住房抵押贷款影响中国经济增长方式

　　住房抵押贷款七大意义

　　第一，有利于居民更加合理的安排生命期内的收入，改变了我国原来金融单向服务的局面。

　　第二，推动了我国住房分配体制和经济市场化的改革。

　　第三，有利于商业银行资产结构的调整。

　　第四，住房抵押贷款创造了新的购买力，为住房市场创造了有效需求，带动了中国房地产市场的繁荣，并促使中国经济尽快地摆脱了1997年以来通货紧缩趋势的困扰。

　　第五，降低了房地产市场风险向金融体系的聚积。

　　第六，住房抵押贷款的开展为政府的反经济周期提供了一个选择性的货币政策工具。

　　第七，包括住房抵押贷款在内的消费者个人信贷的发展，是促使我国经济增长方式转变的必要条件之一。

　　2003年以来，房地产业备受瞩目。与其它行业不同的是，房地产业不仅关涉房地产自身，而且还与金融业(尤其是银行业)密切联系在一起。正因为如此，央行在8月15日首次发布了《2004年房地产金融报告》。据央行统计，到2005年一季度，中国内地的房地产贷款余额已经达到了27650.6亿元，其中，个人住房抵押贷款又占据了房地产信贷的大半江山。有鉴于此，本文将对中国内地住房抵押贷款展开较为深入地分析。

　　住房抵押贷款发展迅速分布不均

　　住房抵押贷款的历史并不及房地产开发贷款的历史长，但自1998年以来，中国的房地产消费贷款却得到了快速发展，商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末，个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，2002年底，个人住房抵押贷款余额就达到了近8000亿元，而到2004年底，个人住房抵押贷款余额就达到了15922.3亿元，2005年一季度末，个人住房抵押贷款余额则达到了16743.7亿元。到今年第一季度止，房地产开发贷款的余额为8177.5亿元，个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。从增长率来看，虽然2003年以来个人购房贷款的增长率在逐步下降，但仍维持30%以上。2004年和2005年第一季度的个人住房抵押贷款余额同比分别增长35.1%和30.9%，同期的银行信贷增长率只有14.4%和13%。

　　但是，住房抵押贷款的地区分布很不平衡，主要集中在东部地区，而中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看，2004年东部地区个人购房贷款增加了3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市共增加了2452.4亿元，占全国增加额的60.2%，而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。从个人住房抵押贷款余额的地区分布来看，东部地区占76.1%，上海、广东、浙江、北京和江苏五省市占了59.9%。由此可见，居民购房贷款集中在这些房地产热点城市，住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明，住房抵押贷款作为一项派生需求，主要还要取决于经济发展及居民收入水平。

　　然而，尽管中国住房抵押贷款得到了快速发展，但中国住房抵押贷款发展历史并不长，住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看，房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。以美国为例，20世纪80年代以来，房地产贷款在美国商业银行的信贷资产中所占的比重一直在不断地上升，到2002年，房地产贷款在前十大银行的信贷资产中所占的比重为20%强；第101到1000家银行的房地产信贷占其信贷资产的比重更是高达近40%。

　　相比之下，我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的，2005年第一季度，中国的房地产贷款余额为27650.6亿元，与金融机构本外币信贷余额为13.31%，远远低于包括美国在内的其它发达国家的这一比率。另据央行的报告表明，我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

　　总之，可以这样来概括中国住房抵押贷款发展的现状：发展速度很快，但地区结构不平衡，增长潜力巨大。

　　住房抵押贷款快速发展的七大意义

　　住房抵押贷款快速发展，对中国金融结构的调整、对居民福利水平的提高、对中国经济增长模式的转变，都有极为重要的意义。

　　第一，有利于居民更加合理的安排生命期内的收入，改变了我国原来金融单向服务的局面。借款与储蓄都是居民平滑生命期收入支出的两种方式。借款就是将未来的收入用于当期支出，储蓄则是把现在的收入用于未来的支出。可见，它们的功效是不同的。商品住房作为一种兼具投资和消费双重性质的产品，其价值量超过了人们的当期收入，甚至未来若干年期内的收入总和。如果没有住房抵押贷款，居民就只有通过个人生命期内的储蓄来购买住房。这样，居民购买一套住房往往需要数十年的时间。住房抵押贷款就改变了这种状况，通过借贷的方式，居民就可以把未来的收入用于当期支出。

