课程推荐 | 商业地产非大拆大改下的运营提升秘籍|购物中心_新浪财经

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本文来自微信公众号“商业与地产”

猫头鹰日志（MalltoWinLog)

2021年首讲，商业地产在无法进行大拆大改的前提下，已经在运营的项目如何补商、企划、精准管控，从而实现租金与物业估值的双双提升。

2021-04-12

当对抗疫情长期化、互联网巨头的垄断与传统地产开发商融资销售难，将是长期困扰国内商业地产开发商的三大显性难题。

面对商业地产行业同质化竞争而带来的激烈内卷化，走出一条差异化生存的道路，无论是社区商业领域，还是更加激烈的购物中心领域，都是必然之路！

对于购物中心而言，国内的千店一律就已经说明了真正懂购物中心运营的人也不多，很多购物中心也并没有抓住所在城市商业市场转型升级的历史级机遇，差异化定位与运营升级还有非常广阔的空间。

杭州 · 4月21-22日，地产视界研习社将会带领各位学员从商业的基本盘抓起，洞悉商业与中国特色商业市场的本质，以不变的精神和指导原则去应对不断变化的市场，找准自身所在城市和所持项目的差异化特点，进而先保证生存，后谋求提升。另外，从培养自身商业运营团队的角度，也需要团队上下达成一致性共识，方能确保工作的开展与落实。

与其兜兜转转，历经几个月，走遍全国大小商业项目，不如抽出两天时间好好听一下本期商业地产课程。

参课收获

1、作为北中国第一批从事商业地产策划、招商、销售的商业高管，在中国商业地产一线已经服务了超过18年，从商业地产的市场研判、商业定位、规划设计、招商销售实践到最终的运营管控，精准解析商业地产如何能够合理利用市场规则，把握市场趋势，找到最为适合的市场定位和执行路径，保证商业地产开发商从前期到后期的平稳过度，资金平衡。

2、商业操盘手必听课程，主讲课程内容为2021年首讲，从未对外公开，这是商业地产能够逆转取胜的核心知识产权课程。

3、参会人员将获得对您开发的商业地产项目提供一对一的分析指导。

4、对正在转型的传统地产开发商来说，这应该是国内市场上唯一能够让您听到正确答案的课程！

5、邢老师亲身操盘或经历的商业地产项目成功与失败的经验教训分享，绝对第一视角还原当时案发现场，堪比情景再现。

6、少数优秀学员将获邀进入《邢老师商业地产私享会》，名额极为有限，获知目前大型开发商与大型商业项目的内幕与交易细节。

培训提纲

第一部分：认知商业的基本盘与内地商业市场

认知一个事物的本质，是通晓其运行规律的根本。在经历了经济周期下行和新冠疫情的双重洗礼之后，中国的商业地产市场不可谓不悲伤，但很多商业地产的业主或者开发者可能还不觉得，很多商家，包括品牌商家面对的是更为复杂和无奈的市场环境，他们更加悲伤和无奈，目前出现的复杂且困难局面，是超越和颠覆以往的。

因此，在这个时候，我们就更应该透过现象看到本质，把基本功先修炼好，才是自身商业项目和企业发展的根本和基础，我们首先需要知悉当下所处的复杂局面。

第二部分：购物中心项目定位思考

一个项目的定位判断是最为彰显操盘团队和操盘手的对于商业理解和根基扎不扎实的。购物中心今天的局面，恐怕不来点革命性的变化，都难以跳出红海，已经面对激烈内卷化。

越是在这种时刻，增强自身的基本功都是最为关键也是最老生常谈的建议，然而就是这样的建议，90%的购物中心从业者都没有认真听进去过，为什么呢？就是浮躁。很多购物中心的从业者，不是在抱怨，就是在急功近利，只顾眼前，不想将来。

前有万达电商，折戟沉沙，后有互联网巨头与社区商业穷追猛赶，我们的购物中心还有多少好日子可以挥霍呢？

第三部分：购物中心的招商思考

很多从业者可能不知道，一个基本完成招商的项目从开业到倒闭最快是多少时间？邢老师告诉你，北京某项目从开业到倒闭，只用了半年，而最快撤出的商家仅有三个月。

可能有人会问，都招好商开业了，怎么会很快倒闭呢？因为招商人员为了完成招商，忽悠商家，运营又跟不上，所以，不要觉得自己认识一些商业资源，或者觉得自己拿着万达的招商合同，就可以照猫画虎，高枕无忧了。

面对着越来越激烈的内卷化竞争，电商的冲击，市场监管及疫情持续影响，我们的商家目前的生存越发艰难了，而我们很多购物中心的从业者，虽然知道商家日子难过，自身却不做任何改变，既不努力寻找更优质的商家资源，也不愿意与商家携手共同面对困难，甚至还事不关己，躲闪推脱，而由于开业难，现在要想开业，各大开发商补贴成风，现状的招商工作该如何突破？

