么？
徐晓亮：应该说目前复星在这次没有收购葡萄牙保险公司之前，大概总的资产在两千亿，管理资产在两千亿，复星在三年前也提出希望到2020年，还有七年的时间，希望整个管理资产能达到一万亿，目前复星地产在原来两千多亿的管理资产里有40%左右，一半不到一点儿是布局在地产的。
当整个复星集团资产到万亿资产的时候，也希望地产还是作为其中很重要的一个重要的布局。
对于复星地产而言，我们一个量化的指标是希望花七年的时间，从现在的一千亿左右的一个资产管理规模能够做到五千亿。
丁蕊：2014年您的工作目标或者哪些新的项目已经进入实操的阶段？
徐晓亮：2014年应该是整个复星在地产板块战略成型以后重要的对外布局的元年，也希望是蜂巢城市投资和实践的元年。
目前我们有一个阵型叫“542”
5就是我们有五大蜂巢是要注入到中国，它的结构就是我们刚才说的健康和金融，文化、旅游，还有物流商贸，这是五大蜂巢。
整个大复星地产有四个轮子，一个围绕投资，一个围绕融资，另外一个围绕开发，还有一个围绕商管。这四个轮子是保驾护航的。
同时，我们有两个翅膀，一个是在海外的投资，一个是国内的投资，这些投资都是在找寻助力于“蜂巢城市”的建设。
地产的金融属性越来越强
丁蕊：如果是一家纯粹的房地产公司的话，我们可以简单的从销售的规模、产品线拓展等等来判断企业的发展情况，具体到复星地产，提到的是资产管理的概念，也是投资的平台，对于外界而言，应该如哪些维度理解复星地产的发展。？
徐晓亮：我觉得从地产这个角度来说的话，复星地产的金融属性会越来越强。
未来在中国从事地产的话首先第一个维度是看他的资金成本，拿了高昂的资金，再买高价的地的模式一定是不持续的。
地产的根本还是有它的金融属性。所以，更多的企业现在在涉足金融，投资银行等等，实际上这背后很一个很重要的逻辑。
第二个地产还是要落地的，还是有亩产量的，所以，产品还是你的根本。产品还是两块，第一个你的原材料要能够和政府的需求，城市的需求在战略上能够吻合起来，第二最终还是要跟客户和市场买单的人能够吻合起来。
第三个实际上未来，地产以高周转，以快速拿进，快速销售只是其中一种模式，更多的它是要短中长结合，有些需要快速的，有些需要中期进行孵化和培养的，有些需要长期持有的，这个当中就更多考验在地产当中未来的一些中长期类的持有性的运营能力，这些我想都是未来去评判一个地产公司几个重要的维度。
当然很重要的另外一个非常重要的，地产是从全球化去看的，一定是从金融维度去看的，一定要嫁接移动互联网，这个我们认为也是非常关键的。
扁平结构和内部资源融通
丁蕊：对于复星地产而言，蜂巢城市更多的考验的是资源的整合能力。只是作为局部板块的负责人，您如何去调配集团内其他的资源，包括“蜂巢城市”中提到的产业资源？
徐晓亮：这背后是内部资源如何更好的融通的问题。首先来自于复星集团董事会本身对于这个事情的看法。在整个复星集团内部，2014年最主要的工作就两个字叫“融通”，融通的概念就是说我们希望大家在整个内部体系中是分层不要变成断层。
我们希望更多的扁平。整个地产的话我们只有两层结构，只有两层决策，一层是地产的决策委员会，第二层就是产品线决策，非常扁平。
第二个我们希望整个各个产业之间这种融通是像细胞一样可以互为打通的，这个经络能够打通，这样你就是一个有机的生命体，就像我们蜂巢城市也是个有机体，我们可以当它是有机成长的，相得益彰的。
将推出移动互联网采购平台
丁蕊：您刚才提到要嫁接移动互联网，现在有具体的一个模式吗？因为很多房地产企业都在思考这个问题，但是成型的东西还没有看到。
徐晓亮：本身复星集团有一个叫移动复星的大战略。实际上整个复星集团花了三年时间拥抱互联网，而在地产这一块，我们已经开始销售端的营销方面的客户梳理，包括产品，客户需求，数据分析等等，这些是多维度的。
更重要是我们在今年会重点推出在采购这一块，就是说整个地产的每年约100亿的大采购，通过移动互联网我们做了一个网站，3月份左右会向整个业界推出来，我们全国各地的所有项目都会在这个互联网平台上进行采购。
(本文作者介绍：供职于新浪财经，研究方向：房地产、金融。微信号：my_fder )
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