　　第二，推动了我国住房分配体制和经济市场化的改革。在计划经济体制下，住房的实物分配取代了货币分配，居民没有通过市场选择住房消费的可能，因而也没有通过住房抵押贷款的方式来满足住房消费的必要。住房的实物分配转向货币分配，是中国经济市场化改革的重要内容，也是实现居者有其屋的重要步骤和措施。然而，住房分配制度的货币化改革离不开金融支持。通过抵押贷款创造新的购买力不仅能够让居民更好地分配生命期内的恒久性收入，而且提高了居民进入市场购买商品住房的能力。1998年以前，我国的住房制度改革一直非常缓慢，个人购买的商品住房所占比重一直不是很高，其中一个重要原因就在于住房抵押贷款极其落后。1997年以来，在我国住房抵押贷款发展后，个人购房在商品住房销售中所占的比重迅速上升，现在已经达到了将近100%的水平。住房抵押贷款对中国商品住房市场需求主体结构的这一积极变化，发挥了积极的作用。

　　第三，有利于商业银行资产结构的调整。1997年以前，我国商业银行对个人发放的贷款极少，商业银行的信贷资产主要集中在工商业贷款和固定资产贷款。这些信贷资产的不良率非常高，严重影响了商业银行的价值创造和自生能力。随着市场化改革的不断深入，商业银行也认识到，必须寻找更加安全的信贷资产，才能找到稳定的利润增长点。相对而言，住房抵押贷款的不良率远远低于银行信贷资产的不良率。住房抵押贷款的低风险特征使其成了商业银行资产调整的重点对象。自1997年以来，住房抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重逐渐上升。现在，个人住房抵押贷款占商业银行新增贷款的比重在25%左右。截至2005年第一季度，个人住房抵押贷款余额达到了近17000亿元的水平，与商业银行贷款余额之比也已经达到了9.03%。这一变化，极大地改变了我国商业银行的信贷资产结构，也提高了我国商业银行的信贷资产质量，因而也有利于我国的金融稳定。

　　第四，住房抵押贷款创造了新的购买力，为住房市场创造了有效需求，带动了中国房地产市场的繁荣，并促使中国经济尽快地摆脱了1997年以来通货紧缩趋势的困扰。1998年，央行在《加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》中，明确指出住房建设为国民经济新的增长点，商业银行应加大住房信贷的投入。之后，在房地产信贷的支持下，房地产市场的消费和房地产开发都出现了快速增长的势头。1998年，房地产投资在固定资产投资中的比重为12.2%，而在2003年和2004年，中国的房地产投资在固定资产投资中所占的比重分别为24.4%和24.7%。考虑到房地产业的产业关联度极高，与房地产相关的固定资产投资所占的比重事实上远远高于此。因此，房地产业当之无愧地成为我国国民经济的支柱产业。房地产业在我国经济体中这一地位的确立，不仅仰赖于中国居民收入水平的提高，仰赖于中国城市化进程的加快，也仰赖于住房抵押贷款的发展使得居民对商品住房的需求克服了当期收入及储蓄的限制，通过信用创造新的购买力，才实现了人们购房的梦想。