第四部分：购物中心运营能力提升

传统的百货管理思维早就已经不再适应后电商时代的管理要求，对于商业管理人才和管理思维的改革要求都是迫切的，我们看到业内一些优秀的公司比如天虹、银泰都在积极拥抱数字化变革，老牌商贸企业金鹰、百联也在不断尝试新的购物中心落位布局，连万达都将商管业务作为集团第一主业，谁又敢轻视商管呢？大家都在抓紧时间，积极拥抱变化，购物中心取代百货是大势所趋，但是购物中心如果还是老的套路，那也是自取灭亡。究竟，我们该如何做好购物中心的运营呢？

第五部分：购物中心的资本运作与退出机制

购物中心投入巨大，做好了是现金奶牛，做不好就是资金黑洞！很多地方国企开始觉得做购物中心是香饽饽，又赚面子又赚钱，结果连年亏损下，不得不赶紧寻找央企与巨头接盘，至少也要绑定一个万达这样的轻资产输出机构，难道做商业地产就不能退出吗？难不成地方国企或者房企做商业地产，不是资产贬值流失，就是要与万达等轻资产输出机构签订一份丧权辱国的托管协议？

邢老师其实特别想问问那些被万达牵着鼻子走的地方房企，你们签这样的协议不觉得丢人吗？就不能争点气，自己把项目做好、自己把项目资本运作退出吗？不会做，本节内容来教你如何做！

第六部分：国内购物中心的规模第一（万达轻资产化道路）

作为内地商业地产持有和在管面积规模第一的一哥，万达一直都很风光，其笑傲江湖的必杀技也令新城、宝龙、红星等一众小弟，乐此不疲的追随，似乎比较偷懒和稳妥的方式，就是照搬万达了。

首先，我们必须承认万达作为中国商业地产老大哥，就是有其厉害的地方，确实是教科书一般，在标准化和执行力方面，无人能出其右；其次，我们也敬重领军企业的魄力与开创精神；但是，我们也要看到每一种商业模式的短板，看到大哥也是有弱点的，也是可以超越的，看到市场变革的机遇点......

第七部分：国内购物中心创新代表（太古的成功之道）

亚洲发达国家地区的顶级商业专家对于商业及社区商业的理解均很深，其中高手和优秀项目不胜枚举，整体上超越我们国家的商业地产平均认知水平很多，当然，中国有自己的特色国情，完全照搬并不可行，而新鸿基、太古等，就是亚洲商业地产的先行者，更为可怕的是，他们不但在自己熟悉的地区成功了，进入中国内地以后，也取得了巨大的成功，这其中又以太古最具代表性，因为即使巨头之间，大家也是各有所长，资本同样雄厚之下，为什么太古在每个项目上都能取得成功？他的秘诀是什么？

第八部分：非核心地段购物中心的破局之道

在未来相当长的一段时间里，三四线城市地产和商业市场都不会好过，主要面临的问题有三个：人口流失、内需不足和消费者认知难以转变，而相对于品牌开发商，三四线城市开发商基本上是中小房企，履约能力较差，从而构成了与商业运营发展相悖的一系列问题，项目操盘举步维艰！

当然，如果可以清晰认知以上问题，并非没有机会做好项目，如果可以解决上述问题，该城市就成为了这个开发商独占的市场，即使有如万达、新城、红星这样的企业，想打进来也绝非易事。如何解决上述困境，形成自己的差异化发展之道，详细内容娓娓道来……

第九部分：培训总结与现场交流答疑环节（30-45分钟）

课程讲师

邢老师知名商业地产操盘手

国内罕见的商业地产全领域精通专家，中国非标商业地产概念的提出者，中国社区商业地产技术研发第一人，商业地产的理解深厚而独特，业内资源众多，尤以日韩商家资源较为擅长，发起并筹建了中国社区商业地产市场化联盟，众多央企及知名开发商商业地产内训指定老师。

最早的商业地产操盘手之一，北中国第一只商业地产服务团队成员，99 年进入百货行业，03年进入商业地产行业，从业经验超过18年；万科、保利、招商蛇口、鲁能、中建三局、深圳前海、郑住投、北京天鸿、北京城建、多个城市的高新区管委会指定内训老师或入库服务商，超过百余个综合体、商业街区、社区商业项目的前期筹备、规划设计、市场定位、物业改造、招商营销推广、运营管理操盘、服务经验。华夏幸福基业固安工业园区 2010年招商业绩冠军。

此外，邢老师在商业地产与产业地产的跨界结合上、产业园区招商运营领域，亦有颇多建树，策划并执行了上海 e 通世界华新园、上海 8 号桥改造、宁波慈溪智慧谷、北京24H齿轮场、南宁美地创意园等项目，积极参与了日本茑屋书店、火影忍者等 IP 输出、韩国乐天集团、水善汇等引入国内市场等工作，千余家商业连锁品牌、百余家商业地产新晋网红品牌指定合作服务商。参股公司拥有建筑设计甲级资质、物业管理一级资质、土地勘察资质等，业务输出能力过硬。