G穗珠江(600684)：未来业绩爆炸增长

　　提要：由于人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终将导致房地产价格上扬。投资者普遍预期人民币在2006年存在进一步升值空间， 这将成为推动地产股中线走强的重要支撑。可以看到，G招商局， 金地集团，G陆家嘴，G天房，G泛海等数不清的翻番长牛股更是说明了地产板块是一个牛股辈出的板块！特别是G金融街复牌暴涨50%的神话无疑让更多的投资者 感叹地产股的超凡魅力！人民币升值使拥有大量土地储备的开发类公司，通过现有储备升值带来项目毛利提高而受益，新增储备成本上升。因此，拥有大量黄金区域土地储备的G穗珠江(600684)岂有不涨之理？

　　公司业绩突破质的飞跃

　　G穗珠江(600684)公司是广州地区的地产龙头企业，也是广州市首家房地产上市企业，行业竞争优势极为明显。公司在国际化大都市的广州拥有当前和未来五年房地产最热点区域的土地储备20多万平方米。一是广州市海珠区的赤岗项目,项目占地8000多平方米土地,可售面积约50000平方米。该项目已完成前期的策划及开工的准备工作,将于2006年上半年开工,2007年将实现销售, 该区域的成本价仅为733元/平方米，楼面市价预计可达1500元/平方米，增值1.15亿。另一处为广州市未来"中央商务区"的珠江新城。为了迎接2010年广州亚运会,该区域内规划的双子塔、图书馆、歌剧院、少年宫等标志性的建筑将在2010年前陆续建成。就像2008年北京奥运、2010年上海世博会的申办成功使这两个城市的房地产因此受惠一样，G穗珠江也有望从中获得历史发展机遇。公司在珠江新城区域拥有建筑面积9万平方米的土地储备，成本仅2122元/平方米。目前该区域的楼价已升至天价，住房均价已高达14000元/平方米。据06年广州该区域的土地拍卖情况显示，06年1月，珠江新城地铁口地块，楼面价3000元/平方米。06年4月，珠江新城项目，富力地产，楼面价4308元/平方米。据专家估计珠江新城楼面价应在5000-5500元/平方米。按照4500元/平方米来计算，将增值2.14亿。珠江新城项目07年可实现结算，目前开盘价格在1.5万元/平方米左右，预计贡献3亿以上的净利润，合每股1.6元。未来3到5年公司将收回大量现金，公司业绩将突破质的飞跃。

　　珠江实业着眼未来在长沙布下了重要的一颗棋子。2004年,珠江实业控股子公司成功以不到40万元/亩的价格,拿下长沙新世纪项目390亩土地,同时,还有近600亩地的合作计划,经湖南省长沙市开福区人民政府鉴证,公司与长沙市开福区城市建设投资有限公司签订了《新世纪片区项目投资协议书》,该协议书可以使公司优先取得土地使用权。这将为公司储备未来长期发展的土地。06年4月，同一区域项目楼面价已高达705元/平方米，而购入时成本价仅为300元/平方米，预计可增值1.86亿。

　　扫除障碍，资产质量大为提高

　　公司目前已完全解决纠缠多时的数起官司，解除了6600万元的或有负债，为公司未来发展扫除了障碍。并顺利获得珠江新城L3-1，L3-2两个黄金地块(CBD)的开发使用权。周边房价均价超过1万元/ m2，未来将成为公司今后的主要利润来源之一。公司计划定向增发1亿股股票，控股股东--珠江实业集团计划在公司增发时增持公司的股票。在公司定向增发的同时，公司可能会向高管推出股权激励方案，以期权方式进行。公司增发势必带来更多的开发项目，同时在市场对增发疯炒的热情下股价将有望连创新高。

　　商业物业升值迅速

　　另外，公司物业经营的重点是商用物业的租赁经营，以淘金北小区商铺及华乐大厦的临街商铺为主，还有华侨乐园、金昌大厦、金威大厦、文昌停车场、金山阁、淘金华庭等裙楼商场物业及停车场，车位近900个，租赁面积5.7万平米。住宅裙楼商铺租赁经营将成为公司日后的主业，公司计划从06年开始把面积7000平米的裙楼全部出租，租金收入将比目前增长50%。预计2006年商业物业出租收入为1800万元。 目前公司所拥有5.7万平米的商铺物业的折旧基本完成，上述商铺目前的市场价在1-1.5万/平米之间，估价在7亿元。若按市盈率估值，2006年物业租金收入1800万元，按15倍的市盈率计算，价值在2.7亿元。 此项收入不仅大大提升了公司业绩，也为股价打开了更为广阔的想象空间。

　　随着今年地产行业资源整合力度的加大，土地储备成为决定企业生存与否的核心要素。因此，拥有丰富且低成本土地储备的地产公司，投资价值将会日益凸现。G穗珠江用市价重估公司土地和项目储备，增值在5亿元以上，重估净资产增加2。75元/股以上。目前股价4.61元，远低于重估后净资产(6.2元左右)。另外，公司资产负债率只有30%，在房地产企业中是很低的，后市值得重点关注！

　　(广州万隆 成长投资顾问群）