房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(7)

　　2.2.4广州：市场进入稳定和理性发展阶段

　　2006年11月开始，广州房价开始快速上涨。为了抑制房价过快上涨，2007年3月5日，广州市长表示将全力降低房价，3月28日，政府出台了《广七条》，房价在3月份经历了短暂回调，住宅均价环比下降9.06%。但随后，广州房价出现大幅上扬，住宅均价从4月份的7581元/平米直升至10月份的11574元/平米，10月份同比增长81.3%，环比增长19.5%。

　　“9.27房贷新政”出台后，广州房地产市场迅速降温，短期内的供需关系发生了反转，10月份虽然房价飙升，但销售量却环比下降18%。随后，广州出现了价量齐跌的现象，2008年1月，广州住宅价格为9766元，环比下降7.74%，销售量在2007年12月环比下降25.8%的基础上，再次环比下降18.5%。

　　从长期来看，广州房地产市场发展情况良好，运行态势健康。房地产开发投资在经历2003年“非典”期间的低谷后，开始加速增长，但低于同期全国的增长速度，2006-2007年，房地产开发投资增速分别约为13.9%、26.4%。

　　从商品房的施工、竣工及销售情况来看，1999-2002年，商品房施工面积稳步增长，竣工销售比约为1.5，房地产供大于求。2003年，商品房施工面积出现了下滑，这使2004、2005年的竣工面积下滑幅度较大，从而使房地产市场供求关系发生了反转，2006年开始，供求失衡情况加剧。

　　2001年来，商品住宅批准预售面积增长缓慢。2004年，销售面积超过了批准预售面积，住宅价格也出现了较快速度的上涨。2005年，在宏观调控下，房价增幅出现了一定幅度的回调，但2006年，供求失衡加剧，且在北京、上海、深圳等地房价不断飙升的刺激下，广州房价“洼地现象”明显，买家及投资客大量入市，住宅价格同比增长23.41%。2007年，住宅价格再涨36.17%，全年均价为8599元/平米，但销售量出现了下滑，住宅销售面积同比下降13.3%。

　　土地供应方面，2001-2007年，政府公开出让的商品房土地总建筑面积约1750万平米，而此期间内新开工面积约为8300万平米，商品房销售面积约为6500万平米，大量存量土地已在这轮房地产上升周期内被消化。2008年，广州计划供应各类居住用地3至4.9平方公里，建设住房850万至1180万平方米，但未来几年内，广州房地产市场的供应状况仍将偏紧。

　　我们认为，2007年10月以前，广州房地产市场确实出现了过热的迹象，预计在2008年上半年，广州房地产市场将出现一定幅度的回调，但对全年的表现较为乐观，预计“五.一”后，房地产市场将逐步企稳并开始回暖，主要原因在于：(1)从长期来看，广州房地产市场的供应偏紧，而真实需求仍将强劲增长；(2)从全年来看，2007年住宅价格同比上涨只有36.17%，而2006年的上涨幅度也有23.41%，房价偏离幅度决定了其调整深度有限。稳定和理性将是2008年广州房地产市场的主要旋律。

　　三、地产公司07年业绩持续爆发式增长