锐见财报之地产:北京城建现金流骤降7倍 证金深套20%

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　　摘要：北辰实业的现金流负债比例为负值，意味着公司经营性现金流出现了净流出。北辰实业投资回报率ROIC不到3%，同行中明显偏低。新浪财经分析，造成这种现象的主要原因有二点：一是公司ROE不到10%，体现出本身盈利能力相对薄弱，二是83%的较高负债率进一步拉低了投资回报率。

　　新浪财经讯 3月24日北京城建发布年报，2017年实现营业收入140.43亿元，同比增长20.77%；归母净利润14.56亿元，同比增加0.87%；销售回款174.61亿元，同比增长3.33%。相比营收20%的增速，北京城建的回款速度相对滞后。尽管如此，公司在年报中也高调宣称“全面、超额完成了年度各项经营指标”。

　　北京城建投资指标速览：

　　（注释：类别指标为新浪财经依据日常投资者所关注的财务标准而分类设定）

　　多数指标乏善可陈 棚改项目加剧经营压力

　　对比之前我们已经分析过的若干同类房企财务指标，可以比较容易的发现，北京城建无论从盈利能力、偿债能力还是营运能力上看，大多数指标显示公司都几无亮点，甚至个别指标还显示出公司存在一定经营压力。

　　以“现金流负债比例”为例，该指标计算公式是经营性现金流净额/平均流动负债，反映的是从现金流和负债压力角度，判断公司偿债能力、特别是中短期偿债能力的强弱。北京城建该指标数值已达到-0.42，对比以前各公司的数据，可以清楚看到公司中短期经营压力明显高于同类多数房企。

　　那么，在公司营收、净利润以及其他各财务指标总体平稳的情况下，什么原因导致公司中短期经营压力陡增？新浪财经在报表里发现了一些线索。

　　首先是经营性现金流净额，下表中可以看到，从2016年-17亿大幅恶化至近-140亿，同比净流出增加7倍之多，原因公司仅解释为“项目投入增加”。但这个解释比较含糊，其他房企同期项目投资力度也不小，为什么北京城建的这个问题会凸显出来呢？

　　进一步查阅年报，我们发现公司在报告期内预付账款金额同时出现了异常变化。在下表中能够看到，预付账款从2016年的19亿暴增至113亿，增幅接近5倍，那么预付的钱做什么了？公司随后作了说明，用于“预付拆迁补偿款”，即大幅加大了棚改拆迁力度。

　　证金逼近举牌看好棚改？机构内部分歧巨大

　　在这次年报中，“国家队”证金公司进过四季度的大幅加仓，一跃成为公司的二股东，持股比例达到4.9%，离5%的举牌线一步之遥。

　　梳理证金公司布局北京城建的路径，我们看到，最早出现在公司十大股东名单中是2017年二季度，在当年中报里，证金公司一举买到公司第四大股东，股份占比1.89%；在随后的三季报中，证金公司小幅减持了10万股，表明证金可能在此期间进行了一些买卖操作，但仓位没有发生变化；而这次年报中，证金再次大手笔买入，增持了4720万股，直至接近5%的举牌线。

　　结合证金公司两轮增持的时间，我们发现，即使是在这两段时期内的低点进行的买入，到今天为止，证金在北京城建里已经浮亏20%以上。

　　除了证金，北京城建股东里不仅机构扎堆，而且能看到机构之间博弈可谓激烈。

　　社保、公募基金、保险、信托等各类机构在公司年报前十大股东中占了八席，另有社保和保险两家机构清仓退出。前十大股东中几乎所有机构都在去年四季度进行了操作交易，其中四家机构加仓或新进，五家机构减仓或退出。可以说，即使从专业投资机构的角度看，对于北京城建未来的发展，也存在着巨大的争议。（新浪财经公司研究/丁昊）

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　　（说明：贡献的税费=支付的各项税费-收到的税收返还+期末应交税费-期初应交税费）

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责任编辑：张恒星 SF142