　　第五，降低了房地产市场风险向金融体系的聚积。1998年以前，我国的房地产银行体系的房地产信贷以房地产开发贷款为主，住房抵押贷款余额增长很慢。开发贷款提高了开发商的商品房的供给能力，但由于住房抵押贷款没有跟上，因此，住房市场的有效需求很难有大幅度地增长。这样，房地产投资的大幅增长，很容易形成商品住房的过度供给和过高的空置率，并继而形成商业银行巨额的不良债权。中国在1992年和1993年间的房地产开发投资中，之所以会形成大量的烂尾楼和银行巨额的不良资产，就与只注重开发贷款而忽视了住房消费贷款有极大的关系。2002以来，尽管房地产开发投资增长率很高，但同时住房抵押贷款的快速增长提高了住房市场的有效需求，从而保证了房地产的生产、流通和消费各个再生产环节能够顺利地衔接。这是近几年来我国商业银行并没有因为房地产信贷的快速增长而产生较高不良贷款的重要原因。另外，即便房地产市场出现了逆转，但由于住房抵押贷款相对于开发贷款而言，其分散程度要高得多，因此，商业银行所遭受的损失比过高地集中于开发贷款而言会小得多。

　　第六，住房抵押贷款的开展为政府的反经济周期提供了一个选择性的货币政策工具。房地产信用比率控制是各国央行重要的选择性货币政策工具之一。这种选择性货币政策工具提高了央行在制定和执行货币政策方面的灵活性，可以做到有的放矢，而不是一刀切。到目前为止，央行通过住房抵押贷款反经济周期经历了两个相反的阶段。1997年我国出现了通货紧缩，人们要寻求新的经济增长点，1998年4月，央行便在《加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》(央行196号文)，明确指出住房建设为国民经济新的增长点，各商业银行应当调整贷款结构，积极支持住房建设和消费。紧接着央行又在5月26日的《关于改进金融服务，支持国民经济发展的指导意见》中又强调，应当加大住房信贷投入，促进住房消费，支持住房建设。

　　但是，2002年中国的经济增长率出现了明显的回升，投资、信贷和货币供应量的增长率也开始上升。2003年初，有关中国房地产泡沫的声音越来越大。于是，央行在2003年6月份颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这带有明显的紧缩信号政策。2004年10月28日，央行将商业银行的存贷款利率提高了0.27个百分点。但在采取这些紧缩性政策之后，房地产市场价格并没有出现明显的回落，于是在2005年3月17日，央行又取消了住房抵押贷款的优惠利率，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

　　第七，包括住房抵押贷款在内的消费者个人信贷的发展，是促使我国经济增长方式转变的必要条件之一。改革以来，我国的经济增长一直是高储蓄、高投资驱动的。这种经济增长方式是粗放型的，对资源、自然环境都带来了相当大的压力。现在，我国经济的可持续增长需要经济增长从投资驱动型转向消费引导型。经济增长方式的这种转变，不仅需要社会保险保障机制的健全和完善，也需要包括住房抵押贷款在内的个人信贷市场的发展。否则，消费将仍难以成为我国经济增长的第一推动力，经济增长方式的转变也就成为空谈了。

　　探索还款方式 开发二级市场

　　为了进一步推动中国的住房抵押贷款市场的发展，至少还可以做出以下几个方面的创新。

　　首先，商业银行应当探索更多的还款方式。目前，我国的住房抵押贷款的还款方式比较单一，只有等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式。在等额本息还款法中，如果利率不变，借款者每月的还款数额是确定的，但在期初的还款主要是偿付的利息，摊还的本金额比较少，借款者的综合利息成本比较高。等额本金还款法中，借款者每个月偿还的本金是相同的，但由于期初借款产生的利息，使得借款者在还款初期的还款数额较大，以后会逐月减少。因而，借款在还款初期的还款压力往往比较大。对年轻人而言，这种还款方式的现金支出与其收入流量的变化往往是反向的，因此不利于年轻人更加合理地安排生命期内的收入。正是这一缺点，在国外，等额本金还款方式比较少了。现在，除了等额本息还款法外，还有分级偿付还款法，即借款者每月的还款额逐渐增加。这种还款方式适合于刚刚参加工作的年轻人。

