李庚南：“限房价+竞地价”的基本逻辑是什么？

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南

　　如果说“限”代表一种文化，那么在楼市，“限”则代表一种气象，楼市的冷暖或在一“限”之间。

　　最近，杭州在楼市“阳春”乍现、土地市场升温、成交领跑全国的态势下，断然祭出了酝酿已久的土拍新政“限房价+竞地价”，首次将“限房价、限精装”纳入土地竞拍规则，明确了未来新房的毛坯销售均价、毛坯最高价、最高精装标准。这一新政不仅向市场传递出地方政府稳定房地产市场的决心，也体现在主体责任驱使下地方政府对市场态势的警惕性及反应灵敏性。

　　杭州土拍新政将产生怎样的实际效果？在全国特别是在二线城市将产生怎样的示范效应？是否意味着更密集的调控将来临？这些无疑都牵动着市场的神经。

　　“限房价+竞地价”实质是什么？

　　表面看杭州的做法并非首创。早于2010年，北京就率先开始尝试和探索“限房价、竞地价”土地出让模式；随后，天津、昆明等多地也试行过该模式。即使在浙江省内，杭州也非首例，湖州、丽水等地此前已有试水。

　　但实际上杭州此番出台的土拍新政并非简单地复制北京等地模式。从9宗挂牌土地的竞拍规则看，除了在出让条件中设置最高楼面地价（30%的封顶溢价）外，还规定了今后楼盘上市后的毛坯均价、最高售价和装修价格。实际上就是要求参与竞拍的房地产商承诺未来商品房销售最高价。按照实际竞拍规则，杭州土拍新政的模式可以还原为“限房价+限地价（规定30%的封顶溢价率）+竞自持+竞配建”。这一竞拍模式体现了2017年6月发布的《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则（试行）》精神，即：各地可根地产用地管理和调控的需要，采用“限房价、竞地价”“限地价、竞政策性住房面积”“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞拍方式。

　　因此，可以说杭州此番土拍新政确定的土地出让模式是“限房价+竞地价”的升级版。这一模式不仅将房地产开发商未来涨价的通道“封”在土地拍卖的环节，而且充分考虑了开发商在未来售价锁定情况下可能出现的、损害购房人利益的随意涨价行为，明确了精装修的最高标准，堵住了开发商利用装修的弹性化变相涨价的“套路”。在“一城一策、因城施策”导向下，杭州的做法势必产生较强的示范效应。

　　“限房价+竞地价”的市场逻辑是什么？

　　乍看之下，限房价、竞地价似乎并无新意：新房的价格不是一直在限么（通过备案价限制）？土地不是一直都在竞拍么？但二者结合在一起，显然具有特别的意味。

　　其实“限房价”作为地方政府房地产调控工具之一，在市场中已得到普遍的运用。比较普遍的是对新盘开盘价进行限制，属于事后限价模式。开发商在开盘前须根据规定提前到当地价格主管部门备案，经价格主管部门备案并取得预售许可证后方可销售。通过备案的价格是开发商新售商品房的最高价格，在实际销售过程中不得擅自突破。

　　虽然从逻辑上，开发商可以按市场原则合理申报开盘备案价，但在严格的调控导向和压实地方政府主体责任的驱动下，价格能否通过备案决定于地方政府控房价的力度，以及新开楼盘的区位、与周边楼盘的比价。目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定。如果可能对区域内新建商品房价格指数形成拉动效应，那么备案价可能难以通过。实际操作中，地方政府为了既达到控制新房价格的目的，又不至于诱发房企亏损性风险，往往对于开盘价过高的楼盘不予以备案，甚至可能出现对之前备案价较高的楼盘不发预售证的情况，以促其延迟开盘、减少对市场的刺激。如果申报的备案价格过于保守，则可能面临开盘时价格倒挂的尴尬。

　　这种显性或隐性的限价模式，显然具有浓厚的行政色彩，某种程度上将前期高价拿地的房地产开发商置于进退两难的尴尬境地，也容易引发资金链问题。同时，也会通过新房与二手房价格的倒挂，影响市场预期，助推楼市的非理性行情。

　　而在升级版的“限房价+竞地价”模式下，限价发生在土地竞拍环节，将商品房销售价格作为限制调控的标的，使土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变，属于事前限价模式。该模式下，限房价这一行为是内嵌与土地拍卖这一市场行为之中，体现在土地拍卖交易合同中。而地价则是由规划资源部门根据项目毛坯最高销售均价，采用剩余法合理评估确定出让土地起价。因此，相对于以往具有典型行政化色彩的事后限价模式，将限价政策前置应该是房地产调控手段由行政化向半市场化或“行政+市场”化转变的一种制度创新。这无疑是一种进步，至少将限价置于拍卖规则之下，更具人性化、市场性，也体现了对契约精神的尊重。

　　“限房价+竞地价”距长效机制有多远？

　　在“房住不炒”的政策导向下，如何既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，这无疑是“一城一策”下地方政府特别是试点城市面临的难题。这就需要我们从房地产市场波动的历史轨迹中找到楼市的主要变量。关键是从调控手段入手，逐渐淡化行政化手段，走出一味依赖行政化调控的惯性思维，强化市场化调控手段，遵循市场规律，建立主要依靠市场化、法制化手段，辅以必要行政手段的长效调控机制。

