房地产的泡沫一天不破 股市就一天不会有行情

　　水皮杂谈

　　水皮曾经说过，以中国现有民间资本的力量是不可能同时支撑两大泡沫的，房地产的泡沫一天不破，中国股市就一天不会有行情。

　　话是说的有点绝对，但是道理就是那样，而且最近四年的市场对比就是如此。中国

股市挤泡沫的过程就是中国房地产市场炮制泡沫的过程。现在的情况是股市在低位徘徊，房市在高位徘徊，不仅状态、氛围，就是“口水仗”的打法，所谓的理论依据都和2001年初的情景一模一样，不一样的是当时房市在低位徘徊，股市在高位徘徊。

　　什么叫轮回？恐怕这就叫轮回。

　　股市在该跌的时候跌了，房市在该跌的时候也会跌的。股市在该跌的时候，不用周小川挤泡沫也会跌，房市在该跌的时候，不用国务院的“国八点”也会撑不下去的。因为不管股市也好，房市也是，说到底，不过就是经济现象，而任何产业都有经济周期，涨多就会跌，跌多了就会涨，这就叫经济规律。

　　2001年的时候，上证指数到了2245点，市盈率平均将近60倍，指数当然就没有了上行的空间，而国有股减持却想搭顺风车更说明市场的狂热连财政部都眼红，指数又怎么稳得住？就算周小川不集中打击庄家操纵行为，就算央行没有集中清理违规流入股市的银行资金，投资者自己难道就没有脑子？

　　狂热，永远都是暂时的。

　　2001年的时候，上海的平均房价是多少？是每平方米3200元，比全国第一的北京足足低了1500元。这是一个什么概念？这意味着在北京买一套商品房的钱在上海可以同时再搭一套房改房。

　　现在上海的房价是多少？

　　水皮不知道，因为上海房价的数字像魔术师手中的魔杖一样多变。有人告诉是6800元，有人告诉你是8800元，而上海老百姓心中明白，他们所谓的市区房价早就没有在10000元以下的。上海的房价早已进入“没有最好，只有更贵”的博傻状态，豪宅均价以40000元为标准，最高80000元参照的是旧金山的海景楼盘价。凭什么以美国为参照系？凭的据说是上海未来世界金融中心的地位，全世界只有一个上海。

　　必须为上海的房价说一句公道话，始自于2001年的房价上涨不仅是上海一个地方，也不仅仅是中国一个国家，而是全世界的“集体癫狂”。英国《经济学家》杂志6月18日发表文章称现在全球的泡沫是空前的。据估计，“发达经济体的住房总价值在过去的5年里增加了30万亿美元以上，达到70多万亿。这样的涨幅相当于这些国家的国内生产总值(GDP)总和。这不仅使得以前的房价上涨相形见绌，而且比20世纪90年代末的美国股市泡沫更为严重。换言之，这是有史以来最为严重的泡沫。”

　　并非巧合的是，全球性的房地产市场“集体癫狂”是在2000年美国股市泡沫破裂之后发生的，而以上海为代表的中国房地产市场的泡沫也是在2001年中国股市的泡沫破裂之后开始起步的。

　　更不可能是巧合的是全球性的房地产泡沫现在正面临着破裂的危局。为什么？因为“许多国家的房价抬得过高。最引人注目的证据就是房价与租金之间的巨大差距。房价与租金的比例相当于住房市场的‘市盈率’”。计算表明，美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，不但房价／租金比率达到了创记录的水平，就是房价／收入的比率也达到了创记录的水平。

　　有没有人计算过上海房价的“市盈率”现在是多少呢？上海的房租这几年的涨幅又是不是跟得上房价的涨幅？上海人的收入这四年中间人均涨了又有多少，是3倍还是4倍？

　　水皮有很多的上海同学和朋友，他们都有住房，房价的上涨对于他们而言都是纸面财富，既不当吃又不当用。因为房子还是那个房子，效用并没有提升，面积还是那个面积，居住条件并没有改变。除了少数的投资客，房价的上涨对于普通的自住民而言只会增加改善住房条件的成本，因为上海的老百姓不可能把房卖了住到马路上去，更不可能住到新疆或内蒙古去。

　　姚绿绿是水皮的朋友。海归的姚小姐在合资基金公司中任职，收入不菲。上海人姚绿绿却宁愿租房住，也不愿在现在买房住，因为她声称自己不是“猪头三”。

　　王林也是水皮的朋友。做投行的王林经常往来上海与北京之间，谈到上海的房价他就忧国忧民，“一套房套住三代人”就是他的总结。对于工薪阶层而言，买一套商品房意味着要动用父母辈一生的积蓄，付首期，自己和下一代用劳动收入付分期。有多少“阿拉上海工薪族”具备市区购房的能力，上海原住民的边缘化不要来得太快哦！

　　现在有一个奇怪的现象，谈房价的调控和走势都绕着上海走，好像上海是个特例，不具普遍意义。实际上，从投资学的意义上讲，永远是少数决定多数，上海是标杆、是旗手、领涨股。不谈上海谈房市，不是缘木求鱼就是装傻充愣。最有意思的是，有关部门组成的房价联合督查小组居然没有去上海，而建设部总经济师谢家瑾提到上海时，居然是为上海房价每平方米下跌3000元辟谣，并指责媒体恶炒调控政策有刻意误导之嫌，稳定房价政策不是打压房价政策。

　　“究竟是谁在误读房产政策。”这是新华社记者评论的题目，因为记者的走访发现一个问题，不少地方政策都在为当地的房市“护盘”，为开发商打气。

　　2000年的时候，北京的房价上涨325%，均价达到4700元，当时担任建设部房地产司司长的谢家瑾警告说，国家不会对上涨过快的房价坐视不管的，因为房价上涨过快会挫伤居民购房的积极性，不及时解决，将影响中国的房改进程与启动个人消费。谢家瑾非常认真地指出，北京申奥成功和中国加入W TO对房地产市场有一些影响，但绝对没有开发商和有些媒体炒作的那么大，每平方米的价格涨到2万元是不可能的，这样说话是不负责任的。

　　水皮当时发表的杂谈题目叫“谢司长为谁扎针”，肯定了谢司长的讲话，但是同时也指出，北京3000美元的房子也是有的，现在不仅北京有，上海更多，而且均价远不止是2万，而是4万，最高的到了8万。

　　更令水皮感到困惑的是，5年前谢家瑾的讲话和5年后谢家瑾的讲话好像不是一回事。

　　稳定房价究竟是什么意思？是保持现在高位的稳定呢，还是恢复到老百姓能够忍受价位上的稳定，是5年前的稳定水平，还是5年后的稳定水平，建设部对待房价究竟是一个什么态度？

　　还是那句话，任何产业都有自己的经济周期，该涨的时候压不住，该跌的时候稳不住，股市是这样，房市也是这样，谁说话也没用。