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万科首选上海牵头再掀降价潮
田新杰
率先降价的，又是万科(000002.SZ)，首选的降价区域还是上海。
不过今年似乎有些不同，去年初万科率先在上海降价，不管是时间上还是力度上，都领先；今年，万科依然率先进行促销优惠，但就力度而言，似乎远不如跟进的其他开发商。
或许就像上海明华房地产有限公司投资总监井维祥近日在焦点房地产网论坛上所言，降价有很多降法，降价要会“抢跑道”。经过去年，多数开发商看到万科率先大力降价抢得先机，今年这些开发商吸取教训，开始跟万科抢跑道，力度比万科更猛。
在这种情况下，开发商营销策略的竞争主管心态，似乎已注定今年具有延续性的降价促销将成为上海等过往涨幅过大的市场的一个常态。
上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承建指出，不断有促销的市场才是正常的市场，老百姓在这几年的涨价大潮中已习惯于涨价，习惯于开发商过于强势的环境，但在一个市场的正常情况下应该存在促销存在降价，也可能存在涨价。
开发商集体降价
2007年底市场进入调整周期以来，从上海到全国众多房地产热点城市，降价潮一波接一波。其中尤其以万科在各大城市的屡屡率先降价最具代表性，在上海市场，粗粗算来，这已至少是万科第四次有规模的主动降价促销活动了。
2007年底2008年初，万科率先在上海掀起了第一波降价促销，进而掀起中国楼市以及房地产行业调整的序幕；2008年中秋期间，万科上海旗下金色雅筑、新里程、燕南园、白马花园、花园小城等8个楼盘集中展开“限时认购”，将金九银十的营销战演绎到极致；2008年底至2009年初，万科上海又推出“暖冬特别行动”的促销活动。
而这一次，积累去年经验的同时，考虑到竞争对手已吸取教训不会如去年那般迟钝，万科的降价促销战提前了。
从1月28日(正月初三)到2月9日(元宵节)，万科对上海几乎所有在售项目推出春节让利促销，比去年万科掀起降价促销活动的时间提前近半个月。记者从上海万科方面了解到，内容包括抽现金券、免八项费用等，最高优惠将近2万元，幅度不算很大。
不仅在上海，万科今年的促销活动从一开始，就显现出其全国统一战略，而非像去年初时首先在个别城市试点。
其中，深圳万科在2月7日至9日元宵节期间整合旗下六个在售项目进行促销，内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元现金优惠等。据万科方面统计的数字，1月23日—2月2日春节期间，深圳万科各大在售项目实现成交80套，成交面积达到8582.32平方米，成交金额逾1.5亿。
业内人士关注万科的销售举动，并不是万科具体哪些楼盘降、降了多少，而在于研究其行业领头羊的一个姿态，为自己的营销策略做参考，从这个角度而言，万科的一举一动具备了行业风向标的意义。
与去年初许多开发商反应迟疑被万科远远甩在身后的情况相比，今年大部分有意降价促销的开发商动作迅速，幅度也超过万科。
在上海，万科带动了绿地、合生、保利等大型开发商启动价格调整。其中，十多个楼盘在元宵节期间推出优惠促销，包括位于上海南汇区临港新城的绿地东岸涟城，优惠幅度最高达到每套15万元；保利西子湾对购买四居室的前20名客户赠送全产权地下车位一个，如期签约还可享受总价减去1万元的优惠。
此外，上海不夜城板块的卓悦居、闸北大宁板块的嘉宁荟、长宁88等楼盘价格均打了8折。
“其实，今年的降价促销，其他许多开发商的力度远远超过万科，在上海本地，上海绿地旗下楼盘的降价促销可谓力度空前。”沪上某营销代理机构的一位接近万科人士指出。
该人士透露，今年上海万科方面在春节活动之后未见有新的举措跟进，力度也不大，与日前传出的上海万科高层正面临人员变动的因素有关，由于高层未最终确定，实质性的营销策略尚不能及时敲定实施。
存量、新增土储压力：开发商降价抢跑道
事实上，万科从去年开始即屡屡率先展开促销攻势的背后心态则是，楼市低迷买家观望时期，市场购买力有限，通过率先行动，能抢多少是多少。
经过一年的重新定位后，越来越多的开发商意识到这点并调整策略开始行动。在南京，春节期间促销楼盘多达40多家；杭州今年1月份试探性的打折销售也屡见不鲜。
万科最新公布的今年第一个月业绩，相比于去年年初的惨淡情况有所起色。2009年1月份万科实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2%和18.6%。
凯基证券研究报告指出，促销为万科带来销售增长，未来万科经营重点仍以加大销售力度和坚决消化库存为主。
销售的压力除了长期滞销这一直接因素外，经过去年一年大部分房企在土地方面基本处于休眠状态，甚至片地未进，这种情况对于需要持续性业绩支持的上市公司而言显然难以接受，今年尝试性增加土储的任务已经很重，而购地，首先需要销售加速回笼资金。
这一点在万科身上已经显现，2008年12月份销售简报披露该公司新增了1个项目——广州大坦沙项目，万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款4.54亿元。
越来越多的开发商已在四处觅地，“今年该拿点地了”的声音此起彼伏。
不过，形势可能比想象的还要严峻些，首先是多年来积累的庞大市场存量，将使大部分促销效果打折。
根据易居中国克而瑞研究系统数据，上海去年预期1800-2000万平方米的商品住宅供应量最终只上市1230万平方米，尚有600-800万平方米的房源可推而未推，积压在开发商手上，而上市的1230万平方米房源仅售出了907万平方米，还有323万平方米的房源积压，意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。
2005、2006两年积压的供应存量达到1022万平方米，在随后的2007年大涨中仅消化632万平方米，仍有390万的积压；此外，去年上海新房开工量为1762万平方米，今年新房的成交量估计可上升三成，即仅1200万平方米左右，意味着今年又会有500万平方米的新增积压。
“到2009年底，预期市场上推出未售及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2000万平方米，目前大环境下，指望接下来两年成交量能爆发消化如此巨量存量的可能性不大。”
如此看来，今年把降价促销作为一种常态，并在降价促销有限的购买力跑道上争抢道次，对开发商而言，已难以回避。
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