　　其次，抵押贷款的利率品种应该有所创新。中国现在的住房抵押贷款利率为可变利率抵押贷款，利率变动的方式为分段计息。住房抵押贷款期限在1年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。这种利率变动方式将利率风险完全转嫁给了借款者。如遇到利率上升，借款者的偿还负担就会增加。这时，借款者往往会选择提前还款。这会对商业银行的现金流产生影响。在美国，除了可变利率抵押贷款外，商业银行事实上还发放了大量的固定利率抵押贷款，且这一品种在抵押贷款中占有相当高的比重。央行8月15日公布的《中国房地产金融报告》称：可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。最近，一些商业银行宣布计划推出固定利率住房抵押贷款。

　　当然，推出固定利率房贷要求银行具有很高的规避风险的能力和手段。这是因为，当利率上升时，存量借款者固然不会因为市场利率的上升而提前还贷，但商业银行的负债成本却要随之上升，这会缩小商业银行的利润空间，甚至亏损。因为，在利率上升周期，固定利率抵押贷款固然减少了借款者还款的动机，但在利率下降周期，固定利率抵押贷款的借款者往往会选择再融资，或者直接用自己以前的积蓄提前还贷。因此，在一个完整的利率周期中，商业银行阻止借款者的提前还贷，并不是万全之策。一个可以考虑的办法是，商业银行也可以采取固定利率与可变利率组合的抵押贷款计息方式，例如，在利率上升周期采取固定利率抵押贷款，而在利率下降周期，则相应自动地转为可变利率抵押贷款。只是这样会将我国现在完全由借款者承担的利率风险转嫁到了由商业银行来承担。如果规避利率风险的衍生产品、住房抵押贷款二级市场不得到很好地发展，无论是固定利率抵押贷款，还是组合性利率的抵押贷款，尚难有大的发展。

　　最后，应当发展住房抵押贷款二级市场。中国目前只有住房抵押贷款一级市场，没有住房抵押贷款的二级市场。这就意味着，商业银行发放了住房抵押贷款后，就必须被动地持有。由于住房抵押贷款的期限一般非常长，因此住房抵押贷款的快速增长，会加剧商业银行借短用长的期限不配比问题。住房抵押贷款的快速增长固然有诸多方面的积极意义，但也可能会使商业银行面临更大的流动性风险。

　　解决这一问题的重要举措便是发展住房抵押贷款二级市场。住房抵押贷款二级市场，是指已经发放的住房抵押贷款交易和流通的市场。住房抵押贷款二级市场为住房抵押贷款发放者提供了新的融资渠道，它使得银行将其创造的住房抵押贷款销售者二级市场的中介机构，将长期的住房抵押贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，为进一步发展住房抵押贷款奠定了基础。发展住房抵押贷款二级市场的主要措施就是抵押贷款证券化。2005年4月20日，银监会颁布了《信贷资产证券化管理办法》，允许在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。商业银行将房地产信贷资产证券化，不仅可以转移相应的流动性风险，而且通过这种发放--转让的方式，也转移了相关的信用风险、利率风险、提前偿付风险。在美国，商业银行发放了大量的住房抵押贷款，但直接持有的住房抵押贷款余额却相对较小，就主要依赖于其完善的住房抵押贷款二级市场。当然，住房抵押贷款二级市场的发展还需要培育大批的机构投资者。例如，在美国，被证券化了的住房抵押贷款的很大一部分被货币市场基金持有。而在中国，货币市场基金的规模还很小，按照现有的规模，难以支持快速增长的住房抵押贷款余额的证券化。由此观之，中国住房抵押贷款二级市场的发展并不是朝夕之事。

　　视点：住房抵押贷款何以快速增长

　　中国内地个人住房抵押贷款快速增长的原因是多方面的。

　　首先，城镇住房制度的改革以及居民收入水平的提高，促使了中国城镇居民的改革开放以来的第三次消费需求结构的升级，对住房强大的市场需求决定了对住房抵押贷款的巨大需求。1998年，中国停止了实行数十年的福利分房制度，住房分配的货币化和市场化，迫使居民通过市场选择来实现住房消费。另外，经历改革开放二十年的快速增长，居民收入水平不断地提高，物质福利不断地改善，城镇居民的需求结构不断地升级，对商品住房的有效需求迅速膨胀。我们对中国住房抵押贷款的地区分布做一个横截面的数据分析，不难发现，住房抵押贷款与地区居民人均收入水平是高度相关的。这是住房抵押贷款快速增长的物质基础。

