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房地产的泡沫一天不破 股市就一天不会有行情


http://finance.sina.com.cn 2005年07月01日 08:24 中华工商时报

  水皮杂谈

  水皮曾经说过,以中国现有民间资本的力量是不可能同时支撑两大泡沫的,房地产的泡沫一天不破,中国股市就一天不会有行情。

  话是说的有点绝对,但是道理就是那样,而且最近四年的市场对比就是如此。中国

股市挤泡沫的过程就是中国房地产市场炮制泡沫的过程。现在的情况是股市在低位徘徊,房市在高位徘徊,不仅状态、氛围,就是“口水仗”的打法,所谓的理论依据都和2001年初的情景一模一样,不一样的是当时房市在低位徘徊,股市在高位徘徊。

  什么叫轮回?恐怕这就叫轮回。

  股市在该跌的时候跌了,房市在该跌的时候也会跌的。股市在该跌的时候,不用周小川挤泡沫也会跌,房市在该跌的时候,不用国务院的“国八点”也会撑不下去的。因为不管股市也好,房市也是,说到底,不过就是经济现象,而任何产业都有经济周期,涨多就会跌,跌多了就会涨,这就叫经济规律。

  2001年的时候,上证指数到了2245点,市盈率平均将近60倍,指数当然就没有了上行的空间,而国有股减持却想搭顺风车更说明市场的狂热连财政部都眼红,指数又怎么稳得住?就算周小川不集中打击庄家操纵行为,就算央行没有集中清理违规流入股市的银行资金,投资者自己难道就没有脑子?

  狂热,永远都是暂时的。

  2001年的时候,上海的平均房价是多少?是每平方米3200元,比全国第一的北京足足低了1500元。这是一个什么概念?这意味着在北京买一套商品房的钱在上海可以同时再搭一套房改房。

  现在上海的房价是多少?

  水皮不知道,因为上海房价的数字像魔术师手中的魔杖一样多变。有人告诉是6800元,有人告诉你是8800元,而上海老百姓心中明白,他们所谓的市区房价早就没有在10000元以下的。上海的房价早已进入“没有最好,只有更贵”的博傻状态,豪宅均价以40000元为标准,最高80000元参照的是旧金山的海景楼盘价。凭什么以美国为参照系?凭的据说是上海未来世界金融中心的地位,全世界只有一个上海。

  必须为上海的房价说一句公道话,始自于2001年的房价上涨不仅是上海一个地方,也不仅仅是中国一个国家,而是全世界的“集体癫狂”。英国《经济学家》杂志6月18日发表文章称现在全球的泡沫是空前的。据估计,“发达经济体的住房总价值在过去的5年里增加了30万亿美元以上,达到70多万亿。这样的涨幅相当于这些国家的国内生产总值(GDP)总和。这不仅使得以前的房价上涨相形见绌,而且比20世纪90年代末的美国股市泡沫更为严重。换言之,这是有史以来最为严重的泡沫。”

  并非巧合的是,全球性的房地产市场“集体癫狂”是在2000年美国股市泡沫破裂之后发生的,而以上海为代表的中国房地产市场的泡沫也是在2001年中国股市的泡沫破裂之后开始起步的。

  更不可能是巧合的是全球性的房地产泡沫现在正面临着破裂的危局。为什么?因为“许多国家的房价抬得过高。最引人注目的证据就是房价与租金之间的巨大差距。房价与租金的比例相当于住房市场的‘市盈率’”。计算表明,美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时,不但房价/租金比率达到了创记录的水平,就是房价/收入的比率也达到了创记录的水平。

  有没有人计算过上海房价的“市盈率”现在是多少呢?上海的房租这几年的涨幅又是不是跟得上房价的涨幅?上海人的收入这四年中间人均涨了又有多少,是3倍还是4倍?

  水皮有很多的上海同学和朋友,他们都有住房,房价的上涨对于他们而言都是纸面财富,既不当吃又不当用。因为房子还是那个房子,效用并没有提升,面积还是那个面积,居住条件并没有改变。除了少数的投资客,房价的上涨对于普通的自住民而言只会增加改善住房条件的成本,因为上海的老百姓不可能把房卖了住到马路上去,更不可能住到新疆或内蒙古去。

  姚绿绿是水皮的朋友。海归的姚小姐在合资基金公司中任职,收入不菲。上海人姚绿绿却宁愿租房住,也不愿在现在买房住,因为她声称自己不是“猪头三”。

  王林也是水皮的朋友。做投行的王林经常往来上海与北京之间,谈到上海的房价他就忧国忧民,“一套房套住三代人”就是他的总结。对于工薪阶层而言,买一套商品房意味着要动用父母辈一生的积蓄,付首期,自己和下一代用劳动收入付分期。有多少“阿拉上海工薪族”具备市区购房的能力,上海原住民的边缘化不要来得太快哦!

  现在有一个奇怪的现象,谈房价的调控和走势都绕着上海走,好像上海是个特例,不具普遍意义。实际上,从投资学的意义上讲,永远是少数决定多数,上海是标杆、是旗手、领涨股。不谈上海谈房市,不是缘木求鱼就是装傻充愣。最有意思的是,有关部门组成的房价联合督查小组居然没有去上海,而建设部总经济师谢家瑾提到上海时,居然是为上海房价每平方米下跌3000元辟谣,并指责媒体恶炒调控政策有刻意误导之嫌,稳定房价政策不是打压房价政策。

  “究竟是谁在误读房产政策。”这是新华社记者评论的题目,因为记者的走访发现一个问题,不少地方政策都在为当地的房市“护盘”,为开发商打气。

  2000年的时候,北京的房价上涨325%,均价达到4700元,当时担任建设部房地产司司长的谢家瑾警告说,国家不会对上涨过快的房价坐视不管的,因为房价上涨过快会挫伤居民购房的积极性,不及时解决,将影响中国的房改进程与启动个人消费。谢家瑾非常认真地指出,北京申奥成功和中国加入W TO对房地产市场有一些影响,但绝对没有开发商和有些媒体炒作的那么大,每平方米的价格涨到2万元是不可能的,这样说话是不负责任的。

  水皮当时发表的杂谈题目叫“谢司长为谁扎针”,肯定了谢司长的讲话,但是同时也指出,北京3000美元的房子也是有的,现在不仅北京有,上海更多,而且均价远不止是2万,而是4万,最高的到了8万。

  更令水皮感到困惑的是,5年前谢家瑾的讲话和5年后谢家瑾的讲话好像不是一回事。

  稳定房价究竟是什么意思?是保持现在高位的稳定呢,还是恢复到老百姓能够忍受价位上的稳定,是5年前的稳定水平,还是5年后的稳定水平,建设部对待房价究竟是一个什么态度?

  还是那句话,任何产业都有自己的经济周期,该涨的时候压不住,该跌的时候稳不住,股市是这样,房市也是这样,谁说话也没用。


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