文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》（简称16号公告），要求商业银行从10月8日起，新发放的首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。可以说这是对5天前央行在国务院政策例行吹风会上表态的及时兑现。
细心者应会关注到，在8月20日新版LPR（贷款市场报价）机制亮相后的政策例行吹风会上，央行副行长刘国强明确表示，“这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。”这显然很好地回应了市场的担忧：既然LPR意在引导实体经济利率下行，那么会否连带引导房贷利率下降、给楼市调控带来新的压力等问题。
这一明确的表态实际上也带来了新的疑惑：既然新版LPR将在市场定价原则下引导实体经济利率下降，何以独独房贷利率“可以”不下降？结论只有一个，就是应该有后续的针对个人住房贷款利率的差异政策出台，果不其然。
那么，房贷新政影响的账该如何算？
按照央行房贷新政，首套房贷利率按同期（5年期）LPR定价基准套算不得低于4.85%，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点即5.45%。从理论上推算，短期内以LPR定价的房贷利率应有所下降（见表一）。
与目前5年期以上个人住房贷款全国平均利率水平比较：首套房贷款利率比目前房贷基准利率降低5BP，比全国平均房贷利率5.44%降低59BP；二套房贷利率虽比基准利率上升55BP，但比目前平均利率5.75%降低31BP。考虑首套、二套房贷利率的地区差异性（见表二），新政后房贷利率略高于目前最低利率，而大大低于目前最高利率水平，首套房、二套房利率将比最高房贷利率分别低118BP和92BP。
但若考虑央行基于“房价不下降”表态之后的窗口指导，以及各地根据央行差异化房贷政策确定的LPR最低加点因素，新政后的房贷利率大概率会与目前水平持平。央行16号公告明确要求，“人民银行省一级分支机构应按照‘因城施策’原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”这意味着，在央行指导下各地“因城施策”制定的LPR加点下限至少将填补上述新政实施后房贷利率理论上的下降空间，以保持个人住房贷款利率的基本稳定。
实际上，从银行角度自然也不希望出现房贷利率的实际下降，而是更希望借势太高房贷利率的底部。对于银行而言，无论以什么利率为基准，其最终的、真实的定价更多地决定于资金（负债）成本，以及目标利润和风险溢价；也就是说，基准的不同会相应引起加点幅度的调整，但最终得出的定价（符合商业银行自身收益预期的定价）应该是趋同的。
可以预见，在新版LPR实施初期，真正将LPR作为定价基准的银行未必多，即使18家LPR报价行也未必真正按LPR定价，何况贷款基准利率还“呆”在哪里。因此，个人房贷实际执行利率受LPR的实际影响或有限，定价水平或总体维持目前水平。最可能出现的情况是，银行一般会按照资金（负债）成本、目标利润及风险溢价等因素先确定贷款实际利率，然后再倒推实际利率与LPR基准的倍数以确定加点数。
因此，如果单从房贷新政对个人住房贷款利率的影响看，央行新发布的房贷差异化政策力度被媒体解读为“房贷利率剧变”或过于夸张，因为对房贷利率走势的总体影响有限；但房贷新政要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率”，意味着自2014年以来实施的首套房贷利率优惠政策的终结，势必加重首套刚需族购房的负担。
存量按揭贷款的定价如何调整？
按央行16号公告要求，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。这意味着原合同的基准利率、浮动幅度及调整规则都不变。原来，商业银行在个人住房贷款管理方面，会根据上年最后一次贷款基准利率调整的情况，对下一年按揭利率进行调整。贷款新政之后这方面如何操作？
如果贷款基准利率不取消，那么房贷利率应按照原合同约定，随基准利率调整而按年调整；如果贷款基准利率取消，则按揭利率调整似乎也没了凭据。能否按上年末的LPR进行调整吗？这方面如果没有妥善的安排，或易引起纠纷。或许，问题依然要归集到新版LPR本身的进一步完善问题。
客观地说，此番房贷新政的出台，立意或不在房贷利率本身的调整，而在于为新版LPR顺畅实施和运转消除路障。可以预见，新版LPR的后改革还有许多课题待突破，如现行的法定存贷款利率是否取消、何时取消等。
值得探讨的是，首套房贷优惠利率的终结，是否构成楼市的风向标？无论如何，差别化始终是房贷政策的灵魂。差异化房贷政策应该始终体现对老百姓合理购房需求的积极支持，体现为鼓励和支持首套刚需、抑制投资与投机性购房，尽可能降低刚需购房者的负担，这难道不是房地产调控的初心？
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：张文
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