房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(2)

　　今年两会的《政府工作报告》明确提出解决住房问题的四项举措：一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地、炒房行为等。

　　1.1落实保障性住房是首要目标

　　《政府工作报告》中还首次提到两点：一是08年中央将投入68亿廉租房建设资金；二是要帮助中等收入家庭解决住房问题。

　　为使住房保障目标由上而下落地，建设部明确要求各地政府1月底前公布2008年度住房建设计划，3月底前公布2009年住房建设计划，6月底前公布2008-2012年住房建设规划。规划内容必须重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目，控制单宗土地供应规模，明确项目开竣工时限，确保供应出去的土地能够及时开发建设。从目前各大城市公布的08年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房的比例为20%-40%左右。住房建设计划的提前公布有助于提高信息透明度，稳定市场预期，引导房地产市场健康稳定发展。

　　1.2严控土地增强供给

　　针对商品房有效供给方面，今年以来出台的最重要的措施是——《国务院关于促进节约集约用地的通知》。通知要求严格执行闲置土地处置政策，包括土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价；2008年6月底前，各地要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。同时还要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

　　以上措施如严格执行，一方面将有效制止开发商大面积“囤地”行为，有助于加快商品房建设周期，增强供给。另一方面也可以防止开发商炒卖地皮，控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。

　　1.3外部融资紧张促进快速销售

　　最后是信贷政策，尽管今年尚未出台新政策，但是第二套房贷政策对于商品房投机、投资需求的抑制作用已经显露无疑。

　　同时央行从08年开始实施的从紧货币政策和分季度发放贷款，让开发商资金压力陡增。在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择；即便能贷到款，利率也都要比基准利率水平上浮10%-30%。此外，监管层对银行发放地产开发贷款的另一个严控措施是，要求银行发放的地产开发款项必须按期收回。而严格的限外政策也让开发商借助外资融资路径受阻。