房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(8)

　　3.1房地产行业收入与利润大幅增加

　　截至2008年3月22日，房地产行业有42家上市公司披露了2007年年报，剔除了3家不可比的公司，其余39家公司07年共实现营业收入1071.6亿元，同比增长65.81%；实现营业利润250.87亿元，同比增加102.81%；实现净利润181.2亿元，同比增长97.3%。每股收益为0.52元，同比增长56.9%；净资产收益率为15.86%，同比增长76.86%。

　　从已公布年报的上市公司来看，受益于房价的快速上涨，营业收入和利润均大幅上涨，整体增幅超过了A股市场的平均水平。目前行业销售收入、主营利润和净利润的增长速度均处于历史最高水平。收入结构也发生了好转，投资收益占比有所下降，39家上市公司的投资净收益30.5亿元，占营业利润的12.2%，比2006年的14.9%有所下降，且低于A股平均12.6%的水平。

　　2002-2004年，全行业主营业务利润率水平稳定在26%左右，2005-2006年，营业利润率水平上升至30%，07年更大幅上升至39.58%。净资产收益率和每股收益在业绩的支撑下逐年攀升，亦已达到历史最高水平。由于目前房价已经处于高位，继续维持07年上涨的速度可能性较小，而建筑材料、人工、土地成本等在上升，预计08年房地产行业的营业利润率将回落至35%左右的水平。

　　在已公布年报的39家上市公司中，前十大公司的总营业收入达746.4亿元，占69.65%，净利润124.96亿元，占68.96%。其中，行业龙头万科销售收入351.8亿元，占前10强的47.13%；净利润48.44亿元，为前10强的38.76%，在整个房地产行业的市场占有率为2.07%。由此可见，在宏观调控和银根紧缩的影响下，房地产行业的集中趋势已非常明显。2008年，从紧从严的调控政策仍将继续，预计行业的集中度将进一步提高。

　　3.2上市公司的经营管理能力不断提升

　　2002-2004年，房地产上市公司的主营业务成本占收入的比重稳定在73%左右，2005、2006年分别下降至69.5%、68.2%，2007年大幅下降至60.4%，这主要受益于房价的快速上涨，但上市公司经营管理能力的提升也是一个重要原因。2005年以来，期间费用占主营业务收入的比重快速下降，2005年，期间费用率为14.55%，2006年下降至11.89%，2007年更降至8.93%。管理费占期间费用主要部分，管理费所占比重的大幅下降是期间费用所占比重下降的主要原因。此外，受益于2007年整体上宽松的融资环境，财务费用占比也有较大幅度下降。

　　3.3行业扩张加剧资金紧张状况

　　2006、2007年，全国房地产价格出现普涨现象，加上银根宽松，房地产公司普遍采取了积极扩张的战略，不断加大土地储备，而到了07年四季度，调控压力加大，银根突然紧缩，房地产公司普遍出现资金紧张的状况。在2006年营业收入增长27.9%、2007年增长65.8%的情况下，39家上市公司每股经营现金从-0.36元减少到-1.18元，现金缺口加剧。除了直接买地进行开发，参股投资的情况也更加频繁，2006、2007年，每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题，从融资活动现金流量来看，39家上市公司2006年的每股筹资活动现金为1.23元，2007年上升至2.30元，事实上，房地产上市公司除大举进行债权融资外，在2006、2007年也进行了频繁的增发。