李思廉直言：万达酒店划算 海外收购“够了”

　　来源于  观点地产新媒体

　　3月19日，富力在香港举行2017年年度香港业绩发布会，董事长李思廉、企业融资总监李启明、董事长助理陈志濠、财务总监张诗贤等管理层出席现场。现场之前一直习惯了用粤语回答的董事长李思廉，特意增加了普通话回答的比重。

　　过去的2017年富力净利润创下历史新高，214.2亿元的成绩不仅让富力全年多赚逾2倍，也让末期派息由原来的每股0.7元增加到0.77元。媒体的蜂拥而至，大抵因此而来。

　　不过，在200多亿元的净利润中，却有131亿得益于收购万达酒店资产带来的一次性非经常性收益。与之相应的，富力的酒店业务却录得1.46亿元的亏损。短期内收购万达酒店资产的确为富力创造了较为丰厚的收益，从更加长远的角度来看，真正依靠业务产生的收益会是多少？这是媒体的疑问之一。

　　除此之外，无意去香港发展的富力，为何却对英国情有独钟，甘当万达伦敦项目的接盘侠？万达、酒店、收购这些热词足以支撑一场业绩会的爆点。在主持人想以“还有最后一个提问机会”匆忙结束时，李思廉连忙用粤语回应“我有大把时间，可以问多滴问题”。

　　而之后，关于回A、海航、收购，李思廉都一一耐心回答，用更多的言行力证富力“是一间看得懂的公司”。

　　首提3000亿目标，回A恒大可以我们也OK

　　对比以往经常完不成任务的尴尬，2017年的富力对投资者可以说有交代。过去的一年中，富力的协议销售由上年的608.6亿元同比大幅上升35%至818.6亿元，全年毛利率由28.3%升至2017年的35.4%。受益于此，富力全年的总营业额录得10%的同比增长，达到592.8亿元。

　　值得关注的是，来自一、二线城市的协议销售由上一年的94%下降至87%，而二、三线城市及其他城市的协议销售占总协议销售的66%。这样的改变来自李思廉的纳储考量。

　　与其他房企相异，过往的几年中，富力一线和热点二线城市几乎没有斩获。“地价占销售楼价的比例控制在1/3以内。这是我们参考的一些大指标。”因此对于面粉贵过面包的热点城市，富力小心算账，谨慎拿地。

　　2017年，富力加大各大城市的土地收购比重，收购总代价达到584.3亿元，新增权益可售面积1811万平方米，预计未来数年将带来2560亿元的新增可售资源。其中。二、三线城市城市占全年新增土地储备的84%，达到1522万平方米。

　　土储和新兴城市销售贡献不断上升之余，似乎也为富力2018年的乐观和进取提供了底气，“1300亿是内部销售的底线，希望今年卖得更多，因为我们有2400亿的销售资源，如果卖到60%，我们就可以做1400多亿。”

　　截至2018年1-2月，富力前两月的销售为123.5亿，要顺利完成业务，也即意味着富力接下来的10个月，每月至少销售126亿。在房地产调控继续维持基调的今年，即使货值有余，恐怕也要小心去化的压力。

　　对此，李启明透露，截止目前富力还没入账的销售有630亿，相当于500万平方米，今年希望交楼面价大概为650万平方米，锁定的比例已经超过80%。

　　未来销售可期，富力的回A计划却不甚乐观。在媒体问及富力什么时候可以顺利回A股上市时，李思廉脸含笑意，语言中却透露着无奈。“我们也没办法，只能等。”据观点地产新媒体现场了解，目前富力的排名已从原先的50多名退至70多名。

　　不进反退，言及此事李思廉也难得透露出自己的心思“在我们之前的要么批了，要么否了，剩下我们和万达两家一直在排，这与国家对房地产行业的调控有关，”“他放就放，不放也没办法了。”

　　在媒体问及恒大也许年底敲钟的传言时，李思廉不忘打趣“他上得了我们都会上得了的，什么方法都视为是对房地产的松绑，大家都在等。”

