兴业物联港上市：黑科技物业智能化难以创造商业价值_新浪财经

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　　来源微信公众号：IPO早知道

　　据IPO早知道消息，兴业物联服务集团有限公司（简称“兴业物联”）于10月18日向港交所递交招股书，中泰国际为其独家保荐人。早在9月，IPO早知道就曾报道兴业物联的上市计划，指出其是一家用无人机巡逻、机器人迎宾的物业公司。如今，递交招股书一事对之前的报道形成验证。

　　鉴于之前更多从定性的方面进行描摹，招股书则给了更多财务方面的数据，那么兴业物业的内核究竟怎样？

　　小但跑得快

　　继近期蓝光嘉宝、鑫苑物业登陆港交所之后，在港挂牌的内地物业公司陡增至16家。在这16家公司中，既有彩生活、碧桂园服务、绿城服务等物业巨头，也有和泓服务、鑫苑物业等小体量公司。以2018年的数据计，和泓服务以2.24亿元的营收、6.35百万平米的在管面积排在上市物业公司老末。

　　（在港上市16家内地物业公司资料来源：根据公开资料整理）

　　遗憾的是，就是同“袖珍”和泓服务相比，兴业物联也只能自叹不如。

　　2018年兴业物联实现收益1.31亿元，不到和泓服务六成的量；于最后实际可行日期，兴业物联在管建筑面积约为2.1百万平方米，仅为2018年底和泓服务的三分之一。号称中国物业服务百强企业排行榜第67名，委实较排名40来名的和泓服务差距甚大。

　　兴业物联业务增速则不容小觑。既往三年，兴业物联收益复利年增长率达到66.4%，2019年仅用半年就实现收益81.2百万元，较2018年同期增长近40%；与此同时，纯利自2016年的11.5百万元增至2018年的34.2百万元，年复合增长率达72.5%，而2019年上半年即已实现2018年全年60%纯利。

　　（兴业物联综合损益表资料来源：招股书）

　　再说在管面积，2016年底兴业物联仅有0.7百万平米，不足三年增长接近两倍，于最后实际可行日期合约物业组合的建筑面积则达到4.1百万平米。

　　但凡房企拆分的物业公司，普遍养成对母公司的业务依赖，兴业物联也不能免俗。兴业物联属于区域房企正商地产系子公司，后者通过正商发展（中国）持有兴业物联75.45%的股权，而正商地产2018年以509.7亿元流量销售额排在中国地产排行榜第59位。

　　招股书显示，截至2018年12月31日止三个年度各年及截至2019年6月30日止六个月，兴业物联向正商集团开发物业提供物业管理服务产生的收入，分别占兴业物业来自物业管理及增值服务的收入约94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

　　由于河南是正商的主战场，也决定兴业物联的大部分收益来自此地。深耕区域固然容易形成品牌粘性，但地区政策及消费需求的改变将对其业务产生重大影响。

　　智能化是鸡肋

　　前述已提及兴业物联爱搞黑科技，其实际也以智能化闻名，就在今年6月河南省物协信息技术委员会还曾组织40家物业企业70余人的团队赴兴业物联考察交流。然而，兴业物联智能化的成色或许并没有想象的那么好。

　　首先是智能化业务占比并不高。兴业物联拥有两个业务分部：一是物业管理及增值服务，这同一般物业企业并无二致；二是智能化工程服务，包括规划、设计及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统，以此提升物业管理系统的质量。

　　（兴业物联业务构成资料来源：招股书）

　　于往绩记录期，兴业物联共承接29个智能化工程项目，原始合约总金额78.0百万元。具体来看，2018年确认的智能化工程收益1829.7万元，占当年总收益的比重在14%；而2019年上半年该部分比重则为9.2%，虽较2018年同期要高但却低于2018年全年平均。

　　其次是智能化毛利率远低于传统物业服务。2018年兴业物联物业管理及增值服务的毛利率高达53.6%，同期智能化工程服务毛利率不足25%，这也导致整体毛利率没有爬上50%。

　　相对矛盾的是，智能化工程服务的毛利率在2019年上半年有所增长，而物业管理及增值服务的毛利率却出现下滑。

　　根据第一太平戴维斯报告，智能化工程服务市场规模由2012年的约人民币861亿元增至2018年的约人民币2530亿元，复合年增长率19.7%；受建筑行业持续增长、对节能及绿色环保的需求日益提升，以及政府实施积极扶持和激励措施的影响，智能化工程服务市场将在2019年至2023年维持13%的复利增长，最终达到4668亿元。