何义涛

　　为了刺激低迷的楼市，国家出台首套住房贷款利率可打7折的政策，这对于“房贷一族”来说无疑是一个利好，房地产开发商更是欢呼不已。2月4日，工商银行正式发出通知称，2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。至此，15家主要的商业银行存量房贷优惠细则已经全部出台。目前，各大“房奴”正在积极办理当中。

　　而中国社科院金融研究所发展部研究员易宪容对此并不表示乐观。他在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，靠信贷的利率优惠救不了低迷楼市。

　　易宪容表示，“当前的利率之所以这样低、利率政策之所以这样优惠，仅是在经济处于严重下行风险时采取的特殊政策”。可以说，这种特殊的优惠政策及优惠利率马上会随着整个国家经济的好转而改变。假定下行风险会出现，那么，购买者未来的收入来源也会一天比一天差，购买者只是省这点利率对自己来说也意义不大。工作都没有了，收入来源都成问题了，靠优惠这少许的利益对生活没有多少帮助。

　　还有，如果住房价格下跌，那么利率优惠对购买住房的意义就重大了。一种是本金较高可享受利率优惠；一种是本金很低但不享受利率优惠，通过举例可以看出哪个更经济。如果总房款是51.6916万元，按照首付15.6万元，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，第一年的利率支出是15010元。如果房价下跌20%，总房款是41.35328万元。首先付是12.4万元,贷款总额28.96万元，利率以85折计算，第一年的利率支出14621元。全年看上去是多出了400元，但是它购买住房时早就省去了10多万元。

　　“如果仅仅是通过利率优惠而不降低房价，让居民进入房地产市场，这块利当然是房地产开发商获得。”易宪容说。他还说，在金融危机面前，经济都出现衰退，世界上所有的价格都快速下跌，无论是资产还是商品，即使是住房，世界各国的住房价格都在下跌，那么，中国的房地产市场也应该下跌。

　　目前的信贷新政看上去是可以鼓励居民进入房地产市场，但银行本身的利益被新政策转移走了，易宪容表示。从目前的利率水平来看，5年期存款利率为3.6%，而5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差，但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。

　　而且，易宪容称，在目前国内外经济面临下行的风险情况下，房价处于下降通道中，这是谁都无法改变的事实。这样一旦对存量房贷实施7折优惠，不仅房贷利润大幅减少，而且也会降低银行应对风险的能力。他还说，当房地产处于下行的通道时，房贷的风险进一步上升，在这种情况下，商业银行会出于自己利润及风险防范的考虑对房贷业务收缩。特别是这种利率优惠是处于弹性的情况下，消费信贷政策审查弹性的情况下，商业银行会找到其应对的方式。因为，目前的信贷优惠政策的利益仅是向房地产开发商倾斜。商业银行肯定不愿意做利润低风险高的业务。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也表示，要想打破目前的楼市僵局，一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则，同时各家商业银行也应该主动降低门槛，让更多的购房者享受到真正的实惠，而最为关键的是，房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下，适时调整房价，让房产价格进一步回归理性。

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