房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(4)

　　与此同时，全国商品房销售价格指数在07年前三季度同比、环比都屡创新高，07年10月环比开始下滑，其中11、12月尤其显著，而同比增速在08年2月才出现微降。

　　全国统计局数据显示，07年11月开始全国70个大中城市中开始陆续出现房价环比下降的情况。

　　第二，07年前三季度土地购置面积和开发面积同比加速增长，四季度大幅回落，开发面积四季度同比下滑15%；土地出让价格亦呈现与之同步的抛物线走势。从图1和图3的对比可以发现，商品房销售面积和土地购置面积表现出非常一致的走势，可以说07年前三季度楼市的火爆刺激了开发商对土地的过度需求，而当四季度遭遇银根紧缩、二套房贷政策调控后，商品房需求急剧下降，开发商对土地的热情随之骤降。而完成土地开发面积方面，四季度竟然出现15%的负增长，我们初步判断这与开发商四季度资金紧张有关，同时可能受前两年土地出让面积连续下降的影响。另一方面，地价也跟着土地需求状况波动，但值得关注的是，四季度豪宅用地的价格并没有下降，反而有所上涨，说明稀缺资源仍有较强的定价能力。

　　第三，商业房贷四季度最为紧张，房地产开发投资小幅反弹。从07年各季度商业房贷余额的增长情况，我们发现一季度开发贷款余额增长较多，随后三个季度大幅下降，四季度新增开发贷款余额不到一季度的10%。购房贷款增长方面则同样表现为前高后低的形势。07年房地产开发投资呈现出小幅反弹的走势，全年投资增速约30%，其资金来源中最重要的部分是：其他资金中的定金及预收款和自筹资金，而这些又与楼市表现息息相关。

　　从行业历史数据纵向比较看，07年全国商品房均价上涨15%，销售面积和销售额同比增速均处于历史较高水平，分别增长26%和44%；竣工面积增幅也接近10%，明显高于06年。同时，由于销售面积的超速增长，07年商品房供求矛盾进一步突出，销竣比从过去两年的1.14上升到1.31。

　　与此对应的，是近两年全国商品房空置面积的持续下降。07年末，全国商品房空置面积为1.3亿平米，比上年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平米，比上年减少16.6%。

　　从全国土地购置及开发情况看，07年全国土地购置面积、新开工面积和施工面积均呈现大幅上升的趋势，同比分别增长10%、21%和22%。虽然完工面积相对06年并没有增长，但是从长期看，新开工面积和施工面积的持续增长，有助于保障未来商品房的供应。

　　2.2区域市场分析

　　2.2.1北京：成交逐步走出低迷，房价涨幅回落

　　2008年，北京房地产市场1-2月持续了前期量缩价升的走势，三月前三周成交量较二月明显放大，预计3、4月份成交量环比将持续上升，中长期发展趋势还需进一步观察。08年1月北京新建住宅成交面积81.9万平米，同比下降46%，环比下降13%;供应方面同比下降5%，环比下降23%。2月是楼市传统淡季，而08年二月尤其如此，受市场本身观望气氛浓厚和供应量急剧下降的影响，北京2月住宅成交量萎缩到26万平米，同比和环比均下降70%左右。进入3月以后，成交量每周递增，前三周住宅成交面积43万平米，比2月总成交增长66%，相当于去年三月成交水平的三分之一，预计3月整体仍将维持同比下降的趋势。