房地产：预期逐步明朗行业投资还需谨慎(5)

　　从中长期看，北京房地产投资增速在经历了2001年的历史高点后，一路下调到02-04年20%-30%的水平，随即再次下探到05年不足5%的历史底部，增速开始落后于固定资产投资增长，06-07年逐步反弹到15%左右。

　　商品住宅建设方面，新开工面积才能够04年开始连续四年呈下降趋势，平均降幅约10%；施工面积从06年开始下降，近两年同比降幅分别为13%和6%。新开工面积和施工面积的逐年下降，说明北京住宅市场未来供应十分紧张。

　　从北京地区住宅竣工和销售情况来看，除06年以外，北京地区一直呈现出当年商品住宅竣工面积大于销售面积的状况，房价在04年以前都比较平稳。从06年开始，北京供应紧张的局面显现，住宅竣工面积连续两年分别下降了23%和16%，销售面积也随之下降了14%和22%，房价在05和07年出现了较大涨幅。

　　从土地购置面积和开发面积来看，北京地区01-04年年均土地购置面积还保持在1400万平米以上，04年土地出让招牌挂制度颁布后，土地购置面积连续两年以50%以上的速度递减；07年在房地产市场景气度高涨的情况下，土地购置面积增长了33%。从地价的增长情况来，05年和07年都有爆发性增长，与房价表现一致。

　　2.2.2上海：三月成交量回升，房价依旧坚挺

　　我们认为，目前上海房地产市场的形势相对其他一线城市更为乐观一些，具体表现为近几个月成交量的萎缩幅度相对较小一些。2008年1-2月，上海商品住宅供应量仍然大于成交量，住宅供求状况继续改善，房价稳定在高位。商品住宅成交量的持续萎缩，使得开发商放慢了住宅的上市速度，住宅供应量持续回落，其中2月份推盘量仅为1月的二分之一。1月住宅成交面积157万平米，同比下降10%,环比下降4%；2月成交面积72万平米，同比下降24%，环比下降54%。3月住宅成交量同样呈现出每周递增的局面，前三周住宅成交117万平米，比二月份总成交量增长60%，同比去年三月下降37%。

　　从中长期看，上海房地产投资增速从2000年至2004年处在不断上升当中，05年受宏观调控影响下降到6%，近两年进一步滑落到2.5%，远低于固定资产投资增速。

　　从商品住宅建设情况看，住宅新开工面积增速从2001年开始处在明显的下降当中，其中05年和07年都出现了20%以上的负增长；住宅施工面积增速从03年开始下降，到07年出现4%的负增长。新开工面积和施工面积的双双下降表明未来上海商品住宅供给同样较为紧张。

　　从住宅竣工和销售情况看，上海市从2000年至2005年基本都呈现出供不应求的态势；06年在宏观调控政策影响下，竣工面积略大于销售面积；07年销售面积再度出现报复性增长，远超过竣工面积。房价方面，2000年以来商品住宅销售价格一直呈上涨趋势，03年和07年的涨幅较大。

　　土地购置和开发方面，上海市从04年开始土地购置面积逐年下降，04-06年平均降幅接近30%，07年更是锐减了70%，07年土地购置面积仅为141万平米，不足03年的10%，土地紧张的形势让人担忧。受土地紧张的影响，土地开发面积从05年开始以年均40%的速度下降，07年土地开发面积仅为137万平米，仅为04年的20%。与此同时，土地价格在05年和07年出现了大幅彪升