各类龙头唱主角 房地产业持续成长

　　本报记者 任晓

　　2008年，基本面的供不应求仍然能为房地产业持续成长“保底”，而宏观调控为企业的发展增添了更多阴晴不定的因素，加剧了行业的洗牌。在公司间的新一轮竞跑中，资金、开发速度、产业链整合能力等多方因素将决定企业的成败。做到行业、区域或细分领域的龙头，具备较高的市场占有率，才有可能做大做强。

　　未来的竞争中，资金成为企业发展壮大的首要因素。充沛的资金可以保证公司储备足够未来扩张的土地。今年以来，久违的牛市让地产商在传统的银行贷款之外得以从资本市场融资，再加上今年公司债的放开，资本市场的融通，为企业成长打破了资金约束的瓶颈。据Wind统计，去年共有19家房地产企业在二级市场上进行了增发，共募集资金223亿元；而截至2007年10月底，已有13家房地产企业进行了增发，募集资金366亿元。从长期来看，房地产公司仍有从资本市场融资满足发展扩张的需求。

　　开发速度也是房地产公司

竞争力的体现。房地产项目开发速度提升，有利于加快公司资产周转率，在项目利润相同的情况下，可以提升公司整体的盈利能力，有利于资金快速回笼，循环使用，最大程度发挥资金的作用。

　　中原

证券魏博认为，开发速度主要体现在对房地产产业链的整合。面对专业化分工的大趋势，房地产开发公司可借助专业化的外部资源，提升开发速度，即从前期的房地产金融，到开发过程中的设计、建筑建材，再到营销、物业服务等均进行有效整合。

　　业内人士普遍认为，行业内的龙头公司借助规模优势和品牌优势最有可能获得快速的发展和良好的业绩，这些龙头公司也是在宏观调控中生存能力最强的企业。以万科、保利地产、招商地产和金地集团为代表的一线蓝筹公司最为市场看好。以万科为例，公司快速开发、快速销售的营销策略以及工业化住宅生产方式，都将会缩短房地产开发周期与结算周期，平缓调控带来的业绩波动。

　　而区域龙头也备受市场关注，例如华发股份，公司目前在珠海房地产市场上的市场占有率接近20%，是珠海当之无愧的房地产龙头。值得一提的还有荣盛发展。公司定位于京津冀和长三角城市群中具有较大发展潜力的中小城市，目前在石家庄、廊坊等地拥有约430万平米土地储备，有望成为房地产细分市场龙头。

　　陆家嘴、金融街两家公司一南一北，分别在我国两大金融中心占有大市场。而

商业地产开发和物业租赁业务受国家宏观调控政策影响较小，这类公司的发展前景也有望长期看好。陆家嘴目前在上海拥有土地储备20多万平米，均位于浦东世纪大道两侧。陆家嘴的土地也必然会异常稀缺，公司在如此稀缺的地方拥有物业将为公司带来不小的收益。到2009年，公司目前规划及在建的大部分物业均将建成，届时公司将从这些物业上获得较大收益，租赁业务的收入将会完全对冲土地批租业务大幅下降造成的收入下降，公司将步入稳定上升的阶段。而金融街更是受惠北京市西城区一纸拓展规划，迎来了第二次腾飞机遇，有望再造一个上市公司。

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