业绩会实录 | 合景泰富(01813)孔健岷大谈商业地产：公司即将进入收割期

3月26日，合景泰富(01813)在香港举行2018年全年业绩发布会。

2018年，合景泰富全年的预售额为655亿元人民币，同比增加72.2%；按权益合并收入为226亿元，同比增加9.2%；核心净利润为38.1亿元，同比增加8.2%；按权益合并核心毛利约为80.2亿元，同比增加5.6%。

会上，合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳表示，公司2019年的预售目标为850亿，同比2018年增长30%，按可售货值来计算，则是1500亿元，其中，粤港澳大湾区占比37%，长三角区域占35%。产品类型仍以住宅为主，写字楼等产品占小部分。2019年重点推出的项目有6个，接近250亿可售货值。此外，广州的旧城改造最快推出时间为2020年，加上其他项目，预计公司未来可销售面积超过1000万平方米。

资本市场部总经理侯丽科表示，经营性收入物业是公司的亮点，未来2-3年将会给公司带来较快的收入增长。公司即将开放9个商场及4个出租写字楼，此外，公司将会以轻资产模式继续增加3-4个酒店项目。

以下是智通财经整理的合景泰富业绩发布会问答实录。

问：能否透露一下目前广州和深圳旧城改造项目的最新情况？公司2019年在拿地资金方面有什么拿地安排？是否会进入到新的城市？

答：目前公司的旧城改造项目主要在广州，所在区域为政府重点发展旧城改造的地方，当然深圳也是项目重点区域，去年我们也有些项目入驻了深圳，今年会陆续开始销售。至于说拿地的城市，我们的主要战略目标还是在长三角和珠三角地区，此外，我们也会在现有的城市及项目周边继续深耕，其他地区则会机会性地扩张。

另外，关于2019年拿地用多少钱，一般我们不会设置一个金额或者比例去拿地，主要是看当年的销售再确定，规律性地拿地。

问：中期核心利润增长翻倍，而年尾时稍微有所降低，请问是不是像去年一样，有些东西拖累了还是怎样？下半年维持了上半年的派息水平，有什么用意？今年有两个香港启德的项目，香港楼市会怎样？之前也说过不会在香港拿地，现在大湾区会不会改变主意？

答：今年的利润增长可能比之前看到的预期少了，最主要是有几个项目比预期的交楼时间推后了。因为那些都是合作项目，合作方不是特别介意什么时候交楼，所以才会有所延迟。第二，利息支付的问题，利息10亿，而2017年同期是3亿，所以利润有所影响。

关于派息方面，其实公司的派息率一直都很高，在未来几年都会维持一个稳定而高的派息率。香港两个项目一个在启德，一个在鸭脷洲，应该在今年三季度或四季度推出。近期市场香港会逐渐稳定，也看好整个市场。

问：商业可以卖的部分货值大概多少？今年会不会卖一两个？

答：会的，今年可能会在北京、上海，包括广州一些写字楼项目的整体发售。

问：香港鸭脷洲项目的货值大约在30亿元人民币，今年是不是会只卖一点，其他的留到明年再卖？今年还有没有什么目标？去年经营性收入大幅上升，接下来会有更多投资物业目标是怎样的？

答：鸭脷洲的货值其实是不止30亿，应该是有几百亿的。最主要是我们希望能够在接近验楼的阶段卖会好一点，但是又想投放部分物业测试市场，始终公司是第一次在香港做，望提供一个好的产品给香港市民。

第二，经营性物业方面的增长，这几年随着公司经营性物业陆续落成，比如今年落成了5个商场、2栋写字楼。未来也会陆续有商场和写字楼落成，每年都会大概有两三个这样的持有型物业，所以我预计在2020年大概有25亿到30亿的经营性收入。

因为商业通常第一份租约三年过后，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下来公司是收割期。在这方面，相对来说我们比较乐观一点。

关于投资性物业，2018年是16亿元，大致占整体的收入6%多一点，我们预计整体上的占比在总收入上可能是10%之内。接下来卖楼方面的收入会增加，所以比例上不会增速那么快。

问：对投资的情况是乐观的态度，会不会其他方面会比较保守？

答：这个不会，因为合景泰富都挺均衡发展的，销售型物业和持有型收租物业方面，基本上囊括了所有的产品，包括长租公寓、酒店、写字楼、商场这些收租物业。其实公司每年在销售里面会有一定的比例，大概可能是7%左右拿出来建设这些持有型物业，所以陆陆续续每年都会积累一些持有型物业。

是不是持有型物业不卖？其实并不是的，我觉得在收租的同时，只要租金稳定之后，如果有客户出价很好的话，我们觉得是可以尝试卖的。今年其实在谈北京和上海的写字楼，快的话可能这两个月都可以成交了。这方面陆陆续续地积累，经营性物业的收入逐年会增加。

第二，我们着重销售规模，今年的目标定850亿，增速大概是30%，这几年销售规模方面增速会很快的。

问：2019年的现金流指引是多少？2019年的投资金额大概是多少？大湾区的投资策略？2018年的回款率？2019年的销售目标能回款多少？已售未结的销售金额大概有多少？在商业地产的表现比较出色，未来的长期战略目标？目前投资性物业的利润率情况，有没有现金流回正？

答：2019年的销售现金回笼大概是503亿元，建设成本在130亿元左右，利息大概是12亿元左右，销售及行政费用是27亿元，税收是在38亿元左右。另外，买地未付款大概是64.7亿元左右，还没有包括今年的买地预算。

2018年回款率在80%左右，2019年会更高一些。已售未结的金额，截止到2018年底权益比例是480亿元。商业方面，我们暂时没有考虑一定要做多少个悠方。我们觉得做商场，一定要在核心地段、核心位置，人流量足够的地方，所以还是要机会性地得到一些项目。合景泰富做这么多商场，一般都是拿一个大型的社区，包涵住宅、写字楼、酒店、商业，不会单单为了一个商业而去做商业，所以未来长期的战略目标，我们还是以盈利为主。

另外，商业现金流的回正，基本上是没有问题的。整个项目都是一个大综合体，实际上我们赚的钱远远超过这个项目，这样的话整个商业的运营基本上没有太大的压力。

酒店方面，我们现有的酒店盈利状况，大家都知道酒店不是那么容易做的，要做到赚钱也不是容易的，但是合景泰富还是成功地找到了一个盈利模式。现在几个酒店都是运营状况良好的，我们的酒店以设计、高品质为特色，吸引商务的客人、吸引年轻的客人，回头率、熟客比较多，所以我相信未来几年，酒店方面有比较大的发展。酒店赚钱以后，很多业主主动拿一些物业过来，让我们收租品牌进行资产运营，这方面我觉得也是合景泰富未来的一个盈利增长点。