俊发集团千亿梦碎后暂缓全国布局？5年500亿发力文旅市场前景难料

　　多次将发展战略推倒重建的俊发集团有限公司（下称“俊发集团”），在一次次目标受挫后，依旧坚持着为自己定下新目标的“习惯”。2013年，俊发集团提出的“五年千亿”计划终以折戟收尾，其又紧急在2017年提出了连续三年年均复合增长率提升30%的目标。为了达成所愿，俊发集团再次提出了新的“五年计划”。

　　近日，俊发集团宣布启动“最美云南计划”，计划用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元，用于云南的乡村振兴建设。

　　在房地产行业集中度不断提升之际，俊发集团对企业发展重心做出调整的原因是什么？同时，在云南文旅市场强敌环伺的环境下，俊发集团想要以城乡更新的方式与其他企业打差异化，又能否成功突围？这也是个挑战。

5年500亿建设“最美云南”，俊发集团有意暂缓全国布局？

　　6月29日，俊发集团再次对企业发展战略进行了更新。在其举办的城乡更新战略发布会上，俊发集团宣布启动“最美云南计划”，计划投资500亿元，用5年时间助力云南乡村振兴。在俊发集团看来，未来这将是乡村振兴的“云南答案”。

　　在其上一个五年千亿计划折戟之下，俊发集团新的五年规划能否成功，备受业界质疑。2013年，俊发集团曾以刚刚百亿的“身价”立下规模目标称，要在5年时间内销售额超过千亿。但现实的情况是，到了2018年年底，俊发集团全年销售额仅为550.3亿元，至此，千亿梦碎了一地。

　　许是预见到千亿计划存在难度，2017年，俊发集团还提出了新的三年战略，将“深耕云南、布局全国四大区域”作为发展方向，要求整体收入以每年30%的复合增长率稳步提升，并在2019年力争完成670亿元的营业收入，其中地产板块销售额达成500亿元目标。

　　俊发集团2013-2019年上半年销售额趋势图/蓝鲸房产制表

　　从业绩情况来看，2017年立下的“三年战略”完成情况还算不错。2018年，俊发集团以44.3%的复合增长率超额完成年度任务。同时，据克而瑞统计数据显示，2019年上半年，俊发已经实现房地产销售收入353.5亿元，按照年复合增长率30%来计算，其已经完成全年目标的49.41%，下半年如正常发挥，有再度过线的可能。

　　不过，令业界感到意外的是，近期，俊发集团又一次对企业战略做出了新的五年计划称，在5年内投资500亿元，振兴云南乡村，用城乡更新模式做文旅项目开发。对此，俊发集团表示，“十九大”特别提到，要把特色小镇和田园作为供给侧结构性改革重要平台，扶贫攻坚进入深水区。因此，俊发作出这一战略调整，是跟随政策脚步。

　　作为一家销售额刚刚突破500亿大关的中型房企，俊发是否具备支持5年500亿元的资金投入的实力呢？58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，俊发的500亿投资来源应该比较宽泛，除了企业自有资金外，还有国家鼓励增加农村金融供给，同时也可以利用股权、债券、期货、保险等金融市场功能来实现资金供给。他认为，俊发此次借助城乡更新，或许可以实现资金来源的多元化。

　　值得注意的是，俊发集团在云南房地产市场占有率连续10年保持第一而被冠以“云南王”的称号，这虽然在一定程度上表明了现阶段其在云南房地产市场难以撼动的地位，却也暴露了其偏居一隅的尴尬。而其2017年提出的“深耕云南、布局全国四大区域”战略，曾被看做是“走出去”的机会。但蓝鲸房产查询俊发集团官网显示，截至2019年6月30日，俊发集团在云南以外，仅有成都、海口、贵阳有4个项目在售。

　　如今，俊发集团是否有意暂缓全国拓展脚步？“此次启动城乡更新模式，势必影响俊发集团内部不同业务板块之间的资源配置，影响其下一步的市场拓展与业务发展速度。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜如是对蓝鲸房产表示。张波也发表了同样观点，俊发近期宣布的振兴云南战略，意味着其今后会更聚焦在云南大本营的发展，将更多的资源包括资金投向云南市场，全国化布局或难以增速。

