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房屋券设想：借力万亿农村资产提振内需
肖明
一项通过实施房屋劵制度，以提振住房消费、增加城市化率的大胆建议引起热议。
该项建议由国家统计局办公室毛盛勇提出，其初步设想发表在统计局机关报《中国信息报》。根据他构想的测算，以全国农民约一半进城、农民在农村房屋每平方米100元计价，至少可以释放盘活约1万亿以上的农村资产。
建议提出，可以由政府成立一个相应的“房屋银行”，面向有在城市购房意愿的农民工，对其在农村的房产进行合理评估作价，发给其相应价值的“房屋券”。
农民持“房屋券”到城市购房时冲抵相应价值的房款，也可以作为抵押进行贷款。开发商则凭“房屋券”到“房屋银行”兑换相应数额的货币。
毛盛勇认为，这不仅可以解决农民工住房问题，也成为目前激活房地产市场的重要途径。在大量消化城市的闲置商品房的同时，还可以节约出大量的农村宅基地。“可以达到一箭多雕的效果。”他说。
去年下半年以来，居高不下的房地产市场日趋萎靡。根据国家发改委和国家统计局报告，截至去年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比上个月扩大0.5个百分点。
全国工商联房地产业商会1月份已经向住房和城乡建设部建议，进一步拓宽房地产投融资渠道，改善投融资环境；短期内实行购房所得税抵扣政策，针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴等，以促进房地产尽快振兴。
“房屋券”设想
毛盛勇建议，“房屋银行”可以由省一级政府为单位组建，资金可由中央财政和地方财政共同出，也可吸纳一定比例的社会资金。
农民凭借其农村房产作价的“房屋劵”可以到城市购房，开发商则凭“房屋券”到“房屋银行”兑换相应数额的货币。农民工一旦重新回到农村生活，可以凭“房屋券”到“房屋银行”回购或重新选择自己需要的房屋和宅基地，或者用货币直接购买。
“房屋券”作为一种有价证券，不能自由转让，不能兑现，只能由农民工在城市购房时使用。
根据国家统计局进行的普查，目前全国农民共有约2亿户家庭，户均住宅面积为128平方米（2006年数字），按此计算，农村约有住宅面积250亿平方米。如果按照每平方米100元的计价，约有2.5万亿资产。
不过毛盛勇告诉记者，农村居民不可能全部外出，如果按照一半外出粗略计算，可以盘活1万亿资产。
国家统计局进行过相关调查发现，目前全国有2.2亿农民工外出打工，其中跨省的约有1.2亿。由于部分农民工在打工地实际居住超过半年以上，实际上已经被统计为城镇人口，不过实际身份并未变化。“只有真正在城镇购房，而且享受到城镇的各种福利，这才是真正的城市化。”他说。
毛盛勇强调，这些农民工不可能都进入北京、上海等一线城市，但是“房屋券”制度形成的资金，有助于农民在二、三线城市购置住房。
目前，全国的城市化率约为40%，但是全国农业占整个经济的比重只有10%左右。按照中国宏观经济学会秘书长王建的说法，中国城市化的发展水平，比产业发展，特别是工业化的发展水平滞后30年。
毛盛勇则指出，农民住宅市场证券化，提高的不只是城市化率，还能为农村腾出土地进行集约经营。同时可以消化城市空置商品房，促进房地产以及相关产业尽快振兴。
根据农村250亿平方米住宅面积计算，合计有3700万亩耕地，去掉一些重复统计（楼房面积）部分，能盘活的耕地面积非常之大，仍可能达千万亩之多。
土地财政需变革
不过，“房屋券”目前只是一个设想，落实到具体执行还有很长的路要走。
中国建设银行总行专家、中国投资学会秘书长刘慧勇告诉记者，房地产的根本问题是要解决地方财政问题。由于地方财政严重依赖土地收入，因此地方政府需要尽快改变过去的财政收支模式，比如政府可以发行债券，以减少对卖地的依赖，同时预算法也需要改革。
“需要允许地方发债，就需要允许地方财政透支。”他说
多年以来，地方卖地成为财政预算外收入的重要组成部分，根据北京大学中国经济研究中心平新乔教授的研究，近年来，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。
如果农民拿“住房劵”购房，开发商拿“住房劵”到“住房银行”兑现资金，那么这些资金最终从哪里来，是关键问题。
刘慧勇认为这个出路可以是地方政府债券。这个债的利率可以比商业银行贷款利率低，比国家长期国债利率高，但地方发债后需要允许地方财政赤字。
此前根据1994年公布的《预算法》第二十八条，“地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字”。
全国工商联房地产业商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，推行“房屋券”的设想有一定难度。实行住房劵与住房证券化的方向是一致的，但是这绕不开农村和城市土地同地不同价的问题，即产权性质问题。
根据了解，目前发达国家有住房银行，其住房抵押贷款和反抵押贷款比较发达。而实施住房反抵押贷款，居民就可以以住房抵押给银行，取得贷款资金，如果贷款不能偿还（或者其他原因，如死亡），则银行可以收回房屋产权。
“实施‘房屋劵’意味着中国要采取房屋资产递进置换的方式，那么农村宅基地上面的‘小产权房’和城市‘大产权’商品房，如何形成一个可以证券化的好的流通模式？”朱凌波认为涉及小产权房的评估和合法化等一系列农村产权问题尚有待解决。
而全国工商联房地产业商会近期向住房和城乡建设部提出的振兴房地产业的一个途径是，尽快出台REITs(房地产投资信托基金)，并延长商业贷款项目的贷款周期。
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