　　海外收购够了，对海航海南项目感兴趣

　　“怎么只有几个媒体”，由于业绩会发布大厅还未准备就绪，大部分媒体在外等候，早早进场的李思廉并不知情，疑惑问道。这样的提问顺理成章，过往的一年中，除了销售大增外，富力也录得较大的净利增长。让李思廉的汇报欲望更加强烈。

　　从年报数据来看，2017年富力的净利润为214.2亿元，传下历史新高，同比增长204%。扣除一次性非经常性收益后，净利润为83.2亿元，或同增18%。

　　这样的成绩，也让富力难忍欣喜，在业绩发布会前的一个多月，就早早地公布业绩预增公告。彼时，富力预计合并利润录得超过190%的大幅增长，主要的原因是收购酒店资产所带来的非经常性议价购买收益。

　　而在现场，这笔“意外”收益被描述得更加具象。据董事长助理陈志濠介绍称，214.2亿元的净利润中，来自收购万达酒店资产带来的一次性非经常性收益占了61.16%，即为131亿。

　　截止2018年1月初，富力已经完成万达酒店资产中的70间酒店收购，尚有6间酒店未完成交易。李思廉解释称，由于涉及土地转让限制问题，当中有2-3个项目正与地方政府商讨。他预计，上述完成交接的70间酒店，预计2018年可以带来8亿多元的净现金流入。

　　“划算”、“买东西比较合理”，现场李思廉对收购万达酒店资产仍然不留余力地表示值得。从财报提供的数据来看，70间已交割酒店加上包含在资产包中的大连万达中心写字楼总价约为181亿元，每间酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元，远低于富力现有每间酒店4.3亿元的成本。

　　在这样的利好买卖之下，富力表示将提高经营效率及每间酒店的收益贡献，力求2018年酒店业务收入目标大幅增长至70亿元。不过需要注意的是，2017年不包括来自收购酒店资产的议价收购收益，富力的酒店营运录得1.46亿元的亏损，略高于2016年的1.83亿元亏损值。

　　当中万达酒店资产所占的收益几何，面对观点地产新媒体的疑问，李思廉解释称，去年收购万达（交割）是在年底，所以在数据中占的比例非常少。另外，他补充酒店本身在会计报表的反映中，是容易出现亏损，需要从归属于业主的现金流（NOP）来看，70家酒店的正现金流预计有8亿多元，而富力本身已有的大概为3亿左右。

　　酒店收购交易“合心水”，也让富力继续加深与万达的往来。“你没看到我们经常和万达谈吗？”，李思廉的调侃是有原因的，2018年3月14日晚间，万达酒店发展发布公告证实富力以17.27亿元接手伦敦项目，地盘面积约8400平方米，预期将于2021年完成开发。

　　李思廉透露，伦敦的物业发展比较平稳，一些新区的销售单价还是有上升的趋势，不过从今年开始，富力还是以销售而不是以收购为主。“海外够了，没有新的收购计划。今年预计海外总销售80-90亿元。”

　　此外，被问及是否有意向接洽海航有商谈出售资产事宜。李思廉回应指，“有兴趣的都在谈”，主要看了海航在海南岛的项目，“可能有团队在看北京的项目，但是在我桌面的就只有海南。”

　　以下为广州富力地产股份有限公司2017年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：第一、从财报看，去年公司酒店方面盈利亏损了1.46亿，营收20多亿。刚刚，财报也介绍了今年的目标是70亿，那预计收益是多少？

　　第二、在去年亏损1.46亿的情况下，万达酒店的收益大概是什么样子？如果在万达的酒店没有产生收益的情况下，有没有考虑到出售的计划？

　　第三、公司去年在伦敦收购了四个项目，现在在伦敦房价持续下跌的情况下，会不会继续在伦敦有收购计划？

　　李思廉：伦敦的房价其实还是平稳的。伦敦还是全世界顶级的城市，包括香港。就看它哪一段时间在卖什么楼了。因为一般如果他卖便宜的，你会看到有些数据会下降。但是实际上整个伦敦的物业发展还是挺强的。我们看见一些新区的销售单价还是有上升的趋势。我们有在伦敦的一些投资，但是应该从今年开始，我们以销售为主，不是以收购为主。