　　蓝鲸房产就“最美云南计划”的实施，是否会影响到俊发的全国化进程致函俊发集团，但截至发稿仍为收到对方回复。

以城乡更新入局文旅市场，前景难料

　　1998年成立于云南省昆明市俊发集团，创始人李俊当年只有19岁，其以昆明市中心青云街的城中村旧城改造项目起家，至此，城市更新业务成为俊发集团的核心业务板块。2016年，俊发集团更是明确了自己“城市更新综合服务商”的定位。

　　据其官网信息显示，1998年-2017年之间，俊发集团共完成城市更新项目19个，改造面积554万平方米，并形成了先安置、后搬迁、再拆迁的俊发模式。在房地产市场由增量时代向存量时代转变的过程中，俊发集团凭借其在城市更新业务上的建树，可谓掌握先机。

　　在这次“新五年计划中”，俊发集团再次升级了城市更新模式，提出了城乡更新的概念，并整理了一套分3个阶段、18个里程碑节点，细致到123个事项的标准化流程。其介绍说，这一流程改变了传统“推倒重建”的改造模式，以村民利益为核心，引进资本与当地村民机构形成合股机制，提供一整套综合性、系统化的城乡更新解决方案。

　　俊发集团表示，未来，将成立城乡更新集团，通过城乡更新模式来开发文旅项目。在俊发集团的设想中，最美云南计划共包括三大板块，四大产品。三大板块指的是美丽县城、大健康、全域文旅。四大产品分别是：高原特色体育训练基地、万亩现代田园综合体、运动康养小镇、森林温泉康养小镇。

　　“最美云南计划”的设想虽然美好，但俊发集团为何在此时进行转变，城乡更新计划之下，又是否意味着其将逐渐减轻城市更新的核心优势？转做文旅地产，俊发集团又有何过人之处？

　　易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产指出，文旅市场未来的确具有发展前景，但是，近几年文旅项目的发展情况参差不齐，俊发集团选择在此时入局，中间的不确定性因素确实会比较多。

　　张波对蓝鲸房产指出，目前国内真正做文旅地产称得上优秀的并不多，以文旅为卖点的地区真正发展得好的也并不多。俊发集团此时布局文旅，挑战不小。

　　2018年中国省级城市文旅小镇项目分部情况/数据来源于艾瑞咨询

　　从市场环境来看，云南作为旅游大省，早已是房企争相布局文旅小镇的聚集地。据艾瑞咨询研究院整理数据显示，2018年，云南省共有66个文旅特色小镇，仅次于贵州的120个以及四川的79个。

　　柏文喜向蓝鲸房产分析说：“当前中国文旅行业的发展还存在过度依靠地产来平衡投资，以及文旅本身难以实现投资平衡的问题。”他表示，如何找到依靠文旅产业自身的收入来支持产业本身生存与发展的商业模式，是当前房企做文旅地产的难点，否则文旅产业和文旅地产就不能形成正向的协调关系，沦为项目的噱头和负担。

　　以较早涉足文旅概念的华侨城为例，上述业内人士所言却有依据。根据文旅界近期发布数据显示，自华侨城提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，其在文旅项目的投资粗略估算已超万亿。为了“输血”进文旅项目，甚至以抛售资产为继。据蓝鲸房产不完全统计，2018年华侨城预计转让18家子公司股权和1个资产包，其中不乏上海苏州湾这样一线城市核心地段的项目。而2019年以来，华侨城的卖卖卖仍在继续，截至2019年7月1日。先后挂牌出让昆明阳宗海项目、西安思睿、成都项目公司、云南华侨城置业等股权。即便如此，据企业财报数据显示，2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-99.84亿元，同比下降26.16%，其资产负债率也较2017年微增0.9%，达73.77%。

　　由此来看，俊发集团以城乡更新模式入局文旅产业，势必伴有一定风险。而这步“棋”能否助其在千亿路上更近一步，亦值得研究。