房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎

　　长城证券 刘昆

　　要点

　　政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价的大起大落。

　　2008年，全国楼市在春节期间仍显低迷。进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖，但鉴于春节是传统销售淡季，短期回暖并不能说明购房者已经完全改变观望心理。我们认为，真实的自住需求与徘徊在高位的房价博弈的结果很可能是，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降。

　　地产公司07年业绩持续爆发式增长。收入和利润增幅巨大，上市公司经营管理能力不断提升，行业扩张加剧资金紧张状况，预收帐款增长明显，短期偿债风险略有下降。

　　针对目前房地产行业的新情况，我们认为08年销售面积的增长可能不如我们年初预计的那样乐观；但07年行业高额预收帐款预计能给08年贡献40%-50%的利润，亦超出我们的预期。我们认为，如果悲观的假设08年房价和销售面积都没有增长，行业08年业绩增长可能下降到15%左右。

　　回顾08年一季度，我们发现行业基本面已经逐步明朗。行业调控政策已经非常明确、07年业绩高成长已成事实。07年的高额预收帐款可以基本保障08年的业绩。唯一不确定的是房地产市场成交量和房价的发展趋势，因此上市公司09年的业绩存在较大的不确定性。我们维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。我们认为如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市全面回暖，将给地产板块带来阶段性反弹行情。而商业银行适当放宽二套房贷政策，有助于吸引改善性需求入市，同时增强楼市回暖预期。

　　在今年1月份的年度投资策略报告中(详见《等待预期明朗后的投资机会——

　　房地产行业2008年投资策略》)我们指出，08年房地产行业整体投资机会将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。这其中包括：对行业新的宏观调控政策预期、对政策调控下房价及房地产市场成交情况的预期、07年房地产行业业绩实际增长情况、以及对08年业绩确定性成长的预期。

　　接近3个月过去了，从目前的市场情况看，这些因素已经开始越来明朗化，行业的宏观调控目标已经十分明确，07年业绩持续高增长已成事实，08年房价预计将在高位徘徊、成交量将逐步放大但全年同比下降概率较大，08年业绩在07年高额预收帐款保障下确定性较强。接下来，我们将在08年二季度策略报告中着重阐述以上因素的发展变化，并以此为依据对行业的投资策略做出判断。

　　一、行业调控目标已然明确

　　从今年一季度房地产行业相关调控政策和官方言论来看，政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价的大起大落。