　　关于万达的酒店，刚才大家看到一些我们所谓的目标的收入，其实酒店本身在我们的会计报表的反映中，是很容易出现亏损的，这主要由物业的现象产生出来。去年我们收购万达的时候是在年底，所以基本上万达按比例在我们这里的数据占比是非常少的。

　　今年，我们讲酒店业务的时候，我们都讲一些归属于业主的现金流，英文叫NOP。今年我们收购万达的70多家酒店是比较乐观的，预计会有8亿多的正现金流。而我们本身在酒店的正现金流大概为3亿左右，所以整体对于酒店这块还是比较乐观的。

　　现场提问：第一，注意到公司利润各方面的增幅比较大，这与一次性收购万达的131亿有很大的关系。除开这次交易之后，公司的销售目标会达到一个增幅，今年是1300亿，后续会有2000到3000亿的目标。那利润有没有增长的目标？

　　第二，关于2018年的销售项目里，没有深圳的项目，能否更新一下公司目前在深圳的情况？ 

　　李思廉：撇除了与万达的交易，我们的增长还是可观的，税后利润是8.15亿，未来两三年由于销售目标的增加，连带着我们的交楼也会增加，预期净利润也会同比按照物业销售有所增加。

　　我们在搞深圳的开发时，首期的时候出现了一些延误。所以短期内，我们今年对深圳是没有销售目标。

　　现场提问：第一，今年公司是不是基于有更多的楼盘来达到今年的目标。未来三年也是高速的增长，想问问在土地储备方面，会有怎么样一个计划配合？

　　第二，公司对于今年国内的楼市的展望是怎么样的？虽然在去年的宏观调控之下，公司业绩还是比较理想，可以介绍一下哪些城市的表现是没有受到影响的吗？

　　陈志濠：我们2017年的在售项目是88个，今年将达到154个。有几个因素：第一、体量增加了，项目多了。第二、市场虽然有调控，但是调控已经成为一个常态化的事情，所以我们也有考虑到154个项目的贡献，还是可以达到增加盈利的规模的。

　　李思廉：我们对市场是看平稳发展的，楼价大涨的概率也不高了，因为政府调控的力度挺大的。但是我们看见，中国政府工作报告也提到，我们今年的GDP增长的目标还是定为6.5%。在这种情况下，我们相信各行各业也会发挥调控的作用，由于房地产开发产业也是中国的一个支柱产业，我们相信在整体的数据底下，中国的房地产今年应该还是平稳发展，整个销售、整个数量也会按照去年的单位数进行增长。这是我们富力的看法。

　　现场提问：第一，首先想问问销售目标问题，公司上半年推了很多项目，可否说说我们推广的值或是量是怎么样的？您的信心是来自于之后会多买地，那之后并购是否会更多？

　　李思廉：关于销售方面，1300亿，我们的分布是上半年40%左右，下半年60%左右，主要是因为我们推盘的力度集中在三季度，我们今年会新增60几个项目，主要的来源都是去年和以前买的地产生出来的销售价值。

　　我们的销售货源今年全年大概2400亿元，我们的目标是卖50%多。1300亿是我们的底数，可以卖高一点。我们看市场的情况。

　　李启明：关于锁定的数据，我们现在已经销售了大概630亿，大概等于500万平方米。我们在今年希望结交大概650万平方米，之前没交的大部分也可以在2018年入账，所以锁定的比例已经超过80%，还没入账的有630亿。

　　现场提问：关于融资方面，富力现在的股价也不错，是否会有配股的可能，或者是否会寻找其他途径去融资？

　　李思廉：我们目前在财务方面还是保守一点的，暂时没有分拆的计划。至于增发股票等各式各样的也没有。我们还是想用最简单的模式来展示我们公司，我们公司每年还是有一个合理的增长，我们的销售、利润和派息都是可预测的。

