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房地产上市公司业绩分化 房价仍将下降两成
徐广蓉
虽然2008年房地产市场萎靡，销售疲软一度成为关注的焦点，但是过去的一年，金地(600383.SH)、保利(600048.SH)以及香港上市的中国海外发展(0688.hk下称中海)每月公布的销售数据统计出来的情况，并没有想象中糟糕，公司保持了一定幅度的增长。
但是，2009年所面临的销售环境仍不容乐观，首月成交量环比出现较大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超过了40%。
大公司业绩稳定
近日，中海发布公告称，2008年全年实现房地产销售额266.1亿元及销售面积270.9万平方米，分别按年增长19.3%和25.4%，按面积计已完成去年初所订全年销售270万平方米的目标。
良好的销售记录也使得公司在资本市场上保持了好于大盘的走势。中海为恒生指数成分股，其2008年的全年跌幅为36.42%，而恒生指数一年的跌幅为47.04%。其2009年一月的走势中与大市基本同步，为-12.71%。
2月6日，中海集团主席孔庆平在2009年的春节庆祝会上说，国内一些区域已经到底，2009年的市场情况不会比2008年更差；在政策的支持下，最艰难的时刻应该已经过去了。截至2008年11月底，中海新增土地可开发面积约为280万平方米，总土地储备现已超过2500万平方米，并且下半年净负债率下降到40%左右，公司财务状况稳健。
能够保持增长的不仅仅是中海，A股市场上定期公布销售业绩的上市公司除万科外，都保持了一定的增长。
保利地产2008 年1-12 月公司实现销售面积258.49 万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11 亿元，同比增长20.36%。金地集团2008 年共实现销售面积109.94 万平方米，较上年增长1.65%；销售金额114.03 亿元，较上年增长17.01%。万科的成绩虽然略逊于去年，2008 年全年公司累计销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7 亿元，分别比2007 年减少9.2%和8.6%，但万科蝉联了销售冠军的宝座，市场份额仍保持第一。
最新的公告显示，2009年1月，这四家公司披露的销售面积继续增长。万科2009年1月实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，同比增长24.2%和18.6%。中海实现房地产销售额12.02亿元，销售面积16万平方米，分别增长60%和149.7%。金地集团实现销售面积4.93万平方米，较上年同期增长88.8%，销售金额5.06亿元，较上年同期增长88.6%。
二线公司业绩堪忧
虽然以上几家公布业绩的公司有较好的表现，但2008年市场的低迷，带来了二线地产公司业绩的下降。泛海建设已经于2009年1月23日公布的业绩预减公告称，2008年业绩将大幅下滑60%-70%；天伦置业(000711)公告2008年预计业绩大幅下降90%左右。
“全国2008年整体行业销售面积下滑了18%，表明市场分化明显，大型公司的市场占有率不断上升，小公司的份额逐步减少。由于目前尚未到业绩集中披露阶段，二线公司业绩也尚不明朗，但可以预见，中小公司的压力会更明显。”一位证券分析师表示，销售的变化并不一定直接体现在上市公司2008年度报表上，“销售的实际情况可能会和实际计入业绩有较大的区别，因为2007年销售非常好，有很大比例的销售收入可以结转到2008年业绩中，所以2008年的业绩并不一定能完全跟市场情况一样。”他表示，2009年将没有那么幸运，因为2008年能够留给2009年的“业绩”就不多了。
“去库存化”仍需时间
2008年能够获得较好销售业绩的公司，2009年的销售情况亦不容乐观。根据券商研究报告的统计，1月份成交量环比出现较大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超过了40%，自2008年10月新政以后掀起的“小阳春”是否能够持续仍待观察。
根据联合证券的测算，2008 年商品房的施工面积达到26.19 亿平米，为历史新高。这是前几年房地产的销售畅旺所带来的投资和开工大幅增长的自然结果。但以过去三年平均的销售面积作为未来市场潜在的年销售速度进行测算后发现，目前在建房屋全部出清的时间大约将为4.14 年。而过去三年，全部在建房屋存货出清的时间分别是3.1 年、3.2 年和2.9 年。这也意味着目前在建的房屋积压的时间平均将在一年以上。
国泰君安分析师孙建平认为，购房者的关注，已经从原来的关注投资价值回归到了关注从商品房消费品属性和消费需求出发的房价收入比、租售回报比。他预估2009 年一二线重点城市房价平均下降幅度是15%-20%之间。
考虑降息等利好因素，联合证券监测八大重点城市超过100 个二手商品房楼盘的售价和租金数据。监测结果显示，如果未来按揭贷款利率降低至4%，那么北京的房价仍需要在12 月的水平上下降15%，才可达到以租养供。上海需要下降30%，深圳需要下降10%，广州是 5%，南京是15%，成都是10%，天津是30%，武汉则需要下降20%。
“15-20%的房价跌幅看起来很小，但完成调整的时间却是可长可短。如果政府不断救市，开发商不断降低降价的积极性，则行业调整时间将不断延长。上海楼市2005年二季度到2006 年三季度一年多时间，房价平均调整幅度是15%。”孙建平表示。
联合证券的监测表明，随着金融风暴的影响加深，租金水平也在不断下调。广州和深圳的租金价格已经开始下调，这将延长调整的时间，2009 年及2010 年都将是消化高价土地库存压力非常大的两年。
联合证券分析师鱼晋华认为，“虽然万科已在2008 年三季报计提5 亿多的存货跌价减值准备，但不排除其在2008 年报中继续计提的可能。而通过对重点跟踪公司的存货减值测试发现，保利、金地及招商地产这三家大型开发商亦有计提减值准备的压力。”
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