锐见财报之地产:滨江集团不进则退 营销推广大幅落后

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　　摘要：滨江集团发布2017年年报，在公布的年报中，公司公告原文突出显示销售金额达到615亿元，同比上涨67.67%，为历史之最。然而公司实际结转和确认的营业收入为137.74亿元，在行业整体销售规模小幅攀升的情况下，滨江集团营收逆势下降了近三成。

　　新浪财经讯 进入3月下旬，房地产上市企业陆续进入年报披露密集期。由于2017年房地产新房市场整体仍然保持较高热度和成交，特别是三四线城市在去库存政策刺激下，部分区域仍比较“火热”。从相关情况来看，多数房企公布的业绩达到或超过公司自身和市场的预期，但也有曾经的区域龙头公司开始显露疲态，呈现掉队之势。

　　滨江集团发布2017年年报，在公布的年报中，公司公告原文突出显示销售金额达到615亿元，同比上涨67.67%，为历史之最。然而公司实际结转和确认的营业收入为137.74亿元，在行业整体销售规模小幅攀升的情况下，滨江集团营收逆势下降了近三成。

　　滨江集团投资指标速览：

　　（注释：类别指标为新浪财经依据日常投资者所关注的财务标准而分类设定）

　　非经项目引发营收和净利同比变动背离？

　　新浪财经注意到，公司2017年营收同比下降29%，而另一个指标净利润同比却上升了22%，这就让投资者产生疑问，是不是2017年滨江集团“房子卖的少，反而赚的多”呢？

　　仔细查阅年报后会发现“事实”不是这样。

　　滨江集团营收和净利润变化出现背离的原因在于公司2017年有约4.4亿元的非经常性损益利润，占到当期净利润的逾四分之一。那么这些非经常性收益到底是哪些呢？年报中反映出最多的一项是“非流动资产处置损益”，约为2.58亿元，2016年同期该项数字仅为1万元，到底处置了哪些资产，年报里并未列明细项。

　　但查阅之前公司公告可以发现，公司转让了旗下滨江物业公司给大股东滨江投资控股，因而增加了投资收益2.5亿元，而并非业绩表面上看上去的“量减利增”。

　　平均融资成本未披露

　　公司未按一般房企惯例，在年报中披露平均融资成本，而是局部选择性的披露了银行贷款、中期票据、债券三方面融资总额约为89.67亿元，其中银行贷款融资成本为5.15%-5.29%，中期票据融资成本为4.99%-6.5%，债券融资成本为3.46%-5.8%。从选择性披露出的数据看，公司平均融资成本中规中矩。

　　滨江集团披露的融资情况：

　　筹资金额大增三倍 现金增速骤降

　　现金流方面，滨江集团部分指标变动较大。其中，筹资活动产生的现金流净额为12.02亿元，同比增长300%，显然公司2017年明显加大了融资活动，与此同时，现金及现金等价物净额为5.86亿元，增幅同比下降近90%，表明融来的钱基本都花了，手中现金流并没有留存多少，在2018年“房企钱紧”境况越来越来明显的背景下，滨江集团该如何应对“资金荒”？

　　滨江集团现金流情况如下：

　　滨江集团经营指标速览：

　　滨江集团营销推广明显落后 浙江房企榜眼掉队

　　回顾过往，2016年杭州房企年度之战中，随着销售冠军宝座被绿城稳坐后，滨江集团和万科榜眼之争进入白热化，最终双方以不分伯仲告终。但面对万科在随后的持续发力，2017年的榜眼之争，随着滨江集团年报的公布，似乎已提前尘埃落定了。

　　是什么原因导致了2017年滨江集团的突然掉队？

　　市场人士分析称，公司在2015年前后行业整体低迷时期，没有像诸如新城控股等行业黑马公司逆势加杠杆进行大胆扩张，而是仍然维持保守的经营和拿地策略，致使大行情来临后由于储备问题使得后劲不足，错过了行业大发展机遇。

　　新浪财经经过梳理发现，和已出年报的同类房地产上市公司对比后发现另一个有趣的现象。

　　同样在2017年，大名城销售额150亿、广告推广费用2亿，新城控股销售额1264亿、广告推广费用7.4亿，而滨江集团销售额615亿，而广告推广费用仅5282万。或许正因为公司在广告营销和品牌推广宣传等方面的力度明显弱于对手，在房地产这个竞争已经完全市场化和白热化的行业中，原本的浙江房企老二看上去已经开始掉队。（新浪财经公司研究/丁昊）

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　　（说明：贡献的税费=支付的各项税费-收到的税收返还+期末应交税费-期初应交税费）

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责任编辑：张恒星 SF142