　　现场提问：有一个关于资金流动性的问题想要了解一下，年报里看到公司去年收购的土地，价款有500多亿，已经支付有310亿左右，接下来的土地款项支付预计也是在今年。另外，公司短期债务方面也是比较多的，有284亿。但现在富力在手的现金只有322亿，再加上年报里提到的可能会用一些财务的优势去进行土地的收购，也会增加公司的负债。资金流方面是怎么考虑的？

　　李思廉：土地有一些还没给钱，但是由于没给钱，你在融资的时候也没有完成它，因为所有的钱都是有先后次序的。只要土地全部给了钱，在目前中国的金融制度底下，你还是可以在市场拿到钱的。

　　第二，如果我们的销售按计划，每一个季度我们大概会有250亿的正现金流，如果1300亿大概拿个8%也有300亿的现金流，所以不会构成太大的压力。

　　我们的资金整体还是很流畅的，大家看到一些短期的负债，跟银行之间其实绝大部分都是可以重组的。也有一些过桥的资金，银行可以重新再安排。拿着两三百亿现金，再加上目标有1000多亿销售，销售资源有2400亿，我们其实还是很健康的。

　　现场提问：第一，土地补充方面，去年拿了五百多亿来买地，今年的买地预算是怎么样的？城市或者区域的分布是怎么样的？

　　另外，万达另外好像还有几家酒店没有交割，大概多久会交割？是否会带来一次性的收益？之后像这样一次性的收益如果没有，是不是会有利润下跌的情况？

　　最后，公司的A股是否没有新进展？

　　李思廉：在排队，我们被告知现在排70几，本来是排50几的。在我们之前的要么批了，要么否了，剩下我们和万达两家一直在排，这与国家对房地产行业的调控有关，所以我们也没办法，只能等。

　　在所谓的一次性评估中，其实我们也写得很清楚，我们2016年的盈利大概为60几亿，今年大概是75.9亿，明年也会增加。我们交楼的量在650万平方米，如果预计为12000元/平方米，整体的盈利还是有可观的增长的，因为很多都是去年已经锁定了的销售，利润率还是不错的，整体还是比2017年的交楼的利润率高一些。2018年如果从会计来说，情况还是乐观的。

　　买地方面，由于地也不便宜。但我们也买了很多地了，所以只能顺着来做。公司不参加的，就是面粉比面包贵的情况下，就不会买了。第二，还是希望地价占销售楼价的比例控制在1/3以内。这是我们参考的一些大指标。

　　现场提问：想问李总，第一，站在今年这个节点上，能否根据公司的财务数据去点评一下去年对于万达的这笔收购。各方面都行，比如说利润、投资收益、现金流都可以。第二，公司去年的融资成本一下下降了挺多的，是怎么做到的？是由于市场环境，还是调整了融资结构，还是采用了什么其他方式？

　　李思廉：我们去年在一个不错的时机发了一些比较大金额的便宜的中票和公司债，所以就把公司成本下降了1点几个百分点。今年整体的利率还是往上走的，我们估计总的借贷成本会上升，这是整个行业要面对的一个事实。

　　整个万达的收购，我会用双赢来形容。万达按照他的目标拿回他的资金，我们也用一个比较相宜的价钱买到了一批酒店的资产。

　　2017年这批物业产生出来的，给业主的现金流是足够支付我们的借贷资金的利息的，所以我们觉得这个交易是很公平的。

　　现场提问：公司已经多次延迟寄发收购万达酒店物业的通函，交易要什么时候才能完成？既然说这部分资产是优质资产且万达让了很大的利，为何后来又两次削减收购的标的资产，而且是三亚、广州、南京几个重点城市的酒店？

　　李思廉：其实大家在看到通告是上市公司要符合年交所的规定，我们整个收购是在2017年11月份就完成了。当时因为年交所要求每一个标的收购，要有三年的会计报表。因为有70几家酒店，所以需要时间。我们与联交所沟通以后，现在已经完成了所有法定手续。因为我们也要告诉大家，其中有法律和联交所的要求。

