酒店行业：小客栈的大市场行业深度研究(6)

　　⑶以汉庭为代表的“商旅”型。这个类型还包括万好万家、莫泰268等。

　　⑷以中青旅山水为代表的“个性型”。主要的连锁品牌中主要是中青旅山水时尚酒店(“精品时尚”)；此外，我们认为有些地区性单店也打“个性牌”，为客户提供不同于其他经济型酒店的感受，例如北京的“桔子酒店”。

　　其中，类型1和2可以统一在“快捷型”，最符合人们普遍对经济型酒店的要求和定位。“商旅型”和“个性型”是市场看好的未来细分市场发展方向，但其代表性品牌的规模扩张速度低于预期，汉庭等品牌依然向“快捷型”发展。

　　既然企业都已经充分意识到了差异化定位，可以避免在同一市场的过度竞争，并且致力于发展差异化品牌，为何经济型酒店行业的差异化竞争阶段迟迟未能到来？

　　从需求角度分析，消费者目前更关注价格因素，经济型连锁品牌的认知度不高

　　中档市场的旺盛需求、以及消费者对价格的突出偏好(图21所示)等因素，使得目前的中档经济型品牌的竞争并没有想象中激烈，品牌间的竞争区域其实还没重合。

　　我们认为，还有两个现象可以证明“快捷型品牌的竞争并未表象上那么激烈”：

　　1、如家、7天等品牌店的新开店面，入住率可以在试营业期就达到90%以上。旺盛的需求使得这些新店可以实现“开业即住满”。

　　2、上文所提，原打算专注“商务型经济酒店”细分市场的品牌，在后来发展中逐渐回归到以“快捷型”为主导，且取得一定效果。

　　租金上涨不会威胁全国性品牌的扩张速度和经营绩效

　　市场对于经济型酒店品牌扩张发展前景的普遍担忧中，最大的一点源自对物业租金上涨带来的成本压力的担心。

　　由于优质物业的稀缺性，在北京、上海等一线城市的核心商圈内，确实出现了物业租金从05年的0.8元/平米.天上涨到07年的1.8元/平米.天，从而引发部分业内人士的担心。

　　我们认为，从行业发展方向、结合代表性公司的具体指标来看，少数核心位置的优质物业租金大涨其实并未从根本改变行业整体的盈利能力。

　　我们从如家“物业租金/自营店收入”的指标上可以看到，在物业租金大幅上涨的两年间(2005～2007年)，剔除商旅淡旺季波动和收购七斗星的影响后，该指标基本没有变化；由于开业成熟店面的快速增加，收入增长使得07年租金/自营店收入比例与06年基本持平。这与市场的直观感觉是截然相反的。

　　全国性品牌能够承受租金上涨压力，与其先发优势、扩张区域规划等有直接关系。在调研的基础上，经过资料整理，我们总结了以下三点：

　　1、以如家为例的全国性品牌，多数是从北京、上海等一线城市开始发展，在这些城市的关键位置所签物业时间都很早，而且租赁期一般在10～15年。因此，近年来核心城市优质物业的租金上涨(也是市场能够最直接看到的部分)压力不大。

　　2、全国性品牌的扩张重点开始由一线城市逐步向二、三线省会城市转移。如家07年新开的150家新店中，2/3都在二线城市。这些城市的经济型酒店市场还未成型，物业租金平均在0.7元/平米.天的水平；长沙、武汉等城市的部分物业甚至有0.3元/平米.天的低价。我们认为，二线城市新店的低租金水平，及大规模开业，是如家这样的全国品牌在租金普涨的表象下，租金/收入比不升反降的关键因素。