广州万隆：房地产行业高成长性分析

　　提要：房地产行业是否会在紧缩政策的压制下一蹶不振？我们认为恰恰相反，房地产行业还将经历一个伟大的成长期，城市化进程、行业整合、人民币升值都将成为这个行业快速发展的坚实支撑，宏观调控的短期阵痛并不能阻挡其长期保持高成长率的必然趋势。

　　房地产股一度是今年大行情的主流领涨板块，然而随着宏观调控措施的出台，这个板块率先进入了调整。房地产行业是否会在紧缩政策的压制下一蹶不振了呢？我们广州万隆网 认为恰恰相反，房地产行业还将经历一个伟大的成长期，城市化进程、行业整合、人民币升值都将成为这个行业快速发展的坚实支撑，虽然短期内这一行业面临着宏观调控的阵痛，但是并不能阻挡其长期保持高成长率的必然趋势。

　　一，宏观调控加剧行业结构调整

　　我们首先必须指出的是，无论是以前的国八条，还是更加细化的国六条等针对房地产行业的调控措施，其根本目标并不是压制房地产行业的发展，而是针对过热的房产泡沫；其调控的主要目标是住房供应结构，而房地产的价格仅仅是次要目标。所以从整体上来说，房地产行业的长期发展趋势并不会因为宏观调控而改变，相反，压缩泡沫和调整供应结构后的房地产行业将获得更好的发展环境。

　　另外一方面，在宏观调控的压力下，房地产行业将出现明显的分化。考虑到国家未来会从信贷、土地、税收等几个角度来调控房地产行业的发展，拥有较好品牌和影响力的龙头型房地产公司因为将在信贷、土地等方面获得更好的资源倾斜，而获得更大的发展空间。

　　总体上，我们认为宏观调控不会妨碍房地产行业的长期发展趋势，但是却会加剧房地产行业的两极分化，加速整个行业的结构调整过程，而这一切反而有利于房地产龙头类上市公司获得更大的发展空间和更多的市场份额。

　　二，城市化进程推动房地产行业飞速发展

　　根据新的十一五发展规划显示,到2010年我国城市化的水平应该由目前的43%提高到47%，城市化进程在未来4年要保持一个较快的速度。而城市化水平提高4个百分点，就意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005年人均26平米的住房面积来估算，将带来14亿平米的住房要求，如此庞大的住房需求将是房地产行业快速增长的源动力。

　　欧美等发达国家在城市化进程中，也是伴随着大规模的土地开发和房地产行业的高速发展，直到今天这些国家的房地产行业仍然保持着一个平稳增长的趋势。而我国正好处于快速城市化阶段，对应的房地产行业必然将保持最少30%左右的发展速度，而其中的部分公司发展速度甚至要超过50%。

　　三，房地产行业整合将提供暴利机会

　　我们曾经在以前的文章中提到过，房地产行业尤其是央企旗下的房地产资产将在未来面临着一次大规模的整合过程，而这对于投资房地产类个股的资金来说，无疑是获得并购暴利的绝佳机会。

　　目前房地产行业正好处于一个由零散向集中过渡的时期，从房地产行业百强占全国市场份额来看，2003年是8%左右，2004年是13.5%,2005年则是18%，行业集中度不断提高的趋势越来越明显并将加速发展，而在这一过程中也伴随着大规模的资产并购重组。

　　央企旗下房地产资产更是要面对一个快速集中的过程，国资委下属中央企业共169家，有80%左右的央企涉足房地产业务，而在国资委先后三批划定的央企主业名单中，房地产业务被列为主业的央企目前只有15家。根据国资委关于主辅分离的政策，将有120家左右的央企要剥离其绝对控股的房地产业务。有数据显示，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量已高达1800亿元人民币，这些央企房地产资产都将被不断的整合集中。

　　在这样一个整合过程中，二级市场上的上市公司将获得空前的资产购并机会，这就为房地产类上市公司的快速扩张埋下伏笔。如前期的G华侨城、G中粮地、G招商局等就都属于央企整体上市题材。

　　四，人民币升值提高地产估值

　　人民币的升值自然造成以人民币计价的国内资产增值，而以房地产尤甚，这是由于房地产本身有作为投资品的功能，流通性能好，很容易成为投机热钱进入后的首要配置目标。

　　虽然目前管理层可能通过加快

汇率改革来压缩人民币升值的预期空间，另外也可能出台限制外资投资房地产行业的相关政策。然而，人民币升值的趋势毕竟不可改变，而随着国外热钱进入带动国内资产价格的上涨，房地产的估值也必然水涨船高，这并不是一两项政策就能完全控制得住。当然，在相关政策的影响下，地产增值的趋势可能会减缓，空间也可能压缩，但是增值的大方向不会改变。

　　综上所述，房地产目前还处于高速成长的阶段，虽然遭遇宏观调控使行业的发展出现短暂停滞，然而这恰恰给了其中的龙头类上市公司在行业结构调整过程中扩大市场份额和进一步并购发展的机遇，也给了投资者在较低位置投资这一行业的契机。

　　另外我们必须解释一点的是，目前正处于宏观调控措施较为密集出台的时期，尤其是紧缩性的货币政策使房地产行业短期内仍然面临着一定的政策性风险，所以这类个股并不适合短线投机者介入。然而对于长线投资者来说，短中期的下跌反而会为其长期走势打开空间。

　　(广州万隆 成长投资顾问群)