　　剩下的6间没有完成的是包括物业本身土地的限制，所以转让不了。我们现在在跟当地政府协商的大概有2到3家，但已经不是一个重大的收购了，也不会有太大的影响。

　　现场提问：第一，富力今年还是没迈进千亿市场，或多或少会存在遗憾，您如何看待规模对于房企的意义？另外，公司在住宅和商业地产两者可能相互有了一些牵绊，您赞同这种看法吗？

　　李思廉：我们发现富力本身挺不错的。有些公司的销售已经超越很多了，但是我们公司，我希望我们交一间什么公司出来给公众、给媒体去看——是一间看得懂的公司，我们的增长是有一个规划的。

　　比如说我们去年买的地比较多，我们产生出来的销售金额比较大，所以我们今年就把目标提高一点，1300亿还是我们公司内部销售的底线，希望今年卖得更多。我们有这个底气，是因为我们有2400亿的销售资源，如果卖到60%，我们就可以做1400多亿。

　　这是我们公司的做法，大家可以看见公司都是挺小心的，我们买东西都是价钱比较合理，包括我们自己持有的物业。相信各位媒体也曾去参观我们公司，特别是在广州、北京。无论是我们的自持物业，或者是我们自己的写字楼、酒店，质量在中国的口碑都是非常好的，相信也是长期为公司作了一些适当的保护。如果市场波动，我们还是希望公司可以安全稳定地度过。

　　现场提问：第一，公司明年的销售均价目标在12000元，相对今年不是涨得太多，这个数字是不是还是比较保守一点？是不是因为在量的方面对价格造成了压力？第二，我想问问来年的合约销售是否会下跌？

　　李思廉：关于销售比例，我们每个地区就是顺着来做，很难说每个区是多少，我们有2400亿的货源，今年如果卖60%就是1400多亿，加上我们的下限和保险系数，1300已经是底数了，是雷打不动的，不能跌，我们作为公司还是以保守估计，希望年中或者年底交一个好的数字给大家。

　　销售单价方面，由于今年的售价，大家可以看到大部分的管理层都是比较看平稳的，也没有说有高增长。中国的市场情况比较平稳的，所以中国今年的房地产应该还是比较平稳的。

　　现场提问：想了解一下李总对于土地市场、房价市场的看法？

　　李思廉：我们暂时没有明显地觉得有压力。今年过了这两个月，我们觉得中国的房价也好，销售的总量也好，估计平稳的概率是最高的。政府也希望平稳，也是希望不要大起大落。相信经过了过去几年的调控，今年政府的政策的成效应该是最高的。

　　现场提问：关于负债比率的问题，公司去年的负债率有170%，是否有进一步下降的可能？第二，内地试行的房地产税，想了解一旦推出，对公司会有什么影响？您的看法是什么？

　　李思廉：第一个问题，我们希望控制这个水平，随着我们每一年有盈利，我们总的负债率会下降的。

　　第二个问题，房地产税应该还有一段时间，国家大的税法首先要有立法的一个讨论，最快也要人大提出来并通过，再审议，再试行，我估计最快也要几年。

　　现场提问：刚才有说到房地产税离现在也有几年的时间，这几年之间公司会怎么做准备？同时，长远来说，你觉得对地产行业有什么影响？第二，海航酒店等方面的资产卖了很多，他们有没有跟你们谈过？你们是否有兴趣去买他们的资产？

　　李思廉：第一，其实房地产税是针对买家和卖家的，这对于发展商的影响是比较间接的，如果买家对房地产税比较介意的话，当然投资的人会少，对于物业的销售就会有所影响了。这是一个。

　　第二，海航推出的资产应该都是公开的，也不是单独给某一家说独家谈判，所以大家收到的信息都是平衡的，大家愿意谈都可以谈。同时海航的价格也是透明的，反正有兴趣的都在谈。

责任编辑：王萌