优客工场的估值如何跌落？

原标题：优客工场的估值如何跌落？

本报记者 余燕明 北京报道

日前，国内联合办公品牌优客工场向美国证监会递交了F-1表格，它正寻求在纽约证券交易所上市，并暂定计划募资1亿美元。

开业运营以来的4年多时间里，优客工场在私募市场进行过频繁且形式多样的融资，估值也一路水涨船高。

接下来面向一级市场投资者的公开兜售，让优客工场的估值备受关注。但毋庸置疑的一点，距其之前宣称过私募市场给出的估值高点已大幅跌落。

到目前，优客工场设立于开曼群岛的拟上市主体，已累计发行了1.31亿股普通股。根据第三方估值公司在今年9月中旬的测算，优客工场每股普通股的公允价值约为45.9元。

这意味着优客工场Pre-IPO的整体估值约为60亿元，约合8.4亿美元(汇率按人民币7.1477元兑1美元换算)，这已经不符合对一家“独角兽”新兴企业的定义。

根据第三方商业工具天眼查的监测统计及公开的市场信息，从2015年至今，优客工场至少已进行过20轮左右的融资。

早在2017年初，优客工场完成所谓的B轮4亿元融资时，其宣称已成为国内联合办公领域首个“独角兽”公司，整体企业估值约为70亿元。

2018年11月份，优客工场完成所谓的D轮2亿美元融资时，其在一份声明中称，这轮融资对公司的估值为30亿美元，较2018年8月份C轮融资获得的18亿美元估值大幅增长。

相当于优客工场在2018年的三个月时间里，公司估值从18亿美元迅速增至30亿美元，这在新兴企业里十分罕见。

优客工场过去4年多时间里进行的一系列融资，并非全部是由现金出资，投资者的出资形式里，包括土地物业、公司股权等类型资产。

优客工场公开披露的最近一轮融资，发生在2019年4月初，由北京龙熙房地产开发有限责任公司(以下简称“龙熙地产”)追加的2亿元投资。但此时，优客工场已不再公布具体的估值金额。

据优客工场提交的F-1表格披露的资料，龙熙地产追加的2亿元投资，其实并非现金投入，而是以其持有的湖南龙熙房地产开发有限责任公司(以下简称“湖南龙熙”)100%股权，作价3.68亿元以换取优客工场的部分股权。

仅受让湖南龙熙100%股权几个月后，优客工场就已经准备进行出售，且由于其预计可变现净值低于湖南龙熙100%股权的账面净值，因此优客工场还确认了2100万元减值损失。

据《中国经营报》记者查询了解，湖南龙熙名下开发的是位于湖南省长沙市宁乡县灰汤镇的“龙熙庄园别墅”项目。目前，湖南龙熙账面资产及负债分别为3.63亿元、2019万元。

龙熙庄园别墅项目早从2012年开发建设至今，龙熙地产将其作价投资于优客工场，难以衡量两者之间所存在的业务协同性。

龙熙地产的控股股东为北京星牌体育用品集团有限责任公司(以下简称“星牌集团”)，星牌集团现在是优客工场的重要股东之一。

由于优客工场在中国境内开展了电信增值业务，与其他在境外融资上市的互联网企业一样，优客工场也搭建了VIE架构以符合监管要求。

2019年5月～6月，优客工场已将境内业务主体原股东所持股权，同比例地“镜像平移”到注册设立于开曼群岛的拟上市主体，并向股东们发行了普通股。

据悉，星牌集团持有优客工场总计696.72万股普通股，占优客工场总股本的5.31%。

按照优客工场截至2019年9月中旬普通股每股公允价值45.9元计算，星牌集团持有的这部分普通股的市值约为3.2亿元。

优客工场与其他联合办公品牌的收购、合并，也能推高它的估值。2017年～2018年，优客工场先后收购、合并了洪泰创新空间、深圳Wedo联合创业社、厦门爱特众创、无界空间等联合办公品牌。

优客工场收购、合并这些联合办公品牌的代价，仅支付了少量的现金，绝大多数对价是通过股权置换的方式完成。一直到今年8月份，优客工场才向这些联合办公品牌的原股东发行了普通股，它们也得以持有优客工场的拟上市股份。

2018年3月份，优客工场与无界空间合并时，其宣传合并后总估值达到110亿元。实际上，优客工场收购无界空间的全部股权仅支付了900万元现金，其余部分为4.22亿元股份对价。

根据公开信息，优客工场的估值顶点，是在2018年11月份完成了D轮2亿美元融资之后，使其估值推高至30亿美元。

这轮融资据称由香港全明星投资基金领投。据记者了解，香港全明星投资基金的融资里，包括一笔本金1000万美元、年息8%的一年期可转换债券，这笔可转换债券将在2020年初到期。

在满足一定条件下，香港全明星投资基金可选择将其所持优客工场的1000万美元债券本金分三次转换为普通股，转换条件约定优客工场的估值分别达到8亿美元、13.6亿美元及25亿美元。

此外，在优客工场2017年初投后估值接近70亿元的B轮融资里，该公司宣称接纳了4亿元投资，已成为国内联合办公领域首个“独角兽”公司。其中，B轮投资者名单里包括河南大宏控股有限公司(以下简称“河南大宏”)。

而据记者进一步了解，河南大宏对优客工场的投资实际上包括一栋建筑物，该项物业资产的账面价值约为5686万元，河南大宏由此在2017年6月份置换了优客工场0.81%的股权。

据悉，2015年9月开业运营以来，优客工场通过吸收现金、收购合并、土地物业、公司股权等各种形式，从股东手里筹集了超过36亿元资本金，但过去4年间，其累计亏损了逾15亿元。

(编辑：卢志坤 校对：颜京宁)