近四成利润被少数股东分走 万科为谁赚钱？

　　来源：风云地产界

　　在一浪高过一浪的质疑声中，万科少数股东损益问题越来越扎眼。

　　8月20日晚，万科A（000002.SZ）2019年半年报披露，报告期内，公司实现合并净利润192.84亿元，其中归母净利润118.4亿元，同比上涨29.16%；实现少股股东损益74.44亿元，同比暴增69.22%。

　　少数股东损益占合并利润比重，由2018年全年的31.45%，继续攀升至38.6%。

　　换句话说，万科赚的钱，被少数股东分走了近四成。

　　撰文/ 缪凌云

　　编辑/ 黄柯杰

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　　员工跟投热情下降

　　早在三个多月前，万科少数股东损益就曾引来市场一片惊呼。

　　2019年4月底，万科披露一季报。高达20.85亿元的少数股东损益，同比暴增135.73%，占当期合并净利润比例更是高达65.05%。

　　为此，在2018年万科股东大会上，有投资者质疑存在通过员工跟投制度，进行利益输送的嫌疑。

　　面对如此疑问，万科执行副总裁王文金曾给出回应称，“我们70%的项目都在合作，必然产生少数股东损益，且一季度少数股东损益较高与结算节奏有关，万科一季度结算量仅占全年的7%（2018年同期为2.6%），但费用是正常结算的，因此少数股东损益看起来较高”。

　　万科总裁祝九胜同时补充称，善待项目合作方才能更多地获取土地资源和项目资源，季报可能存在结构不平衡，建议大家更多关注半年报和全年报；至于员工跟投制度，“实际上现在我们的员工跟投都跟不动了，压力挺大”。

　　风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，从已披露数据来看，万科员工跟投项目的热情确实呈下降趋势。

　　根据万科跟投制度，员工跟投总额不超过项目资金总额的10%。

　　2017年报，万科首次披露了开展跟投的项目中，营收最高的五大项目跟投信息。其中朱海万科城项目跟投主体出资占比10.2%，小幅溢出10%的限额；东莞虎门万科城跟投主体出资占比2.6%；莆田万科城七期跟投主体出资占比11.4%，同样出现了溢出。

　　上图截自万科A2018年报

　　而到了2018年，营收最高的五大项目中，跟投主体实际投资占比最高的杭州良渚文化村未来城二期项目，占比也仅为2.8%。

　　另从投资总额来看，2017年跟投认购总额为106.4亿元，占跟投项目资金峰值的 3.48%，占万科权益资金峰值的5.59%；2018年跟投认购总额为84.49亿元，占跟投项目资金峰值的2.20%，占万科权益资金峰值的 4.16%，三个数据均呈现下降趋势。

　　2019年半年报则未披露具体情况，只介绍了截至报告期内，公司合并范围内开放跟投项目526个，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币137.73亿元，环比微增0.25亿元。当然，由于不断有项目完结，亦有新项目增加，此数据可参考度有限。

　　如果万科披露的这些数据准确且完备，那的确可以得出员工跟头热情下降的结论。

　　少数股东损益的攀升，却也是不争的事实。

　　02

　　少数股东损益一路上扬

　　风云地产界（微信公号：fydcj888）整理了一系列数据。

　　从上图可以看出，每年一季度，万科少数股东损益占比相对较高，半年报、年报数据相对较低。而半年报数据，对于全年有着不小的参考意义。

　　如2018年半年报中，少数股东损益占合并净利润32.53%，全年占比则为31.45%。

　　更加直观的是，对比同一财年同一会计期间，少数股东损益占比均呈上升趋势：

　　2017年一季度、2018年一季度、2019年一季度分别为37.24%、49.69%、65.05%；

　　2017年上半年、2018年上半年、2019年上半年分别为27.35%、32.53%、38.60%。

　　若将时间拉长，2012年至2018年，万科少数股东损益占合并净利润比重分别为19.86%、17.37%、18.36%、30.17%、25.84%、24.61%、31.45%。

　　自2015年攀升30.17%高峰之后，虽有所回落，但一直很快重回上涨，直至2019年上半年的38.60%。

　　03

　　谁在拿走利润

　　既然跟投热情下降，以万科员工组成的跟投方获益有限，那么一路上扬的少数股东损益，到底被谁拿去了？

　　答案指向了合作方。

　　2012年至2019年上半年，万科少数股东权益占比分别为22.29%、27.07%、23.92%、26.51%、29.82%、228.92、33.89%、30.73%，基本呈现震荡上涨趋势。

　　少数股东权益的扩张，是因为万科合作项目增多，越来越多的利润需要与合作方分享，少数股东损益自然也会增多。

　　与此同时，截至2019年上半年，万科A少数股东权益为714.5亿元，同比减少10.52%，占权益比重30.73%，也低于少数股东损益占合并利润的38.6%。

　　少数股东权益低于少数股东损益，这意味着，会计期间内很可能存在少数股东出更少的钱，享更多利的状况。

　　万科并不否认向合作方让利的行为，正如前文引述祝九胜“善待合作方才能更多地获取土地资源和项目资源”的言论。以利润换规模，也是房地产企业常用的手段。

　　但问题在于，如此让利是否必要？又是否适度？

　　从行业整体来看，虽然很多房地产企业都在走合作开发的道路，少数股东权益很高，但其占权益比重基本都低于少数股东损益占利润比重或者相近。

　　例如碧桂园，2018年少数股东权益占权益比重30.03%、少数股东损益占利润比重28.68%；又如旭辉集团，2018年少数股东权益占比48.22%、少数股东损益占比仅24.01%

　　再以一家名为烟台赛格置业的公司为例。

　　半年报显示，截至2019年6月30日，万科仅持有该公司36%的股份，但通过相关章程约定，万科手握对烟台赛格置业的控制权。

　　以股权为基础，可以衍生出表决权、收益权、控制权等多种权利，控制权实现并表，收益权决定归母净利润及少数股东损益。

　　这就意味着，如果收益权没有特殊安排，在合并利润表中，烟台赛格置业能够拿走64%的净利润，万科A只留下了36%（烟台赛格产生利润100元，则合并报表利润增加100元，少数股东权益增加64元，归母净利润增加36元）。

　　风云地产界（微信公号：fydcj888）同时发现，实际上，2018年8月，万科才刚刚收购了烟台赛格置业合计约86.48%的股份，不到一年的时间，又进行了“转让大部分股权，保留控制权”这种并不常见的操作，背后原因何在，又还有多少类似赛格置业的公司存在于万科的合并报表中，十分值得关注。

　　毕竟，通过少数股东权益与损益脱钩进行利益腾挪的例子，已经给投资者带来了太多的阴影。

　　针对过高的少数股东损益以及背后可能存在的问题，两个月前的2018年股东大会，万科管理层已经给出过一些解释。

　　如今半年报发布，少数股东损益依旧不低，这一次中小股东们又能否得到更详尽的释疑？

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责任编辑：张恒