　　杭州土拍新政无疑在由简单的行政化调控向行政化与市场化有机结合方面迈出了积极的一步，对构建房地产调控长效机制是一次有益探索；但客观地看，离真正的、具有市场化“硬核”的长效机制尚有不短的距离。这种模式，至少还存在以下三个需要改良的方面：

　　一是限房价的行政化色彩。“限房价+竞地价”模式下，对房价的限制仍然带有明显的行政化色彩，只不过是将事后的销售阶段的备案限制提前到土拍阶段的承诺制（当然，这种承诺的效力尚待时间来检验），所做出的限价是由规划资源部门根据拟定的。这种定价有多大合理性，是否能合理地、反映或接近房地产开发企业合理的盈利性诉求，尚需打个问号。这可能会形成对开发商行为的扭曲，诱发其逆向选择。更需关注的是，在“限价+竞地价”模式下，开发商盈利空间被大大压缩，导致成本趋同下的设计趋同，势必弱化开发商追求住房品质的外部激励，甚至可能将房地产行业带入低水平的竞争的末路。

　　二是竞地价与稳地价的矛盾性。稳地价最简单的逻辑莫过于控制地价的上涨。但这一点并非地方政府所愿。所以，完全放弃竞地价似乎不太现实。目前，杭州在竞地价方面采取的是有限竞价方式，当溢价超过30%后改为竞支持、竞配建。尽管与前几年动辄超过100%的高溢价率而言，目前30%的封顶溢价率已经大大地降低，使土地价格非理性上涨的空间得到了一致。但相对于房价而言，30%的溢价率的推动力仍不可低估。这种模式首先仍然是一定程度上保证地方政府对土地出让金的诉求，换言之，也必然使地方政府保有对土地财政的依赖情节，对稳地价依然构成一定压力。从长远看，这显然不利于房地产长效机制的构建。

　　三是竞自持的非经济性。从理性上看，拿地自持显然不符合房地产开发企业资本循环的特征，是非经济的。开发——销售——开发……，这才是房地产企业原本的运营模式。实践中，之所以会出现100%自持的情况，是因为开发商对未来预期的看好，以时间换空间是自持行为存在的基本逻辑，但未必符合商业可持续。自持特别是100%自持可能带来的楼市后遗症不容忽视。在100%自持模式下，无论是做集中式租赁业务还是酒店类业务，对开发商而言都将面临投资回报期长、回报率不确定等风险，甚至会出现资金链风险。去年以来长租公寓出现的乱象未必没有土拍高自持种下的“因”。

　　笔者认为，如果将“限房价+竞地价”模式调整为“基础地价（含适当的溢价）+竞房价（由最高价往下一次性竞拍）+竞配建+竞质量”组合而成的土地拍卖模式，或许更科学合理，更接近市场化取向。一方面，以基础地价（包含土地收储部门合理的、具有一定透明度的溢价）作为土拍的基础，从根本上确保稳地价，从而为稳房价奠定基础。另一方面，在基础地价上，由参与竞拍的房产商综合地块本身区位价值、自身的经营成本、目标利润等因素确定可以承受的销售价格，则更能反映开发商的意愿，也会使开发商参与土拍的行为更趋于理性。

　　唯稳方能致远。从实质看，我们所要追求的长效机制核心无外乎一个“稳”字。能够推动房地产市场走向平稳的机制必为长效机制之内核。当前，实现“稳房价、稳地价、稳预期”，既是构建房地产调控长效机制的目标，也是推进的具体抓手。

　　稳房价、稳地价、稳预期是相互联系的统一体。稳地价是基础。占房价50%、60%的地价无疑是决定房价的主要矛盾方面。地价的上涨必然会表现为房价的上涨（虽然导致房价上涨的因素并非唯一）。稳房价是目标，房地产市场的稳定性最终体现为房价稳不稳、合不合理。而稳预期则是关键。在推动地价、房价上涨的诸多因素中，最具有持久性的是市场预期。强烈的市场预期甚至可以忽略短期的波动，包括调控政策的反复性。

　　如果纯粹从稳房价的角度看，采取“限房价+竞地价”的土地供给模式，在土地拍卖环节直接限定未来房屋销售的最高价格，无疑是从源头锁定房价最直接有效的手段，或可称为楼市调控的“杀手锏”。

　　从这个意义上看，“限房价+竞地价”的土拍模式表面上对稳地价、稳房价都会产生直接效果的。但能否从根本上实现稳地价、稳房价目标，关键还要看市场预期，即能否稳预期。实际上，在“限房价+竞地价”土拍模式下，短期内或能抑制开发商盲目拿地的非理性行为，达到稳地价、稳房价的效果；但长远来看，事前限价的存在也可能向市场传递另一层信息，诱发市场投机性需求。

　　需知，从稳地价、稳房价到稳预期并非一步之遥，中间其实隔着太多的不确定性，隔着市场供求之杠杆，隔着居民的投资行为。要稳预期，关键是淡化市场对行政化调控路径的记忆，重视对市场供求关系的研判，综合运用财政、金融等经济手段，适时对供求关系进行预调微调。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)