房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(3)

　　股市融资方面，07年地产股频频股市融资后，几乎全部投入购地中，成为炒高地价和房价的一个诱因，在引起政府的警惕后地产股融资被暂停了数月。如今证监会又表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大作强，但是对于募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准，表明了监管层有保有压的态度。禁止开发商通过资本市场融资来买地，使得地产商只能将股市融资投入开发项目中，通过加速开发和销售回笼资金来买地扩张。因此，这样的政策同样有助于增加商品房供给。

　　开发商在面临外部融资困难、楼市成交萎缩销售资金回笼慢、六月底闲置土地清理大限的层层压力之下，很可能采取各种措施包括降价来快速销售楼盘回笼资金。

　　1.4近期不会出台新的调控政策

　　建设部相关负责人表示，随着各项调控政策的实施，房地产市场宏观调控已经取得初步成效。在没有出现必须要出台政策的前提下，近期不会出台新的针对楼市的调控政策。前期还有国家税务总局的权威人士表示，物业税近两年不会出台。原因是物业税涉及的方面太多，现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，无法进行信息共享，开征物业税的技术条件尚不成熟。

　　因此，我们预计二季度行业宏观调控方面，仍将以细化和落实前期出台的相关政策为主。

　　二、楼市三月回暖，未来环比上升同比下降可能性较大

　　总结2007年房地产市场统计数据，我们可以发现如下特征：一是商品房销售面积、土地出让面积、房价和地价、购房贷款余额、房地产开发投资的增长都呈现出完全一致的走势，即前三季度加速增长，第四季度增速大幅下降但仍保持增长。二是竣工面积全年增长相对平稳，同时豪宅用地出让价格依然坚挺，在四季度涨幅创全年高点。三是07年商品房供求矛盾进一步突出，销竣比从过去两年的1.14上升到1.31，商品房空置面积继续下降；但是从长期看，新开工面积和施工面积的连续两年增长，有助于保障未来商品房的供应。

　　2008年，全国楼市在春节期间仍然十分低迷。但进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖。北京、上海、深圳前三周成交量都持续上升，其中北京和上海房价稳中有升。从二线城市来看，天津、南京、苏州等城市近期成交量继续上升，价格也开始回升；杭州成交量下跌，高价楼盘再度出现；武汉楼市成交量依旧低迷，成交均价再次小幅下滑；重庆上周供需大幅增加，成交均价相对稳定。

　　总体来看，全国各城市房地产市场比二月份确实有所好转，但二月是传统淡季，三月成交环比上升不足以说明市场观望情绪已经过去。我们认为，一方面是真实的自住需求仍然非常旺盛，另一方面是行业07年的超常规发展和徘徊在高位的房价，综合考虑，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降的概率会比较大。

　　2.1 2007年全国房地产市场发展状况

　　从现已公布的统计数据回顾07年房地产市场的发展变化，我们可以发现如下明显特征：

　　第一，07年前三季度房地产市场成交状况体现为价量齐升，而07年第四季度扭转为价升量减。从数据上看，07年前三季度全国商品房销售面积一路冲高，同比分别增长了12%、28%和51%；但是四季度第二套房贷政策出台后，销售面积增速急剧下滑，回落到了17%。而商品房竣工面积增长较为稳定，全年都维持在10%左右。