　　其次，自1997年以来，央行采取了多项措施来鼓励商业银行发放住房抵押贷款。1997年央行就颁布了《个人住房担保贷款管理办法》，鼓励城镇居民购买用住房公积金建造的普遍住房。1998年，央行更进一步颁布了《加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，明确指出住房建设为国民经济新的增长点，各商业银行应当调整贷款结构，积极支持住房建设和消费。只要借款人符合贷款条件，商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房贷款。为保证贷款规模取消后的住房信贷投入，1998年新增住房贷款按各行当年新增贷款的15%掌握，并且应当逐年扩大住房消费贷款在住房贷款中的比例。将原来只能由工、农、建三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理自营性个人购房贷款。

　　再次，住房抵押贷款的低风险、相对稳定的收益特征决定了商业银行将住房抵押贷款作为调整资产结构的重要措施。据央行统计，四大行个人购房贷款的不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%，远远低于15%左右的银行总体的不良率。至少到目前为止，在银行的信贷资产中，个人住房抵押贷款的违约率是最低的。因为如此，各商业银行将住房抵押贷款作为一种优质资产而加以竞争。

　　第四，发放住房抵押贷款还有监管方面的便利。我国虽然暂不实行《巴塞尔新资本协议》，但银监会已有了一套适于我国国情的资本监管标准。在对我国商业银行的风险加权资本充足性监管中，银监会于2004年颁布的《资本充足性管理办法》中规定，商业银行的资本充足性不得低于8%，核心资本不得低于4%；同时还规定了计算资本充足性的各项资产的风险权重，对个人住房抵押贷款的风险权重为50%，对企业和个人的其它债权的风险权重却为100%。现在，我国商业银行体系的存差额不断扩大，存差额与银行信贷余额之比已经超过了36%，这意味着我国商业银行体系内有大量的剩余资金需要寻找出路。近年来，我国银行体系存差额持续扩大，固然有银行调整其资产结构的内在要求，风险加权的资本充足性监管措施也起到了不可忽视的作用。事实上，有研究表明，风险权重的资本充足性监管，在相当程度上取代了央行的窗口指导功能，直接影响了商业银行的信贷投放。2004年以来，在政府一系列的紧缩性措施之下，住房抵押贷款之所以还能够得到长足地发展和快速增长，与住房抵押贷款较低的风险权重无不有着密切的联系，商业银行发放住房抵押贷款可以规避监管当局的资本充足性方面的约束，扩张自己的信贷资产。

　　第五，政府的宏观调控也迫使商业银行被动地将资产业务更多地转向了住房抵押贷款。2004年在政府的一系列的宏观紧缩措施之后，再加上市场机制自发调节的结果，钢铁、电解铝等一些行业的价格出现了波动，对这些行业贷款的信用风险开始凸现。然而，房地产价格却一直在异常坚挺地上升，商品住房价格的上涨，缓解了商业银行在发放贷款时因信息不对称所带来的逆向选择和道德风险问题。房地产市场的坚挺，以及住房抵押贷款目前的低信用风险特征，给商业银行从对钢铁、水泥、电解铝等行业信贷压缩中增加的剩余资金找到了很好的出路。正因为如此，在2004年实施紧缩性的宏观调控之后，尽管信贷总量的增长率各月都呈下降之势，但房地产贷款并没有出现相应地下降，相反，对个人住房抵押贷款的占比却不断上升。1997年以来，住房抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重就一直在不断地上升，2004年6月，这一比值更是达到了近25%的高水平；相应地，商业银行住房抵押贷款的余额在2004年第三季度就达到了近1.5万亿元，占全部银行信贷资产余额的比重上升到了近10%的水平。(来源：上海证券报）