房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(6)

　　2.2.3深圳：短期调整继续，长期可以看好

　　深圳房价从2005年下半年开始快速上涨，2006年，在国家几次出台调控政策时，房价都经历了短暂的观望，但随后均戏剧性的出现了更大涨幅。2007年3月，住宅价格环比上涨12.36%，房价过快上涨致使政府对房地产交易秩序进行了整顿，房价在4月份经历了短暂的回调，但5月份环比涨幅达到29.78%，房价再一次快速上涨，至10月份高峰期，住宅均价达到17350元/平米。

　　10月份后，受“9.27房贷新政”影响，房价开始回落，住宅价格在11月环比下降13.15%。在交易量方面，07年下半年开始，住宅销售量就不断下降。“9.27房贷新政”出台后，投资客离场，住宅销售量迅速萎缩，2007年10月开始，市场观望气氛浓厚。2008年2月，受春节影响，住宅销售量继续萎缩，成交量仅7.95万平米，不足2007年2月58.85万平米的零头。进入3月份，深圳不少楼盘开始降价促销，楼市有所回暖，但整体上仍处于观望状态。

　　从长期来看，1998-2002年，深圳房地产投资年均增速24.7%，高于同期固定资产投资13.84%的年均增速。2003年开始，房地产投资增速迅速减少，在2003-2007年期间，房地产投资年均增速仅2.4%，年投资额在420-460亿元间波动。同样，住宅新开工面积、施工面积均在2004年达到顶峰后，逐年下降。

　　2003年开始，房地产开发投资增长近乎停滞，而此期间，深圳经济快速增长，人口不断膨胀。2002年底，深圳常住人口约为505万，而2007年底常住人口约862万人。行业供给增长缓慢甚至下降，而需求快速增长，至2005年，供需矛盾加剧，房价开始快速上涨，2005年，深圳住宅价格为7040元/平米，同比上涨17.7%，2006-2007年，分别同比上涨31.1%、44.8%，2007年住宅均价达到13369元/平米，两年间，深圳房价几乎翻番。

　　土地市场方面，2001-2007年，政府公开出让的土地总建筑面积约750万平米，而同期销售面积为4463万平米，约3700万平米的缺口主要由历史存量土地补充，存量土地已经所剩不多且大部分存在各种问题而难以在短期内进入开发。土地价格方面，2005年以前，土地价格增长较为平稳，2003年、2004年由于宝安区出让了几幅别墅用地，使地价在统计上出现了较大幅度增长。2005年开始，地价快速上涨，楼面地价迅速从2372元/平米上涨至2007年的4014元/平米，两年涨72%。由于深圳房地产市场各区域发展不平衡，这个数据产生了一定程度的失真，地价实际上涨幅度更高。

　　2007年12月，深圳几幅地块出现了流标现象，主要是因为受银行信贷紧缩影响，地产开发商普遍出现了资金紧张现象，并不是不看好深圳的后市发展。从另外一个角度来看，土地流标，意味着未来供应将更加紧张。2008年，深圳计划新供应住房用地180万平米，其中，商品住房用地130万平米，保障性住房用地50万平米，难改供应紧张局面。

　　我们认为，从短期来看，在投资需求的推动下，深圳房价上涨过快，目前房价水平偏高，脱离了真实需求的承受能力，因此，房价进行调整是正常行为。但长期来看，深圳供应紧张的局面不会改变，房价下跌的空间不会太大，房价将维持高位走势。预计二季度后，深圳房价将逐步回暖。